“เกม” เข้าสู่วงจรใหม่ที่โปร่งใสมากขึ้น

ต่อไปนี้เป็นบทสนทนาระหว่างผู้เชี่ยวชาญ Tran Khanh Quang และหนังสือพิมพ์ Kinh te & Do thi เกี่ยวกับมาตรการพัฒนาและปรับปรุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีใหม่ 2568

ตลาดเข้าสู่วัฏจักรใหม่

เมื่อมองย้อนกลับไปในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 และแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2568 คิดว่าการฟื้นตัวจะยังคงดำเนินต่อไปหรือไม่?

- ในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ปิดตัวลงด้วยเหตุการณ์สำคัญหลายประการ เปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งและมีชีวิตชีวาในปี 2568

กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 (เร็วกว่ามติ ของรัฐสภา ครั้งก่อนเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2568 ถึง 5 เดือน) ซึ่งไม่เพียงแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคและข้อกีดขวางทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังสร้างความเชื่อมั่นในวัฏจักรการเติบโตรอบใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นอีกด้วย

ตามประวัติศาสตร์ของวัฏจักร ทุกครั้งที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงและปรับตัว ย่อมมีการเติบโตแบบก้าวกระโดดเกิดขึ้นเสมอ ยกตัวอย่างเช่น ช่วงปี พ.ศ. 2549-2551 ช่วงปี พ.ศ. 2557-2563 และปัจจุบันคือปี พ.ศ. 2567 ที่เพิ่งมีการบังคับใช้กฎหมายถึง 3 ฉบับ

หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือเมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายที่ดินปี 2014 เพื่อทดแทนกฎหมายปี 2003 ทำให้เกิดการกระตุ้นอย่างมากต่ออุปทานและอุปสงค์ในตลาดในช่วงเวลาดังกล่าว

ในทำนองเดียวกัน ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างแท้จริง โดยมีการสนับสนุนจากนโยบายทางกฎหมาย เศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ฯลฯ สร้างรากฐานให้ปี 2568 เป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรใหม่ หรือทศวรรษแห่งการพัฒนาที่มีแนวโน้มดี

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อ 10 ปีก่อน ปัจจุบัน และอนาคต จะมีความแตกต่างกันอย่างมาก ซึ่งหมายความว่ากฎหมายฉบับใหม่ไม่เพียงแต่ต้องการเอกสารแนวทางปฏิบัติสำหรับการบังคับใช้เท่านั้น แต่ยังต้องการความล่าช้าในการ "ดูดซับ" ตลาดอีกด้วย นี่เป็นหนึ่งในเหตุผลหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัญหาคอขวดอยู่

แล้วคุณคิดว่า “ความล่าช้า” นี้จะกินเวลานานแค่ไหน?

- เมื่อมองย้อนกลับไปที่กระบวนการนิติบัญญัติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ อาจไม่มีร่างกฎหมายฉบับใดผ่านกระบวนการพิเศษเหมือนกฎหมายที่ดินฉบับนี้ ซึ่งผ่านการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ 4 ครั้ง การประชุมสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติเต็มเวลา 2 ครั้ง การประชุมคณะกรรมาธิการสามัญของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ 8 ครั้ง... ดังนั้น การนำไปปฏิบัติตั้งแต่เนิ่นๆ จึงได้สร้างทางเดินกฎหมายที่สอดประสานกัน ปลดปล่อยทรัพยากรที่ดิน และส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในระยะสั้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องต้องการเวลาในการทำความเข้าใจกระบวนการและปรับตัวให้เข้ากับกฎหมายใหม่ และอีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะการรอดูสถานการณ์และการพิจารณาเวลาที่เหมาะสมในการตัดสินใจซื้อขายสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อ

อันที่จริง กฎหมายฉบับใหม่นี้มุ่งเป้าไปที่การแก้ไขปัญหาระยะยาวและการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน จึงจำเป็นต้องมี "การเลื่อนออกไป" แต่ระยะเวลาที่กำหนดนั้นค่อนข้างยาก อาจเป็น 3 ปี 5 ปี หรือมากกว่านั้น ปัจจุบัน อนาคตของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะสดใสกว่าปี 2567 และเพื่อมุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน ความสามารถในการมองเห็นโอกาสของนักลงทุนหรือความพยายามด้านนวัตกรรมขององค์กรต่างๆ ยังไม่เพียงพอ เหนือสิ่งอื่นใด จำเป็นต้องมีการกำกับดูแลจาก รัฐบาล

การพัฒนาสถาบันให้สมบูรณ์แบบ ส่งเสริมตลาดที่โปร่งใส

นั่นหมายความว่ารัฐบาลจำเป็นต้องมีมาตรการพัฒนาและปรับปรุงตลาดอสังหาฯ ในปีใหม่ 2568 ใช่ไหมครับ?

