บทที่ 1: ความจริงอันน่าเศร้า

ไม่เคยมีมาก่อนที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมืดมนเท่ากับตอนนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เริ่มเกิดขึ้นเพียงไม่กี่โครงการ ในขณะที่โครงการเก่าๆ แทบจะ "ไม่มีการดำเนินการ" แล้ว โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากดำเนินการในระดับต่ำ และบางครั้งต้องปิดตัวลง ทำให้พนักงานหลายพันคนต้องลาออกจากงาน พร้อมกันนั้นหนี้สินขององค์กรและพันธบัตรก็เพิ่มขึ้นและมีความเสี่ยงที่จะ "ระเบิด" ได้ทุกเมื่อ

แรงดึงดูด “มหัศจรรย์” เริ่มเย็นลง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์โดยเฉพาะ ถือเป็นภาคเศรษฐกิจที่สำคัญภาคหนึ่งซึ่งมีส่วนสนับสนุนการเติบโตและ GDP ของประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังช่วยให้คนงานหลายล้านคนมีงานทำและมีรายได้ และยังเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับหลายอุตสาหกรรม เช่น การผลิตวัสดุก่อสร้าง การท่องเที่ยว - รีสอร์ท การธนาคารและการเงิน การก่อสร้าง... อย่างไรก็ตาม ในบริบทของสินเชื่อที่มีการควบคุมอย่างเข้มงวด ประกอบกับปัญหาทางกฎหมายหลายประการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่แข็งแกร่งทางการเงินเพียงพอ และเอกสารทางกฎหมายก็ไม่สมบูรณ์ ดังนั้น "ลูกค้า" จึงไม่ชำระเงินได้อย่างรวดเร็วและง่ายดายเหมือนแต่ก่อน ส่งผลให้ยอดขายลดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์แทบจะตกต่ำ และสร้างบรรยากาศหม่นหมองอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

ในช่วงที่ผ่านมาจากผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจโลกประสบความยากลำบาก อัตราเงินเฟ้อ บวกกับอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ปรับสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาฯระดับไฮเอนด์เป็นอย่างมาก โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ จำนวนมากยังไม่ได้รับใบอนุญาต ขณะเดียวกันโครงการเก่าก็ล่าช้ากว่ากำหนด ส่งผลให้อุปทานขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการถูกขายออกไปแล้วแต่ผู้ลงทุนยังสร้างไม่เสร็จเพื่อใช้งานตามแผน ส่งผลให้มีวิลล่าร้างจำนวนมากที่มีหญ้าขึ้นรกจนเกิดขยะ

นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีลักษณะประชากรจำนวนมากและมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ซึ่งถือเป็นเหตุผลที่น่าดึงดูดใจสำหรับพวกเขาในการเข้ามาลงทุนอยู่เสมอ เวียดนามกำลังส่งเสริมการขยายตัวเป็นเมืองในขณะที่รัฐบาลมุ่งมั่นที่จะสร้างอุตสาหกรรมไร้ควันเพื่อเป็นหัวหอกในการพัฒนา นอกจากนี้จำนวนลูกค้าระดับสูงที่เพิ่มมากขึ้น พวกเขายังถือว่านี่เป็นช่องทางการลงทุนที่มีศักยภาพสร้างกำไรสูง แม้ว่าจะกำหนดว่ามีความเสี่ยงมากมายก็ตาม

-

ตามข้อมูลจากกระทรวงการวางแผนและการลงทุน หากในปี 2564 ทุน FDI ที่จดทะเบียนแล้วที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีเพียง 2.6 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ เท่านั้น แต่ในปี 2565 ก็เพิ่มขึ้นเป็น 4.5 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ และไตรมาสแรกของปี 2566 ก็ยังมีสัญญาณเชิงบวก อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่ใหญ่เป็นอันดับสองที่ดึงดูดทุน FDI รองจากอุตสาหกรรมการแปรรูปและการผลิต

นายเล มินห์ เฮียป นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในเขตนามตูเลียม กล่าวว่า "ผมและเพื่อนอีกสองคนลงทุนร่วมกัน เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราทำกำไรได้ดีและมีสภาพคล่องอย่างรวดเร็ว แต่ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา เราแทบจะไม่ซื้อวิลล่าเพิ่มเลย ขณะที่วิลล่าบางหลังที่เรา "ถือครอง" ไว้ก่อนหน้านี้ยังขายไม่ออก แม้ว่าจะมีคนขอซื้ออยู่บ้าง แต่พวกเขาก็เสนอราคาต่ำเกินไป" นายเฮียปกล่าวเสริมว่า “โชคดีที่ตอนเราซื้อรถมาเราไม่ได้กู้เงินจากธนาคาร ถ้าเรากู้เงินมาและต้องจ่ายดอกเบี้ยจนถึงตอนนี้ เราคงต้องขายรถอย่างเร่งด่วน”

จะเห็นได้ว่าในเวลานี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในจุดสูงสุดเหมือนหลายปีก่อนอีกต่อไป

อุปทานและอุปสงค์เป็นเสมือนจริงหรือไม่?

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สินค้าในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ (โดยเฉพาะวิลล่า) มีอยู่ในคลังค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่จะหายากมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอที่ดำเนินการอยู่เพียงไม่กี่โครงการ ในขณะเดียวกัน อุปทานของวิลล่าและอาคารพาณิชย์ (รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผสมผสานกับธุรกิจเชิงพาณิชย์) ในฮานอยและจังหวัดทางภาคเหนือก็ลดลงอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันอุปทานหลักอยู่ที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการก่อนปี 2563 โดยตั้งแต่ปี 2564 ถึงไตรมาสแรกของปี 2566 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มไฮเอนด์ที่ดำเนินการไปแล้วเพียงไม่กี่โครงการ ในขณะที่กลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีไว้สำหรับชนชั้นสูง ไม่ใช่สำหรับผู้มีรายได้น้อย ส่งผลให้ตลาดที่มืดมนอยู่แล้วกลับยิ่งมืดมนมากขึ้นไปอีก

