Рынок продолжает оставаться сложным в краткосрочной перспективе

По словам эксперта по недвижимости Нгуена Ван Дука, Закон о жилье (с изменениями), Закон о бизнесе в сфере недвижимости (с изменениями) и Закон о земле (с изменениями), принятые Национальной ассамблеей, являются правовыми коридорами, которые помогут рынку недвижимости развиваться здорово и устойчиво.

Однако эти законы вступят в силу только в начале 2025 года, и г-н Дык обеспокоен тем, сколько предприятий и клиентов смогут «выдержать это бремя» и выжить в это время.

Однако, с точки зрения Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости будет активно восстанавливаться. Ряд проектов долгое время «лежали без движения», ожидая решения юридических проблем (70% проблем компаний, занимающихся недвижимостью).

Поэтому ожидается, что Закон о земле 2024 года устранит юридические узкие места, что поможет «оживить» многие проекты и быстро вывести их на рынок. Новые положения Закона о земле 2024 года оказывают большое влияние на субъектов рынка недвижимости.

Эксперт по недвижимости Нгуен Ван Дык заявил, что общая картина рынка недвижимости не улучшилась, и в краткосрочной перспективе трудности все еще сохраняются.

Что касается сегмента таунхаусов и вилл, то эксперт прогнозирует, что он по-прежнему будет оставаться спокойным и иметь низкую ликвидность. Проекты таунхаусов и вилл в центральной части города будет сложно продать, поскольку на них влияют «идентификация дома» и «налог на жилье».

В последние годы компании, занимающиеся недвижимостью, в основном сосредоточились на инвестициях в высококачественную продукцию; цены на виллы и торговые дома довольно высоки и выросли «стремительно» за короткое время. Они производят продукцию, ориентированную на богатых, и равнодушны к «доступным» продуктам, которые предназначены для большинства людей с низкими доходами. Когда проекты открываются в массовом порядке с целью получения прибыли, не принося пользы сообществу и обществу, это означает, что их бизнес-стратегия «на один дюйм меньше и на одну милю меньше».

«Десятки тысяч кондотелей, шопхаусов и курортных вилл заморожены. Соответственно, бизнес, клиенты и банки понесут большие убытки. Это самая большая катастрофа для рынка недвижимости на данном этапе.

В связи с тем, что многие предприятия не могут продавать продукцию, не могут оборотить капитал и не имеют финансовых ресурсов для реструктуризации; Счета заморожены, а бремя выплаты процентов и погашения банковских облигаций ложится тяжелым бременем на предприятия. Кроме того, многие проекты были заморожены, у некоторых даже возникли юридические проблемы, поэтому предприятия находятся в состоянии «тревоги», даже предприятия без достаточного экономического потенциала «умрут», высказал свою точку зрения г-н Дюк.

Сегмент квартир продолжает расти в цене

Эксперт Нгуен Ван Дык подсчитал, что в сегменте квартир на сегодняшний день наблюдается самый высокий уровень поглощения на рынке, однако предложение в этом сегменте не улучшилось из-за нехватки проектов с разрешениями на строительство и крайне малого количества многоквартирных домов, реализуемых в центральной части города.

Дефицит проектов, несоответствие предложения спросу приводят к сохранению высоких средних цен первичной продажи. Данный сегмент продолжит расти в цене из-за увеличения стоимости земли, затрат на строительство, развития инфраструктуры и повышения качества.

Последние статистические данные Savills показывают, что в Ханое к концу 2023 года цены на квартиры составят 51–70 млн донгов/м2, и 49% проданных квартир будут находиться в этом ценовом диапазоне. Соответственно, сегмент квартир установил новый ценовой порог. Квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 42% от общего числа проданных в 2023 году единиц жилья. Квартиры стоимостью от 2 до 4 млрд донгов составили 55% доли рынка. Только 3% квартир продаются по цене менее 2 млрд донгов.

Аналогично в Хошимине цены на квартиры продолжают расти, особенно в проектах в центральном районе. Фактически на рынке наблюдается нехватка проектов в сегменте доступных квартир с ценами ниже 25 млн донгов/м2, но в основном это квартиры среднего и высокого класса, которые подходят для привлечения капитала и сделок.

По данным отчета Департамента строительства города Хошимин, в 2023 году в городе будет 19 проектов коммерческого жилья (с 17 753 единицами жилья), подлежащих продаже и аренде с последующим выкупом будущих жилищных объектов, которые будут выставлены на рынок. Стоит отметить, что в сегменте среднего ценового диапазона насчитывается 5051 единиц жилья, в сегменте элитного жилья — 11 334 единицы жилья, а в сегменте доступных квартир проектов нет.

В сегменте социального жилья г-н Нгуен Ван Дык признал, что есть улучшение, есть «лучи света» по сравнению с 2023 годом, однако в этом сегменте не так много предприятий, инвестирующих из-за сложных процедур и неблагоприятных условий для бизнеса. «Новые положения пересмотренного Закона о жилье более открыты, что облегчает бедным доступ к социальному жилью.

Однако для реализации закона на практике потребуется время. Планируемую цель в 1 миллион единиц социального жилья будет трудно достичь, если у правительства не будет стратегического видения, практических и научных методов, а не будет полагаться только на бизнес. «Мы намерены построить 1 миллион единиц социального жилья к 2030 году, но на самом деле капитала и механизмов по-прежнему не хватает», — сказал г-н Нгуен Ван Дык.