- ใช่ อย่างที่ผมได้กล่าวไปแล้วข้างต้น ในปี 2568 เมื่อเอกสารแนวทางของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับเสร็จสมบูรณ์ จะเป็นพื้นฐานสำหรับการประเมินผลกระทบอย่างแม่นยำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความโปร่งใสของข้อมูลเพื่อช่วย "รักษาเสถียรภาพ" ของราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเป็นสัดส่วนกับความโปร่งใสของข้อมูล

เพื่อให้สถานการณ์ข้างต้นเกิดขึ้นได้อย่างราบรื่น จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สอดคล้องและมีประสิทธิภาพทั้งจากภาครัฐและภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปฏิรูปขั้นตอนการบริหารและการสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อภาคธุรกิจถือเป็นเรื่องเร่งด่วนที่สุด เมื่อจำเป็นต้องปฏิรูปขั้นตอนการบริหารที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง เพื่อลดความซับซ้อนและระยะเวลารอคอย จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว ควบคู่ไปกับการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

เมื่อมีที่อยู่อาศัยแล้ว ขั้นตอนถัดไปคือการดำเนินการตามแพ็คเกจสนับสนุนทางการเงิน ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อช่วยให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องมีระบบข้อมูลที่ดินแห่งชาติในเร็วๆ นี้ ซึ่งประกอบด้วยข้อมูลครบถ้วน ตั้งแต่การวางแผน สถานะทางกฎหมาย บันทึกทางเทคนิค ความผันผวนของธุรกรรม และสามารถอัปเดตข้อมูลได้อย่างต่อเนื่องและแม่นยำ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เป็นเครื่องมือวัดความต้องการของตลาดในปี พ.ศ. 2568

นอกจากนี้ ต้องเน้นย้ำว่าในกลไกตลาด การลงทุนและการเก็งกำไรถือเป็นปัจจัยปกติ อย่างไรก็ตาม ยังคงจำเป็นต้องมีนโยบายภาษีที่เหมาะสมเพื่อจำกัดการเก็งกำไรและเพื่อให้มั่นใจว่าตลาดจะมีการพัฒนาอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การชี้แจงกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยง "ภาวะคลั่งที่ดิน" เสมือนจริง

หากรับประกันได้ว่าโซลูชันข้างต้นเป็นจริง ปี 2025 จะเป็นปีที่กิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รวมทุกองค์ประกอบเข้าด้วยกัน ได้แก่ สาธารณะ โปร่งใส พร้อมกัน และเหมาะสมกับชีวิตจริง

ด้วยหุ้นเหล่านี้ คุณเชื่อหรือไม่ว่าปี 2568 ยุค “ทอง” ของอสังหาฯ จะกลับมาอีกครั้ง?

- ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2568 จะต้องเผชิญกับโอกาสทองแบบที่ไม่เคยมีมาก่อน เมื่อมีปัจจัยบวกทั้งมหภาคและจุลภาค แต่การที่ตลาดจะกลับมาคึกคักเหมือนช่วง “ทอง” ปี 2561-2562 อาจต้องใช้เวลาอีกหลายปี

แน่นอนว่าอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ยังคงเป็น "เกม" รูปแบบใหม่ที่โปร่งใส มีโอกาสมากมาย แต่เข้มข้นและมีการแข่งขันสูงขึ้น สิ่งนี้จำเป็นต้องให้ธุรกิจต่างๆ ทุ่มเทความพยายามมากขึ้น มีความยืดหยุ่น คล่องตัว สร้างสรรค์นวัตกรรม และไม่เพียงแค่การเลือกนำผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมออกสู่ตลาดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลยุทธ์ทางการตลาดและการขายด้วย

ในส่วนของนักลงทุนรายบุคคล ผมเชื่อว่าคนส่วนใหญ่เข้าใจดีว่าอสังหาริมทรัพย์คือช่องทางการลงทุนที่ดีที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา และอย่างน้อยก็ในอีก 10 ปีข้างหน้า ดังนั้นไม่ว่าช่วง “ทอง” จะกลับมาหรือไม่ในปี 2568 ก็จะไม่ส่งผลต่อการตัดสินใจและการตัดสินใจลงทุนของพวกเขาแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตาม คำแนะนำสำหรับนักลงทุนคือการเตรียมแหล่งเงินทุนที่ดีไว้รองรับกระแสเงินสด ศึกษาราคา วางแผนข้อมูล และกำหนดทิศทางการพัฒนาในพื้นที่อย่างรอบคอบ พร้อมกันนี้ ควรทำความเข้าใจนโยบายของรัฐและสถานการณ์เศรษฐกิจโลกอย่างทันท่วงที เพื่อการตัดสินใจที่เหมาะสมและรวดเร็ว เพื่อไม่ให้พลาดโอกาส

ผมเชื่อว่าในไตรมาสที่สองของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจน ความเชื่อมั่นของนักลงทุนจะผ่อนคลายลง แผ่ขยาย และสะท้อนไปยังทุกภาคส่วน นั่นคือช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวและเริ่มต้นวัฏจักรการพัฒนาที่ยั่งยืน

ขอบคุณมาก!