คุณ Dinh Van Troi ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company ให้ความเห็นว่า “อุปทานของวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยมีปริมาณไม่เพียงพอมาเป็นเวลานานแล้ว ในขณะที่อุปทานใหม่ในปี 2565 และต้นปี 2566 นั้นส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่และกระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมืองของฮานอย” ในบางแง่จะทำให้มีผลิตภัณฑ์เพิ่มมากขึ้นสู่ตลาดแต่ไม่มีให้เลือกมากนัก

ตามการสำรวจของผู้สื่อข่าวในจังหวัดกวางนิญ พบว่าอุปทานวิลล่าและอาคารพาณิชย์ยังคงมีอยู่อย่างล้นเหลือ แต่ส่วนใหญ่มาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เก่า เช่น: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... และแทบไม่มีการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เลย ส่งผลให้อุปทานใหม่ตกลงมาอยู่ที่ระดับต่ำสุด

ในขณะเดียวกัน อุปทานในท้องถิ่นของฮานาม บั๊กนิญ ฟูเถา ไฮฟอง ฮวาบินห์… ก็ไม่ได้มีแนวโน้มที่ดีนักเช่นกัน ในจังหวัดและเมืองเหล่านี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เพียงไม่กี่โครงการ ปริมาณธุรกรรมก็จำกัด และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น ในขณะที่โครงการเก่าอยู่ในสภาวะหยุดชะงัก วิลล่าและร้านค้าหลายแห่งมีเจ้าของแต่ไม่ได้ใช้งาน ส่งผลให้ถูกทิ้งร้าง ก่อให้เกิดความสูญเปล่า และอาจก่อให้เกิดความชั่วร้ายในสังคมได้

นั่นคืออุปทาน และในแง่ของอุปสงค์ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าเทรนด์ของวิลล่าและร้านค้าที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่สีเขียว สาธารณูปโภคที่เหมาะสม ตั้งอยู่ในบริเวณที่เชื่อมต่อการจราจรที่ซับซ้อนและสะดวกสบาย จะเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ของลูกค้า นอกจากนี้ อัตราการขยายตัวเป็นเมือง อัตราการเติบโตของประชากรตามธรรมชาติ และการเพิ่มขึ้นของชนชั้นกลางและชนชั้นสูงยังเป็นแรงผลักดันหลักที่จะกระตุ้นความต้องการในการบริโภคแบบวิลล่าในอนาคตอันใกล้นี้อีกด้วย

ในความเป็นจริง เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากการระบาดของโควิด-19 นโยบายของรัฐในการขจัดอุปสรรคและความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างจริงจังโดยท้องถิ่น พร้อมทั้ง "ห้องสินเชื่อ" ก็คลายลง พันธบัตรขององค์กรต่างๆ ก็ได้รับการค้ำประกัน จากนั้นในไม่ช้า บริษัทต่างๆ และบุคคลต่างๆ ก็จะสามารถเข้าถึงเงินทุนที่จำเป็นได้ จากนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ก็จะถูกนำไปใช้และจัดหาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่หลากหลาย เช่น อสังหาริมทรัพย์แบบวิลล่า อาคารพาณิชย์ รีสอร์ท การดูแลสุขภาพ... สู่ตลาด อำนาจในการซื้อและขายของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

การควบรวมกิจการและการซื้อกิจการปรากฏขึ้น

นี่คือกฎธรรมชาติ ผู้แข็งแกร่งจะเอาชนะผู้ที่อ่อนแอกว่า การเข้ามาครอบครองและผสานรวมกับผู้แข็งแกร่ง ถือเป็นเรื่องปกติในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมาได้เกิด “ฉลาม” จากภายในและภายนอกประเทศ ที่ได้ซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์และอนุมัติโครงการเพื่อการพัฒนาอย่างถูกกฎหมายผ่านกองทุนการลงทุนจำนวนมากหรือเงินสด

จะเห็นได้ว่าตั้งแต่ต้นปี 2023 จนถึงปัจจุบัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามแบ่งออกเป็น 4 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มความเสี่ยง กลุ่มสมดุล กลุ่มศักยภาพ และ “ผู้เล่นรายใหม่” ในจำนวนนี้ กลุ่ม “ผู้เล่นหน้าใหม่” ได้แก่ บริษัท กองทุนการลงทุน... ที่มองหาโอกาสในการเจาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านการควบรวมและซื้อกิจการ

ตัวอย่างทั่วไปได้แก่ FLC Group, Tan Hoang Minh… หลังจากที่ผู้นำของพวกเขาประสบปัญหาทางกฎหมาย กลุ่ม “คนใหญ่คนโต” หลายกลุ่มต้องการเข้ามามีส่วนร่วมในโครงการที่เป็นไปได้ของบริษัทเหล่านี้ Bamboo Airways ได้แยกตัวออกจาก FLC Group อย่างเป็นทางการแล้ว ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการของกลุ่มบริษัทใน Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... มีความเสี่ยงที่จะต้องหยุดการดำเนินการ หรือถูกบังคับให้โอนไปยังหุ้นส่วนรายอื่นเพื่อดำเนินการวิจัยและดำเนินโครงการต่อไป

นอกจากนี้ ยังมีการเจรจาการเข้าซื้อกิจการอื่นๆ อีกหลายรายการ จากการที่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ซบเซา ประกอบกับสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบาก หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้อยู่ต่อไป นักลงทุนโครงการจำนวนมากจะไม่มีเงินทุนสำรองอีกต่อไป และอาจต้องคิดถึงการโอนหรือขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ของตนออกไป ไม่ต้องพูดถึงบริษัทต่างๆ และกองทุนการลงทุนจากต่างประเทศหลายแห่งที่กำลังเตรียมเงินและรอโอกาสในการเข้าซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเมื่อธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาและถูกบังคับให้ขาย

คุณเล ฮวง ชาว – ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในเมือง สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอให้: รัฐบาลและคณะกรรมการถาวรของรัฐสภาพิจารณาอนุญาตให้บริษัทต่างๆ โอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กลไกนำร่องที่กำหนดไว้ในมติรัฐสภาฉบับที่ 42/2017/QH14 ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2560 นายโจว กล่าวว่า หากนำไปปฏิบัติจริง ก็จะช่วยแก้ไขปัญหาสภาพคล่องและกระแสเงินสดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงธุรกิจที่ออกพันธบัตรที่กำลังจะครบกำหนดด้วย การที่ให้ธุรกิจโอนโครงการได้ตามข้อตกลงและความต้องการนั้น รัฐบาลสามารถจัดเก็บภาษีได้และเพิ่มประสิทธิภาพและประสิทธิผลในการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ เพิ่มความโปร่งใส และเอาชนะสถานการณ์การโอนโครงการ "ใต้ดิน" ที่ปลอมตัวมาเป็นการโอนหุ้นซึ่งทำให้งบประมาณของรัฐเสียหายได้

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi กล่าวว่า อุปทานที่ขายตรงจากนักลงทุนในโครงการปัจจุบันในกลุ่มนี้มีจำนวนจำกัด เนื่องมาจากจำนวนอพาร์ทเมนต์ใหม่ที่มีการนำออกสู่ตลาดมีไม่มาก อย่างไรก็ตาม ทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์หลัก รองลงมาคือวิลล่าและตึกแถวซึ่งมีสัดส่วนเพียงเล็กน้อยของอุปทานทั้งหมดในปัจจุบัน

บทเรียนที่ 2: การแข่งขันเพื่อ “จบ” อย่างช้าๆ

นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์มักให้เหตุผลไว้หลายประการ แต่ส่วนใหญ่มักเป็นเพราะความล่าช้าในการอนุมัติพื้นที่ การเปลี่ยนแปลงกลไกทางกฎหมายและนโยบายภาษี รวมถึงความสามารถทางการเงินที่อ่อนแอของธุรกิจหลายแห่ง... ส่งผลให้โครงการแล้วเสร็จล่าช้า

โครงการอสังหาฯ ที่มีความคืบหน้าช้า แพร่กระจายไปอย่างกว้างขวาง

จังหวัดและเมืองทั้ง 63 จังหวัดส่วนใหญ่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล่าช้ากว่ากำหนด อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในจังหวัดและเมืองใหญ่ที่มีทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวย มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยว การขนส่ง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

สถานที่ที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ล่าช้าที่สุดคือฮานอย จากสถิติที่ไม่สมบูรณ์ พบว่าปัจจุบันกรุงฮานอยมีโครงการกว่าหลายร้อยโครงการที่ดำเนินการล่าช้า เทียบเท่ากับพื้นที่กว่า 5,000 เฮกตาร์ที่ไม่ได้รับการใช้ประโยชน์ ก่อให้เกิดขยะมูลฝอยจำนวนมาก

โครงการอสังหาริมทรัพย์บางโครงการล่าช้าสูงสุดถึง 10 ปี เช่น พื้นที่เขตเมือง Kim Chung - Di Trach (ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น พื้นที่เขตเมือง Hinode Royal Park - PV) ในเขต Hoai Duc หรือบริษัทร่วมทุนเพื่อการพัฒนาเขตเมืองและอุตสาหกรรมซ่งดา (Sudico) ซึ่งครั้งหนึ่งเคยได้รับการส่งเสริมให้เป็นสวรรค์แห่งการใช้ชีวิต อย่างไรก็ตาม งานเคลียร์พื้นที่ยังไม่แล้วเสร็จ วิลล่าและทาวน์เฮาส์จำนวนมากยังคงถูกทิ้งร้าง ทำให้เกิดการสูญเสียทรัพยากร ตัวแทนสื่อของ Sudico กล่าวว่า เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ซบเซา ลูกค้าจำนวนมากที่ลงทุนในวิลล่าจึงถือครองเพียงแค่ที่ดิน โดยรอการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกในตลาด ส่งผลให้เกิดสถานการณ์ที่วิลล่าบางส่วนถูกทิ้งร้าง ทำให้สูญเสียความสวยงามโดยรวมของโครงการไป

ในจังหวัดฟู้โถ่ โครงการรีสอร์ทน้ำแร่ร้อน Thanh Thuy ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Song Thao จำกัด มีขนาดพื้นที่กว่า 87 ไร่ ล่าช้ากว่าแผนงานกว่า 2 ทศวรรษ และมีการละเมิดกฎเกณฑ์มากมาย... ปัจจุบันโครงการดังกล่าวถูกทิ้งร้างและใช้เป็นสถานที่เลี้ยงสัตว์โดยประชาชน

นายทราน วัน เกียน รองประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองทานห์ถวี กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า “ปัญหาของโครงการน้ำพุร้อนทานห์ถวีตอนนี้ก็อยู่ที่ความสามารถของนักลงทุน โครงการนี้มีพื้นที่สะอาด มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เพราะนักลงทุนมีความสามารถไม่เพียงพอ นอกจากนี้ พื้นที่ของเราก็ขาดความอดทนเช่นกัน เพราะผู้มีสิทธิออกเสียงมีความคิดเห็นมากมาย แต่ผู้มีอำนาจในการจัดการนั้นเป็นของจังหวัดฟู้โถ”

จังหวัดฮานามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าตื่นเต้นไม่แพ้กัน ซึ่งก็คือการเปลี่ยนพื้นที่สาธารณูปโภคและบริการให้กลายเป็นที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ (อาคารพาณิชย์) จากนั้นก็ปล่อยทิ้งร้างไป นั่นคือโครงการอาคารพาณิชย์และที่พักอาศัยของบริษัท Thang Loi Thanh Liem จำกัด จนถึงปัจจุบันโครงการได้เสร็จสิ้นการก่อสร้างแบบคร่าวๆ แล้ว มีครัวเรือนบางส่วนได้ซื้อบ้านและย้ายเข้ามาแล้ว ยังมีสิ่งของหลายอย่างในผังเมืองที่ยังไม่ได้สร้าง ในขณะที่บางโครงการก็แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการทรุดโทรมและถูกทิ้งร้าง

