Уголок жилого района MBQH 2125, фаза 1, район Донг Ве, город Тханьхоа. Фото: ПВ

Истории из приложений

В марте 2025 года газета Thanh Hoa получила петицию от домохозяйств, проживающих в MBQH 2125, фаза 1 (входит в проект жилищного строительства и зеленого парка в южной городской зоне города Тханьхоа, округ Донг Ве, город Тханьхоа).

Одна из петиций начинается словами: «Мы уже в четвертый раз направляем петицию в соответствующие органы в отношении инвестора проекта MBQH 2125, фаза 1, за невыдачу красных книг; ответ инвестора проекта MBQH 2125, фаза 1, и соответствующих органов неудовлетворителен и демонстрирует признаки промедления и игнорирования законных чаяний домохозяйств».

Известно, что проект MBQH 2125, фаза 1, является одним из крупных проектов городской застройки в ^городе Тханьхоа площадью 82 188,8 м2, включая 633 земельных участка (85 участков под виллы, 548 участков под таунхаусы). Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company стала победителем аукциона на право пользования землей проекта (согласно решению № 2939/QD-UBND от 2 августа 2018 года Народного комитета провинции Тханьхоа). Компания выполнила свои финансовые обязательства по уплате платы за пользование землей и получила сертификат на право пользования землей. Департамент природных ресурсов и окружающей среды (ныне Департамент сельского хозяйства и природных ресурсов) координировал действия с соответствующими подразделениями для организации передачи земель в этой области акционерному обществу Hanoi Royal Real Estate с 2019 года.

Хотя государство выдало инвестору проекта сертификаты на право пользования землей, домохозяйства, купившие землю на этом участке, до сих пор не получили красные книги. Это становится предметом беспокойства и тревоги для многих домохозяйств, поскольку затрагиваются и многие смежные права.

Г-жа NHA, жительница MBQH 2125, фаза 1, сказала: «Мы встречались много раз и просили инвестора приступить к процедурам выдачи красных книг домохозяйствам, купившим землю, но они не отреагировали. Проживание в центре оживленного городского района города и отсутствие красной книги сильно повлияло на жизнь и деятельность людей, например, невозможность зарегистрировать рождение, брак или учиться в приходе».

Семья г-жи ЛТГ — одно из домохозяйств, купивших землю в MBQH 2125, фаза 1, по «кредитному договору» и начавших строительство дома в 2022–2023 годах. Ее дом также является одной из многих квартир, построенных с нарушением проектных норм. В передней части дома не хватает 4 этажей и 1 надстройки, сзади также не осталось достаточно места. Г-жа Г. поделилась: «В этом районе большинство домов, построенных до 2024 года, не соответствуют утвержденному проекту, потому что в то время просто покупали землю и строили, без каких-либо указаний, надзора или напоминаний со стороны инвестора. Многие домохозяйства сейчас обеспокоены, проект дома и плотность застройки неверны, будет ли возможность исправить это в будущем, чтобы подать заявку на красную книгу? Поскольку дома без красных книг, многие права землепользователей также ограничены, их нельзя заложить в банк, и если они хотят переехать в более удобное для работы место, им приходится откладывать это в сторону!»

Правовые вопросы и вопросы ответственности

Возвращаясь к юридической истории по проекту MBQH 2125, фаза 1, возможно, суть проблемы кроется в методе реализации проекта инвестором. Согласно нормативным актам проекта MBQH 2125, фаза 1, инвестор должен завершить все строительные работы по сырому дому в соответствии с проектом, утвержденным компетентным органом, перед продажей его покупателям, однако в реальности все обстоит совершенно иначе.

Город Тханьхоа, вид сверху. Фото: ПВ

«Сразу после победы на аукционе по правам пользования землей, поскольку не было финансирования на строительство сырого дома, Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company в координации с Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company не построила сырой дом, но, исходя из потребности клиентов в покупке земли для строительства домов, они проконсультировали клиентов о продаже земли через форму «Договора займа». Этот договор займа требует конфиденциальности информации», — поделилось домохозяйство, купившее землю в этом месте.

Некоторые домохозяйства добавили: «Согласно соглашению с заказчиком, номер лота «кредитного договора» — это номер лота, номер долга земельного участка в проекте. Заказчикам, которые выплачивают полную сумму в соответствии с соглашением, инвестор передаст документы, в том числе: кредитный договор, протокол передачи земли, обязательство построить дом по проектным чертежам с приложенными документами для заказчика, чтобы он мог построить дом самостоятельно. Когда заказчик закончит строительство чернового дома, инвестор примет его и приступит к выполнению шагов по заключению договора купли-продажи и выполнит процедуры по выдаче красной книги заказчику».

