นายเหงียน ฮวง นาม ผู้อำนวยการทั่วไปของ G-Home ผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม

1.

พูดตรงๆ ถึงแม้ว่าฉันจะเข้าร่วมการสัมภาษณ์ทางโทรทัศน์เกี่ยวกับเรื่องนี้มาหลายครั้งและเขียนบทความเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมากมายในปีที่ผ่านมาก็ตาม แต่ทุกครั้งที่พูดถึงหัวข้อ "ที่อยู่อาศัยราคาถู๊ก" ฉันมักจะพบว่าเป็นเรื่องยาก

เป็นเรื่องยากไม่เพียงแต่เพราะเรื่องนี้มีการวิเคราะห์และวิเคราะห์โดยผู้เชี่ยวชาญและนักวิจัยจำนวนมากแล้ว และไม่ว่าฉันจะเขียนอะไรได้ดีกว่านี้หรือไม่ แต่ยังเป็นเพราะในทางปฏิบัติ การทำงานเป็นที่ปรึกษาพัฒนาโครงการ นายหน้า และแม้แต่ในบางแง่มุม บทบาทของนักลงทุน แต่การสร้าง "ที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้" จริงๆ นั้นมีอุปสรรคมากเกินไป

ศักยภาพทางการเงินคือสิ่งหนึ่งและเป็นตัวกำหนดความสำเร็จของโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่ แต่เรื่องราวของการสร้างกลยุทธ์การกำหนดราคาที่ "เอื้อมถึง" อย่างแท้จริงสำหรับคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่พักอาศัยตามความเป็นจริงในปัจจุบันถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับธุรกิจใดๆ ก็ตาม

การมีที่ดินเพียงพอถือเป็นเพียงเงื่อนไขจำเป็นในการดำเนินโครงการ (ไม่ต้องพูดถึงว่าโครงการบ้านจัดสรรนั้นแพงหรือถูก) แต่เงื่อนไขเพียงพอคือขั้นตอนต่างๆ มากมายที่อาจต้องใช้เวลาหลายปีจึงจะแล้วเสร็จ โดยไม่ได้คำนึงถึงว่าที่ดินนั้นอยู่ในแผนงานและมีสิทธิ์ในการแปลงการใช้ที่ดินหรือไม่ (ในกรณีที่ไม่ใช่ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร)

กล่าวได้ว่ากระบวนการนี้ยาวนานมาก และต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการก็มักจะสูงมาก ด้วยกระบวนการอนุมัติโครงการระยะยาวในปัจจุบัน ต้นทุนปัจจัยการผลิตมักจะสูงมาก และต้นทุนที่สูงที่สุดมักจะเป็นต้นทุนที่ดิน ไม่ต้องพูดถึงเรื่องราวที่น่าสนใจเมื่อธุรกิจส่วนใหญ่ต้องใช้การกู้ยืมทางการเงิน

สมมติว่าคุณต้องกู้เงิน 300 พันล้านดองเพื่อซื้อที่ดินหนึ่งแปลงเพื่อดำเนินโครงการ ดังนั้น ในทุกๆ ปีที่กระบวนการโครงการล่าช้า บริษัทจะสูญเสียต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ 10% ซึ่งเท่ากับ 30,000 ล้านดอง และเพื่อให้การลงทุนมีประสิทธิภาพ ธุรกิจต่าง ๆ จำเป็นต้องเพิ่มต้นทุนนี้ลงไปในราคา ซึ่งทำให้ราคาขายไม่สามารถลดลงได้

นั่นคือในกรณีของ "บ้านราคาประหยัด" ทั่วไป แต่ในเรื่องของบ้านพักอาศัยสังคมนั้นยากยิ่งกว่ามากเมื่อขั้นตอนและนโยบายการลงทุนที่ให้สิทธิพิเศษแก่นักลงทุนตามกฎหมายปัจจุบันฉบับก่อนๆ ดูเหมือนจะ "ให้สิทธิพิเศษ" แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่ได้ "ให้สิทธิพิเศษ" อย่างที่นักลงทุนจินตนาการไว้

ตัวอย่างเช่น มาตรา 54 วรรค 3 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2557 ระบุว่านักลงทุนจะต้องจองพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมในโครงการอย่างน้อยร้อยละ 20 เพื่อให้เช่า และสามารถขายได้หลังจาก 5 ปีเท่านั้น ในความเป็นจริงแล้วในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแต่ละโครงการ นักลงทุนจะได้รับกำไรสูงสุดเพียง 10% เท่านั้น ในขณะที่พวกเขาต้องกันพื้นที่ไว้สำหรับค่าเช่าถึง 20% ดังนั้นจึงแทบไม่มีกำไรเหลืออยู่เลย

นอกจากนี้ยังมีกฎระเบียบอื่นๆ อีกมากมายเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแบบพิเศษสำหรับบ้านพักอาศัยสังคม แต่กำหนดให้ธุรกิจต้องชำระเงินล่วงหน้าและหักออกในภายหลัง ในกรณีที่โครงการใช้เวลานานถึง 5 ปี ธุรกิจก็แทบจะหยุดชะงัก

2.

อันที่จริง หลังจากที่ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) ได้รับการผ่านอย่างเป็นทางการเมื่อปลายปีที่แล้ว ฉันกับเพื่อนร่วมงานหลายคนในวงการก็รู้สึกโล่งใจที่อย่างน้อยหน่วยงานที่จัดทำร่างก็ตระหนักถึงปัญหาและได้ทำการเปลี่ยนแปลงบทบัญญัติของกฎหมายให้เป็นรูปธรรมมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่การคลายข้อสงสัยเกี่ยวกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยไปจนถึงการควบคุมว่านักลงทุนโครงการจะมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษเมื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม นอกจากนี้ยังได้ชี้แจงอุปสรรคที่มีมายาวนานที่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนากลุ่มนี้อีกด้วย

เช่น ตามมาตรา 85 การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ภาษีมูลค่าเพิ่มพิเศษ, ภาษีเงินได้นิติบุคคล...; รับสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ; คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดสนับสนุนการเชื่อมโยงระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของโครงการกับระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของภูมิภาค เพื่อให้เกิดการประสานงานระหว่างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมภายในและภายนอกขอบเขตของโครงการ

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนยังมีสิทธิได้รับผลกำไรสูงสุดร้อยละ 10 ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้างรวมในพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม พื้นที่ดินที่พักอาศัยทั้งหมดไม่เกินร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมดให้จัดสรรไว้เพื่อการลงทุนก่อสร้างอาคารธุรกิจ บริการ พาณิชยกรรม และที่พักอาศัย หรือร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมดของอาคารที่พักอาศัยเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ บริการ และพาณิชยกรรม ให้แยกบัญชีไว้และได้รับประโยชน์จากกำไรทั้งหมดในส่วนธุรกิจ บริการเชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ สิทธิประโยชน์อื่นตามที่กฎหมายกำหนด (ถ้ามี)

นอกจากการเปลี่ยนแปลงหลักในกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขแล้ว) แล้ว กฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) ที่ผ่านประมาณ 1 เดือนหลังจากนั้น ยังได้เปลี่ยนแปลงเนื้อหาหลายประการเพื่อลบความยุ่งยากต่างๆ ออกไป เพื่อลดความยุ่งยากของขั้นตอนการลงทุน "ที่ซ้ำซ้อน" "ทับซ้อน" และ "เชื่อมโยงกัน" ของกฎหมายเฉพาะทางหลายฉบับ

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ถือเป็นการบุกเบิกและเป็นที่ยอมรับอย่างมากของหน่วยงานบริหารของรัฐในการสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่กลมกลืน โปร่งใส และชัดเจนยิ่งขึ้น

อย่างน้อยสิ่งนี้จะช่วยให้ผู้นำธุรกิจหลีกเลี่ยงการวิ่งวุ่นไปมาจากหน่วยงานหนึ่งไปอีกหน่วยงานหนึ่งเพื่อหาทางออก แต่ก็ยังไม่สามารถหาทางออกได้ เนื่องจากที่หนึ่งอาจดำเนินการได้ถูกต้อง แต่ที่อื่นอาจดำเนินการไม่ถูกต้องก็ได้

ถ้านับแค่กระบวนการ “ระดับตำบล ถามระดับอำเภอ” “ระดับอำเภอ ถามระดับจังหวัด” “ระดับจังหวัด ถามระดับรัฐมนตรี” “ระดับกระทรวง ถามนายกรัฐมนตรี” ... วงจรคำถาม-คำตอบโดยเฉลี่ยตามที่ผมคำนวณไว้จะกินเวลาประมาณ 3 เดือน และหากสามารถย่นระยะเวลากระบวนการนี้ลงได้ ก็จะช่วยลดราคาที่อยู่อาศัยต่อตารางเมตรลงได้อย่างมากเมื่อไปถึงมือผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในจังหวัดคั๊งฮหว่า

3.

โดยทั่วไปแล้ว ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงไม่ใช่ปัญหาที่เกิดขึ้นในเวียดนามเท่านั้น แต่เกิดขึ้นในหลายประเทศทั่วโลก รวมถึงประเทศที่พัฒนาแล้วด้วย การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ไม่ใช่สิ่งที่คนคนเดียวหรือองค์กรเดียวจะแก้ได้ในชั่วข้ามคืน แต่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วนของสังคม รวมถึงความร่วมมือจากภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน

ในรายงานที่เสนอโดยประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หวู่ ฮ่อง ถันห์ ต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติในช่วงเช้าของวันที่ 20 พ.ค. สมัยประชุมที่ 7 มีความเห็นแนะนำให้รัฐบาลประเมินและหาทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพของสถานการณ์ และพร้อมกันนั้นก็ขอให้รัฐบาลสั่งการตรวจสอบอย่างครอบคลุมเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในช่วงที่ผ่านมา ระบุความยากลำบาก ความไม่เพียงพอ การละเมิด และด้านลบ เพื่อจัดการอย่างเคร่งครัดตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ฉันเห็นด้วยกับการตรวจสอบ เพราะกลไกและนโยบายเป็นสิ่งที่ท้าทายแต่มีความสำคัญอย่างยิ่งในการเปลี่ยนแปลงความเป็นจริงที่ไม่ได้ประสิทธิผลในปัจจุบัน คำถามคือเราจะตรวจสอบอะไร และเราจะตรวจสอบอย่างไรเพื่อค้นหาวิธีแก้ปัญหาและการปรับปรุงที่สมเหตุสมผล โดยไม่สร้างทัศนคติเชิงลบในการดึงดูดนักลงทุนเข้าสู่กลุ่มที่ "ยาก" นี้

ปัจจุบันตามมาตรา 1 วรรค 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 49/2021/ND-CP โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดินตั้งแต่ 2 ไร่ขึ้นไป ในเขตเมืองพิเศษและเขตเมืองประเภท 1 หรือตั้งแต่ 5 ไร่ขึ้นไป ในเขตเมืองประเภท 2 และ 3 ต้องกันพื้นที่ร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมดสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

ในทางทฤษฎีกองทุนที่ดินนี้จะต้องเป็นที่ดินสะอาด (ถูกถางป่าแล้ว) มีโครงสร้างพื้นฐานด้วย และในความเป็นจริงจังหวัดทุกจังหวัดมีพื้นที่เขตเมืองใน 63 จังหวัด/เมือง แล้วเหตุใดยังมีหลายจังหวัดที่ยังไม่มีโครงการบ้านอยู่สงเคราะห์เลย? ที่ดินนี้จะไปไหน? ดังนั้นจึงเป็นประเด็นที่ต้องเน้นการตรวจสอบตามที่คณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติร้องขอ

แน่นอนว่า นอกจากนี้ ในบทความก่อนๆ ฉันได้กล่าวถึงหลายกรณีที่คนยากจนและผู้ด้อยโอกาสประสบความยากลำบากในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของรัฐเนื่องจากปัญหาด้านขั้นตอน กฎเกณฑ์ปัจจุบันที่กำหนดให้เฉพาะ “ข้าราชการ ลูกจ้างของรัฐ” เท่านั้นที่มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักสังคมได้ แต่เฉพาะคนงานที่ลงนามสัญญาจ้างงานและยังไม่ได้รับเงินเดือน ถือเป็นข้อจำกัดครั้งใหญ่ที่ต้องมีการตรวจสอบและยกเลิก เพื่อขจัดสถานการณ์ที่คนยากจนมีสิทธิ์ซื้อบ้านพักสังคมได้ แต่ยังคงรอคอยอย่างเหนื่อยล้าเพียงเพราะไม่มีตราประทับท้องถิ่น

การที่บุคคลที่ถูกซื้อเป็นผู้มีรายได้น้อยจริงหรือไม่นั้นเป็นประเด็นที่ถกเถียงกัน ในความเป็นจริง เงินเดือนหลักของคนจำนวนมากอาจจะ "ต่ำ" แต่ "งานเสริม" ของพวกเขาอาจจะสูงมาก และระบบข้อมูลปัจจุบันไม่สามารถตรวจจับสิ่งนี้ได้

4.

สิ่งหนึ่งที่ฉันชื่นชมเกี่ยวกับโครงการแก้ไขกฎหมายล่าสุดคือหน่วยงานร่างกฎหมายมีความยอมรับและรับฟังความคิดเห็นของสมาชิกตลาดเป็นอย่างดี ตลอดจนสำรวจและประเมินแนวทางปฏิบัติ นี่ถือเป็นด้านบวก เพราะเราสามารถเร่งแก้ไขอุปสรรคและแก้ไขที่สาเหตุหลักของปัญหาที่ตลาดต้องเผชิญได้ โดยการพิจารณาข้อบกพร่องที่แท้จริงจากทั้งสองฝ่ายอย่างลึกซึ้งเท่านั้น

ดังนั้น ผมจึงหวังอีกด้วยว่า เรื่องราวการนำไปปฏิบัติ การกำกับดูแล และการตรวจสอบในอนาคตจะยึดหลักความเปิดกว้าง ความมุ่งเน้น และการแก้ไขปัญหาหลักที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่