ในหนังสือแจ้งสรุปผลการตรวจสอบเลขที่ 161/TB-TTCP ลงวันที่ 17 มกราคม 2566 ของสำนักงานตรวจการแผ่นดิน เกี่ยวกับโครงการศูนย์การค้าคอมเพล็กซ์ของบริษัท Thang Loi Thanh Liem จังหวัดฮานาม ได้มีการจัดสรรที่ดินแต่ไม่ได้ผ่านรูปแบบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งฝ่าฝืนมาตรา 118 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ที่สำคัญกว่านั้น พื้นที่ดินดังกล่าวถูกวางแผนไว้เป็นงานสาธารณะ บริการ และที่ดินเพื่อการพาณิชย์ โดยไม่มีที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งฝ่าฝืนมาตรา 26 แห่งพระราชบัญญัติการวางผังเมือง พ.ศ. 2552 และมาตรา 14 แห่งพระราชกฤษฎีกา 37/2010/ND-CP ลงวันที่ 7 เมษายน พ.ศ. 2553 ของรัฐบาล

เอา “เนื้องอก” ออก

ท้องถิ่นที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ล่าช้าหรือแม้กระทั่งหยุดนิ่งมานานหลายปี ได้แก่ ฮานอย, กวางนิญ, ฟู้โถ, ฮวาบิ่ญ... เฉพาะในฮานอยเพียงแห่งเดียว มีโครงการอสังหาริมทรัพย์นับร้อยโครงการที่ล่าช้าและไม่ได้รับการดำเนินการ โดยหลายโครงการได้รับคำเตือนระดับสีแดง และบางโครงการถูกสั่งห้ามโดยคณะกรรมการประชาชนของเมือง ฮานอยฟื้นตัวทันที

ตัวอย่างทั่วไปคือโครงการบ้านหรู Phuong Vien ในเขต Me Linh ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Phuong Vien Tourism Service and Trading Joint Stock Company โครงการได้รับการจัดสรรที่ดินเมื่อปี 2551 แต่ดำเนินการล่าช้า ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนของเมืองฮานอยจึงได้ออกคำสั่งหมายเลข 4058/QD-UBND เกี่ยวกับการเรียกคืนที่ดินและการยกเลิกการตัดสินใจจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการข้างต้น ยังมีโครงการอีกโครงการหนึ่ง คือ บริษัท Truong Giang Construction ที่มีโครงการก่อสร้างวิลล่าสวน บริษัทร่วมทุน Anh Duong กับโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่วิลล่า Sunny Light บริษัทร่วมทุน Vinalines Vinh Phuc Real Estate กับโครงการพื้นที่เขตเมืองใหม่ของ Vinalines... คณะกรรมการประชาชนเมือง ฮานอยได้ตัดสินใจเรียกร้องที่ดินคืน

เกี่ยวกับโครงการ Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort ที่บริษัท Song Thao Limited ลงทุน นาย Ha Minh Duc รองหัวหน้าฝ่ายจัดการที่ดิน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จังหวัดฟู้โถ กล่าวว่า "ในเอกสาร 2308/UBND-KGVX ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2022 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฟู้โถสั่งให้กรมสรรพากรจังหวัดเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินที่บริษัท Song Thao เป็นหนี้อยู่ และในขณะเดียวกันก็มอบหมายให้กรมวางแผนและการลงทุนจังหวัด คณะกรรมการประชาชนอำเภอ Thanh Thuy และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบและแบ่งพื้นที่ประมาณ 37 เฮกตาร์ในพื้นที่ทั้งหมดของโครงการให้บริษัทดำเนินการ นาย Duc กล่าวเสริมว่า ปัจจุบัน นักลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนในการอนุมัติผังรายละเอียด 1/500 จึงไม่มีพื้นฐานในการวัดและแบ่งพื้นที่ตามคำแนะนำของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดฟู้โถ เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2022 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดฟู้เถาะออกคำสั่งเพิกถอนใบรับรองการส่งเสริมการลงทุนของโครงการดังกล่าวข้างต้น

นี่คือโครงการทั่วไปบางส่วนที่ถูกเพิกถอนอย่างเด็ดขาดโดยหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อบังคับใช้กฎหมาย อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการอีกมากมายที่ล่าช้ากว่ากำหนด ได้รับการขยายเวลาหลายครั้ง และมีวัชพืชขึ้นรก แต่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ตัวอย่างเช่น ในจังหวัดกวางนิญ มีโครงการต่างๆ มากมาย เช่น พื้นที่เขตเมืองใหม่ Cao Xanh - Ha Khanh; โครงการอาคารพาณิชย์และบริการแบบผสมผสาน Bay View Tower (เมืองฮาลอง) … ล่าช้ากว่ากำหนด นอกจากนี้ ยังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ มากมายที่ถูกใช้งานแล้วแต่มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยไม่สูง วิลล่าและอาคารพาณิชย์หลายแห่งมีเจ้าของแล้วแต่ไม่ได้ใช้งาน ทำให้มีสัญญาณการเสื่อมสภาพ ก่อให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรและสูญเสียความสวยงามของเมือง

นายเหงียน ฮูวา ญา รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครฮาลอง กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ นครฮาลองได้ดำเนินการตรวจสอบ รายงาน และเสนอให้จังหวัดพิจารณา จัดการ และเพิกถอนโครงการหลายสิบโครงการที่ล่าช้าและละเมิดกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ของการ "ยึดครองที่ดิน" เป็นเวลานานจนทำให้มีวัชพืชขึ้น ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน ส่งผลกระทบต่อสุขอนามัยสิ่งแวดล้อมและภูมิทัศน์ในเมือง

สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ หน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มแข็งในการตรวจสอบและจัดการโครงการที่มีการละเมิดกฎอย่างร้ายแรง คืบหน้าล่าช้า กินเวลาหลายปี กำจัดโครงการที่มีการวางแผนไม่ดี ศักยภาพทางการเงินจำกัด และ "ถือครองที่ดิน" โดยเจตนาโดยไม่ดำเนินการอย่างจริงจัง

บทเรียนที่ 3: พักในวิลล่าราคาล้านเหรียญ

คนที่มีรายได้น้อยอาศัยอยู่ในวิลล่าราคาหลายล้านเหรียญ พวกเขาเช่าวิลล่า สร้างตึกแถวเพื่ออยู่อาศัย เปิดร้านขายของชำ ขายผัก ขายบาร์เบียร์... ทำธุรกิจเพื่อหาเลี้ยงชีพ ฟังดูเป็นเรื่องตลกแต่สิ่งนี้มีอยู่จริงในเขตเมืองส่วนใหญ่ (KDT) ที่คาดว่าจะน่าอยู่ มีอารยธรรม และทันสมัย

เปลี่ยนวิลล่าและร้านค้าให้เป็น… “ตลาด”

ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าวิลล่าและอาคารพาณิชย์ที่มีหน้ากว้างจำนวนมากซึ่งตั้งอยู่ติดกับพื้นที่อยู่อาศัยหรือเชิงอาคารอพาร์ตเมนต์ในฮานอย มักถูกใช้ให้เช่าเพื่อเปิดร้านกาแฟ ร้านอาหาร ร้านขายของชำ ร้านฟาสต์ฟู้ด ร้านขายอาหารสด ฯลฯ ซึ่งกฎหมายไม่ได้ห้าม แต่ได้สร้างลักษณะทรุดโทรมให้กับพื้นที่ในเมืองที่ถือว่าเจริญและทันสมัยโดยไม่ได้ตั้งใจ

นายเหงียน กวาง ตรัง อาศัยอยู่ในอำเภอหว่ายดึ๊ก เช่าตึกแถวแห่งหนึ่งในเขตเมืองใหม่เตินเตยโด อำเภอดานฟอง กล่าวว่า “ผมกับเพื่อนอีกสองคนเช่าตึกแถวนั้นเพื่อขายอาหารจานด่วน กาแฟ... ตอนแรกเราเช่าเพื่อขายสินค้าในราคา 5 ล้านดองต่อเดือน (เช่าจากเจ้าของที่ดิน - PV) ต่อมาเนื่องจากเราขายของตลอดทั้งคืน เราจึงต้องจ่ายเงินเพิ่มอีก 2 ล้านดองต่อเดือนเพื่อพักค้างคืน

“นายหน้าบริการ” ผู้เชี่ยวชาญการให้เช่าอาคารพาณิชย์รายหนึ่งเล่าว่า ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนงานต่างจังหวัด เช่าราคาถูกๆ เพื่อเปิดร้านอาหารเช้า ขายผัก ขายเบียร์… ค่าเช่าไม่ผูกมัด ไม่ต้องวางมัดจำมากมาย เมื่อเจ้าของเอาเงินไปก็ต้องคืน

ความจริงที่ว่าพ่อค้าแม่ค้ารายย่อยมารวมตัวกันเพื่อเช่าอาคารร้านค้าเพื่อทำธุรกิจได้ทำให้ที่นี่กลายเป็นตลาดนัดของเก่าโดยธรรมชาติ ผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ HHA ในเขตเมือง Tan Tay Do กล่าวว่า "การซื้อและขายเป็นเรื่องสะดวกสบาย แต่ทุกเช้าและวันหยุดสุดสัปดาห์จะมีผู้ซื้อและผู้ขายจำนวนมาก มีรถยนต์จำนวนมากเข้าและออกจากเขตเมือง ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อความปลอดภัยในการจราจรได้" ไม่ต้องพูดถึงเรื่องร้านค้าที่ปล่อยน้ำเสีย ขยะ ฯลฯ ซึ่งสกปรกมาก

ผู้สื่อข่าวได้ลงพื้นที่ในพื้นที่เขตเมืองบางแห่งของอำเภอหว่ายดึ๊ก, ซาลัม, นามตูเลียม, บั๊กตูเลียม, ฮวงมาย... และพบว่าสภาพของวิลล่าและร้านค้าที่มีเจ้าของให้เช่า... มีอยู่ทั่วไป โดยแต่ละแห่งก็มีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกันออกไป และราคาค่าเช่าก็แตกต่างกันออกไปด้วย แต่ทั้งหมดนี้มีจุดร่วมคือทำให้เมืองที่เจริญและทันสมัยดูทรุดโทรมลงไปอีก

ในจังหวัดและเมืองต่างๆ ของไฮฟอง, ฟูเถา, ฮานาม, หุ่งเอียน, ทันห์ฮวา... สถานการณ์นี้ถือว่าไม่ค่อยดีนัก แม้ว่าจะมีผู้เช่าน้อยลงและราคาถูกกว่าแต่ก็ยังคงยุ่งวุ่นวายมาก ในขณะเดียวกัน บ้านร้างเหล่านั้นก็เต็มไปด้วยหญ้าและมีร่องรอยการทรุดโทรม

มีคำ "ไม่" มากมายในวิลล่าราคาหลายล้านเหรียญ

ในบทบาทของผู้เช่าวิลล่าเพื่อพักอาศัยชั่วคราว เราได้รับการนำโดยคุณ Nguyen Thi Bich เพื่อเที่ยวชมพื้นที่เขตเมือง Nam An Khanh เขต Hoai Duc เมือง ฮานอย. ที่นี่มีวิลล่าและร้านค้าบ้างเป็นครั้งคราวซึ่งมีผู้คนอาศัยอยู่ แม้ว่าภายนอกของวิลล่าจะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ก็มีการติดตั้งประตูชั่วคราวด้วยแผ่นพลาสติก บางประตูทำจากแผ่นเหล็กลูกฟูกบางๆ ... ภายใน เสื้อผ้าถูกแขวนแบบไม่เป็นระเบียบ คนงานจัดที่นอนชั่วคราวด้วยแผ่นไม้ บางแห่งมีเสื่อปูไว้บนพื้นคอนกรีตโดยตรง ห้องครัวถูกจัดเตรียมไว้ชั่วคราว และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่นี่ไม่มีห้องน้ำที่เหมาะสม

คุณนายบิชถามว่า “คุณวางแผนจะเช่าวิลล่านี้ให้กี่คน? หากมีหลายคน คุณควรเช่าทั้งวิลล่า พื้นที่ประมาณ 200 - 300 ตร.ม. ราคาประมาณ 6 - 8 ล้านดองต่อเดือน คุณสามารถเลือกจำนวนคนที่ต้องการพักได้ หากคุณตกลง โปรดแจ้งให้ฉันทราบ ฉันจะได้ติดต่อเจ้าของได้”

คนงานส่วนใหญ่มาจากเมืองเหงะอาน ทันห์ฮวา นามดิ่ญ วินห์ฟุก เตวียนกวาง... พวกเขาอาศัยอยู่ในวิลล่า อาคารพาณิชย์ ในตอนกลางวันพวกเขาทำงานเป็นภารโรง คนงานก่อสร้าง ช่างเครื่อง... ในตอนกลางคืนพวกเขาจะมารวมตัวกันในวิลล่าราคาล้านเหรียญแต่ "ขาดแคลน" ทุกอย่าง: ไม่มีไฟฟ้า ไม่มีน้ำสะอาด ห้องน้ำใช้ไม่ได้...

ขณะนี้ Le Khac Nam (จาก Thanh Hoa) อาศัยอยู่ชั่วคราวในวิลล่าในเขต Hoang Mai เขาเล่าว่า “ผมออกจากโรงเรียนตอนเกรด 9 และตามเพื่อนบ้านมาที่นี่เพื่อทำงานเป็นคนงานก่อสร้าง ตอนนี้ผมเป็นคนงานก่อสร้าง ถ้าไม่ได้รับการสนับสนุนและคำแนะนำจากทุกคน ผมไม่รู้ว่าตอนนี้ผมจะอยู่ที่ไหน”

ทุกวันนี้ เมื่อนักเรียนอยู่ในช่วงปิดเทอมฤดูร้อน เด็กๆ จำนวนมากถูกผู้ปกครองพากลับบ้านเกิดที่ฮานอยเพื่อเล่น และนี่เป็นครั้งแรกที่พวกเขาได้พักในวิลล่าราคาล้านเหรียญกับผู้ปกครองของพวกเขา คุณเล ทิ ไห (จากเมืองเหงะอาน) กล่าวว่า ลูกของฉันกำลังอยู่ในช่วงปิดเทอมฤดูร้อนและบอกว่าเขาคิดถึงพ่อแม่ของเขา ดังนั้น ฉันจึงกลับมาและพาเขามาเล่นที่นี่ ถ้าไม่มีเครื่องปรับอากาศ บางวันก็ร้อนมากจนนอนไม่หลับจนดึกดื่น เธอรู้สึกเสียใจกับลูกของเธอแต่เธอไม่สามารถทำอะไรได้ เธอวางแผนให้ลูกของเธออยู่ประมาณ 1-2 สัปดาห์ แล้วพากลับชนบทไปอาศัยอยู่กับปู่ย่าตายายของเขา

นางสาวฮวง ถิ ซี เชฟหลักที่ทำอาหารให้คนงานกว่า 30 คน กล่าวว่า “ทุกวันนี้ หอพักมีความสุขมากขึ้นมาก มีเด็ก 5 คนที่ได้รับการต้อนรับจากพ่อแม่ ในระหว่างวัน ฉันทำอาหารและรับหน้าที่เป็นพี่เลี้ยงเด็กด้วย ข้อดีคือเด็กๆ แต่ละคนมาจากบ้านเกิดที่แตกต่างกัน แต่พวกเขาก็เล่นกันอย่างสามัคคีและยอมให้กันและกัน”

ในเขตเมืองบางแห่งของจังหวัดฮวาบิ่ญ ฮานาม กวางนิญ... ที่นี่คนงานรายได้น้อยอาศัยอยู่ชั่วคราวในวิลล่า

อาคารร้านค้ายังคงมีอยู่แม้ว่าจะไม่มากก็ตาม เมื่อเราเข้าไปหาพวกเขาในฐานะผู้สื่อข่าว พวกเขาไม่ตอบคำถาม หรือในบางกรณีถึงขั้นขอไม่ให้เปิดเผยข้อมูลหรือถ่ายรูป... เพราะกลัวว่าเจ้าของบ้านหรือผู้ลงทุนจะไม่ยอมปล่อยเช่าพวกเขาต่อไป

(หมายเหตุ: ชื่อในบทความนี้ได้รับการเปลี่ยนแปลงเพื่อปกป้องความเป็นส่วนตัว)

บทที่ 4: การพัฒนาสถาบันให้สมบูรณ์แบบ การนำอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์มาสู่มูลค่าที่แท้จริง

บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนจำเป็นต้องเสียสละผลประโยชน์เล็กๆ น้อยๆ ในระยะสั้นเพื่อผลประโยชน์ในระยะยาว ปรับโครงสร้างองค์กรอย่างจริงจัง มุ่งเน้นไปที่โครงการหลัก ลดหนี้ ควบคุมพันธบัตรขององค์กรให้ดี และจำกัดการพึ่งพาสถาบันสินเชื่อมากเกินไป ในส่วนของหน่วยงานบริหาร รัฐบาลจำเป็นต้องจัดทำระบบกฎหมายที่ชัดเจนตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่นให้เสร็จสิ้นโดยเร็ว และแบ่งอำนาจบริหารให้ชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงการทับซ้อนและขาดการประสานกันดังเช่นในปัจจุบัน

เสียสละผลประโยชน์เล็กๆ น้อยๆ

สำหรับธุรกิจ ผลประโยชน์มักได้รับความสำคัญสูงสุดเสมอ การเสียสละผลประโยชน์ในระยะสั้นเพื่อผลประโยชน์โดยรวมในระยะยาวถือเป็นทางเลือกที่ยากลำบากอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม สำหรับธุรกิจที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ จำเป็นต้องมีความกล้าหาญ วิสัยทัศน์ และความเข้าใจที่ชัดเจนเพื่อเผชิญกับความจำเป็นในการเสียสละโครงการที่ไม่ทำกำไรหรือโครงการที่มีกำไรต่ำ ในเวลาเดียวกัน ต้องปรับโครงสร้างธุรกิจ ลดหนี้ และมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจหลัก โครงการหลัก นั่นคือการตัดสินใจที่ชาญฉลาด

นายดิงห์ วัน งี ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท วีนาโพล จอยท์สต็อค คอมพานี ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานหลายปี ได้เปิดเผยอย่างตรงไปตรงมาว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรใช้ช่วงเวลานี้ในการมองย้อนกลับไปที่ตัวเอง จะต้องปรับโครงสร้างธุรกิจ ลดหนี้ ลดการพึ่งพาสถาบันสินเชื่อ ตัดทิ้งโครงการที่มีความเสี่ยงสูงอย่างเด็ดขาด และไม่ลงทุนแบบกระจัดกระจายและแยกส่วน หลีกเลี่ยงการไล่ตามปริมาณและการพัฒนาอย่างเร่งรีบ เพราะเมื่อคุณพบกับความยากลำบาก คุณจะสายเกินไปที่จะหันหลังกลับ

สำหรับ “เทพ” นอกจากจะมีเงินแล้ว จำเป็นต้องศึกษาข้อกฎหมายของโครงการอสังหาฯ ที่ตั้งใจจะลงทุนหรือซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวอย่างละเอียดด้วย เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องยาก แต่จำเป็นต้องให้นักลงทุนพิจารณาอย่างจริงจัง เพื่อหลีกเลี่ยง "การต้องปิดประตูโรงนาหลังจากสูญเสียวัวไป" ในความเป็นจริงปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์หลายโครงการที่ถูกสร้างขึ้นและเปิดให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยได้แล้ว แต่ขั้นตอนทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ และโครงสร้างพื้นฐานยังไม่ประสานกัน ก่อให้เกิดสถานการณ์ที่บ้านพักและอาคารพาณิชย์มีเจ้าของแต่ไม่มีใครอยู่อาศัย ถูกทิ้งร้าง เต็มไปด้วยหญ้ารกจนเกิดการสูญเสียทรัพยากร

ท้องถิ่นต่างๆ ควรคัดเลือกนักลงทุนที่มีชื่อเสียงที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง ไม่ควรทำตามกระแส หลีกเลี่ยงแนวคิดที่แพร่หลายในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ และขาดการวางแผนและการวางแนวทาง นี่คือความคิดที่ผิด ซึ่งอาจนำไปสู่ผลที่ตามมามากมายในภายหลัง นอกจากนี้ หน่วยงานในพื้นที่ต้องเข้มงวดในการตรวจสอบและกำกับดูแล จัดการอย่างตรงไปตรงมากับนักลงทุนที่ละเมิดกฎระเบียบ ทำให้เกิดความล่าช้าของความคืบหน้า หรือกระทั่งเพิกถอนโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงการละทิ้ง การสูญเสียทรัพยากร ขณะที่รัฐต้องสูญเสียรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียม

ต้องใช้ “มือ ” ของรัฐ

ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์นั้นมีความ "ยืดหยุ่น" มานานแล้วในแง่ของราคา ในขณะที่ภาษีและค่าธรรมเนียมสำหรับภาคส่วนนี้ยังคงต่ำ ไม่สมดุลกับอัตราการพัฒนาของตลาด นำไปสู่การเก็งกำไรอย่างแพร่หลายและภาวะเงินเฟ้อราคา ทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเข้าถึงได้ยาก ไม่ต้องพูดถึงความแตกต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเขตเมืองและชนบท แม้แต่ในเมืองใหญ่เช่น ฮานอย ไฮฟอง โฮจิมินห์ ฯลฯ ก็มีความแตกต่างที่ชัดเจนเช่นกัน ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจึงเชื่อว่ารัฐจำเป็นต้องมีส่วนร่วมโดยตรงในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปัจจุบันรัฐมีเครื่องมือทางกฎหมายเพียงพอที่จะควบคุมเรื่องนี้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์มีความแออัด ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ซึ่งส่งผลให้โมเมนตัมการเติบโตในอุตสาหกรรมอื่นๆ ลดน้อยลง ดังนั้น จึงจำเป็นต้องปลดบล็อคตลาดอสังหาริมทรัพย์ทันที ซึ่งกระแสเงินจากในประเทศและต่างประเทศเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น และการซื้อขาย การควบรวมกิจการขององค์กรและโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นตามกฎของตลาด... จึงช่วยส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ และเกิดผลกระทบแบบล้นเหลือให้อุตสาหกรรมอื่นๆ ทั้งหมดพัฒนาต่อไป

-

มติ 18-NQ/TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2022 ของคณะกรรมการกลางระบุว่า "การริเริ่มและพัฒนาสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน การสร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง" ซึ่งคาดว่าจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อหลายด้านของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในอนาคต

ในทางกลับกัน แม้ว่าขั้นตอนทางการบริหารสำหรับธุรกิจในการดำเนินโครงการที่ดินจะได้รับการแก้ไขแล้วก็ตาม แต่ขั้นตอนเหล่านี้ยังคงมีความยุ่งยากและยืดเยื้อ

วงจรอุบาทว์นี้เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า จากโครงการหนึ่งไปสู่อีกโครงการหนึ่ง จากองค์กรหนึ่งไปสู่อีกองค์กรหนึ่ง ปีแล้วปีเล่า... จึงมีคำกล่าวที่ว่า “กลัวไม่มีฐานทางกฎหมายเพียงพอ” หรือ “รอคำสั่งจากผู้บังคับบัญชา” ส่งผลให้โครงการลงทุนติดขัด ไม่สามารถดำเนินการได้ และทำให้ทรัพยากรทางสังคมไม่ได้ถูกใช้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในส่วนของการสนับสนุนเงินทุนเพื่อการลงทุน บริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง (ไม่เปิดเผยชื่อ) กล่าวว่า “ปัจจุบันสถาบันสินเชื่อทำหน้าที่ได้ดีมากในการชะลอและขยายระยะเวลาการชำระหนี้ให้กับธุรกิจ โดยรัฐบาลได้สั่งให้ “คลายข้อจำกัดด้านสินเชื่อ” สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเห็นของฉัน ควรจะทำควบคู่กับการปลดบล็อกพันธบัตรสำหรับธุรกิจด้วย ปัจจุบันการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารเป็นเรื่องยากมาก ความกลัวได้แพร่กระจายไปทั่วทุกแห่ง และเสี่ยงที่จะกลายเป็น “โรคทางสังคม”

การจัดทำสถาบันและนโยบายเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ที่ดินให้สมบูรณ์และสอดคล้องกันกับสถาบันพัฒนาของเศรษฐกิจตลาดแบบสังคมนิยมจะช่วยปลดล็อกทรัพยากรที่ดิน ช่วยให้รัฐสามารถบริหารจัดการ ใช้ประโยชน์ และใช้ที่ดินเพื่อให้มั่นใจว่าการใช้ที่ดินจะประหยัด ยั่งยืน และมีประสิทธิผลสูงสุด ในการทำเช่นนั้นการแก้ไขกฎหมายที่ดินกฎหมายที่อยู่อาศัยกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ จะต้องรับรองความสอดคล้องและความสามัคคีซึ่งเป็นข้อกำหนดเร่งด่วน นอกจากนี้ยังมีความจำเป็นที่จะต้องทำให้องค์กรของอุปกรณ์การจัดการที่ดินของรัฐสมบูรณ์แบบเพื่อให้มั่นใจว่ามีการปรับปรุงและการรวมเป็นหนึ่งการกำจัดตัวกลางส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบหมายอำนาจพร้อมด้วยกลไกสำหรับการตรวจสอบการกำกับดูแลและการควบคุมพลังงาน

มอบหมาย Dang Bich NGOC - คณะผู้แทนสมัชชาแห่งชาติของจังหวัด Hoa Binh

จำเป็นต้องแก้ปัญหาของโครงการที่ถูกระงับและล่าช้า

ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ถูกส่งไปยังเซสชั่นครั้งที่ 5 นี้ตามการสังเคราะห์หลังจากการปรึกษาหารือสาธารณะอย่างกว้างขวาง โดยส่วนตัวแล้วฉันซาบซึ้งในความพยายามของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการสังเคราะห์และรวบรวมความคิดเห็นจากผู้มีสิทธิเลือกตั้งและผู้คนทั่วประเทศบนพื้นฐานของการคัดกรองประเมินและปรับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ส่งไปยังสมัชชาแห่งชาติที่ 15 ในเซสชั่นที่ 5 นี้

ร่างกฎหมายจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาของโครงการที่ถูกระงับและล่าช้า ตัวอย่างเช่นในปัจจุบันในหลายจังหวัดและเมืองหลายโครงการได้รับใบอนุญาตสำหรับการลงทุน แต่เนื่องจากปัจจัยวัตถุประสงค์หลายประการการดำเนินการจึงช้าหรือมีขั้นตอนขั้นตอนเพียงไม่กี่ขั้นตอนเท่านั้นที่ดำเนินการพวกเขาไม่ได้ดำเนินการเป็นเวลา 5 ปีแม้ 10 ปีทำให้เสียทรัพยากรที่ดินและความยุ่งยากสำหรับผู้คน

ฉันหวังว่าร่างกฎหมายที่ดินฉบับนี้ (แก้ไขเพิ่มเติม) จะต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดและเฉพาะเจาะจงเพื่อช่วยให้ท้องถิ่นจัดการปัญหานี้โดยพื้นฐานและทั่วถึง เพราะในอดีตหลายโครงการถูกระงับและหลังกำหนด แต่เมื่อตรวจสอบและตรวจสอบนักลงทุนยังคงมีเหตุผล: ดำเนินการบางส่วนหรือเนื่องจากเงื่อนไขวัตถุประสงค์

ทนายความ Nguyen Hong Bach - ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมายของ Hong Bach and Associates

ระวังเมื่อลงทุนเงิน

ปัจจุบันในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่ปลอดภัยสำหรับนักลงทุน ดังนั้นโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงดึงดูดความสนใจเป็นอย่างมาก ดังนั้นการค้นคว้าโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ระดับสูงจึงเป็นสิ่งจำเป็นและมีความหมายอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน

อย่างไรก็ตามนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องระวังเมื่อ "วางเงินลง" ก่อนอื่นคุณต้องค้นคว้าอย่างถี่ถ้วนเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายแบรนด์และชื่อเสียงของนักลงทุน ประการที่สองมีความจำเป็นที่จะต้องทราบความคืบหน้าของการดำเนินโครงการดังนั้นผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบและปรับปรุงความคืบหน้าการก่อสร้างของโครงการเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิและผลประโยชน์ของเขา ประการที่สามความถูกต้องตามกฎหมายของเอกสารเช่น: ใบอนุญาตการลงทุนโครงการใบอนุญาตก่อสร้าง ... ผู้ซื้อจำเป็นต้องให้ความสนใจกับเอกสารข้างต้นเพราะเมื่อมีข้อพิพาทมันจะสะดวกยิ่งขึ้นในกระบวนการจัดการสิทธิ์ ประการที่สี่เนื้อหาของเงื่อนไขสัญญาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องอ่านและทำความเข้าใจข้อกำหนดของข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาอย่างรอบคอบก่อนที่จะลงนามในสัญญาและตัดสินใจที่จะ "วางเงิน"

Ms. Do Thu Hang - ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษา Savills Hanoi

ให้ความสนใจกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ

อุปทานที่ถูกขายโดยตรงจากนักลงทุนในโครงการปัจจุบันในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์มี จำกัด มากเราอาจพูดได้ว่าหายากในขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่เพิ่งเริ่มการก่อสร้างสามารถนับได้บนนิ้วส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากผลกระทบของวิกฤตการเงินโลก

อย่างไรก็ตามนักลงทุนจะต้องมีข้อมูลที่ชัดเจนที่สุดเกี่ยวกับโครงการและต้องมีข้อผูกพันเฉพาะที่ผูกมัดหลายฝ่ายเข้าด้วยกัน นอกจากนี้กรอบกฎหมายจะต้องครอบคลุมสมบูรณ์ชัดเจนและให้คำแนะนำโดยละเอียด ... ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนชำระล้างและส่งเสริมการพัฒนาตลาดที่ยั่งยืนหลีกเลี่ยงการสร้างความผันผวนของราคาจำนวนมากในขณะที่ยังคงสร้างประโยชน์ให้กับรัฐ