Это довольно распространенная форма «обхода закона». Вместо того чтобы построить сырой дом и продать готовый, инвестор продает людям землю по «договору займа», а затем позволяет людям строить собственные дома. Такая ситуация приводит к двум основным и легко заметным последствиям: у людей нет полных юридических документов по купле-продаже земли с инвесторами, и они не имеют прав собственности на землю, за которую они заплатили; Из-за неэффективного управления многие домохозяйства не соблюдают требования по строительству домов в соответствии с утвержденными градостроительными проектами, что впоследствии приводит к многочисленным последствиям.

Г-жа LT T, жительница MBQH 2125, фаза 1, сказала: «Вначале, когда клиенты начинали строить дома, инвестор не проверял и не контролировал, поэтому многие домохозяйства самовольно строили дома по собственным проектам, не следуя общим чертежам проекта. В последние годы надзор стал строже, и клиенты строили по утвержденному проекту. Кроме того, каждое домохозяйство при начале строительства должно внести депозит в размере 100 миллионов донгов, чтобы взять на себя обязательство строить по проекту, и 30 миллионов донгов за управление проектом и надзор».

Плотность населения MBQH 2125 фазы 1 до сих пор довольно высокая. Наблюдения журналистов за некоторыми рядами домов на участке показали, что некоторые домохозяйства строили по проекту, а другие — вопреки ему. Многие домохозяйства обеспокоены тем, правильно ли построен дом или нет, и когда домохозяйства, покупающие землю в этом месте, получат красные книги? «Мы обеспокоены, потому что мы слышали, что инвестор не проводит процедуры по выдаче красных книг клиентам, поскольку инвестор больше не управляет всеми красными книгами. Есть ли вероятность, что активы домохозяйств будут нарушены?» – задалась вопросом жительница г-жа НТТ.

Под давлением петиции народа и по указанию Провинциального народного комитета в феврале 2025 года акционерная компания Hanoi Hoang Gia Real Estate дала письменный ответ. В официальных сообщениях № 03/CV-HNHG от 10 февраля 2025 года и 04/CV-HNHG от 14 февраля 2025 года компания заявила: «К настоящему времени компания завершила строительство 570 участков земли из общего числа 633 участков земли, победивших на аукционе, и продолжает инвестировать в строительство оставшихся 63 участков земли». Что касается мобилизации капитала посредством «кредитных договоров», компания считает, что это законная деятельность, основанная на пункте 3 статьи 7 Закона о предприятиях 2020 года. Что касается задержки в ходе работ, компания обвинила «многие факторы, как субъективные, так и объективные, особенно в ситуации, когда пандемия COVID-19 затянулась, что существенно повлияло на вьетнамскую экономику в целом и на компанию в частности». Стоит отметить, что компания взяла на себя обязательство: «Ожидается, что выдача сертификатов на право пользования землей домохозяйствам, имеющим на это право, будет завершена во втором квартале 2025 года».

Первая фаза проекта MBQH 2125 является типичным примером недостатков в управлении городскими проектами в Тханьхоа. Тот факт, что инвесторы не строят дома по утвержденным проектам, а вместо этого используют форму «продажи земли» через кредитные договоры, чтобы домохозяйства могли построить собственные дома, и не обеспечивают надзора и управления в процессе строительства, привел ко многим последствиям. Спустя 7 лет с момента старта проекта люди купили землю и поселились, но до сих пор, после многочисленных просьб и ходатайств, им так и не выдали красные книги, что вызвало возмущение общественности.

Последнее обязательство инвестора завершить выпуск красных книг во втором квартале 2025 года является позитивным сигналом, но необходим тщательный надзор со стороны властей для обеспечения реализации в соответствии с установленной дорожной картой, что будет способствовать решению проблем на этапе 1 MBQH 2125. В этой ситуации государственным органам управления необходимо иметь более радикальные решения в управлении заказами на строительство и другими вопросами в новых проектах городских территорий, чтобы избежать подобных ситуаций в будущем.

То Дунг - Вьет Хыонг

Урок 2: Проекты «клонов» MBQH 2125, фаза 1

Источник: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm