최근 부동산 시장은 기업과 고객 모두의 자본 접근성과 관련하여 더욱 긍정적인 신호를 보이고 있습니다. (사진: HA)

시장에 대한 '대기업'의 의견

주주와의 연례총회에서 대기업의 수장들은 올해 부동산 시장에 대한 전망과 의견을 제시했는데, 기회와 어려움이 뒤섞여 있었습니다.

빈홈 이사회 회장인 팜 티에우 호아 씨는 올해 부동산 시장을 평가하면서, 가장 밝은 점은 국회에서 통과된 부동산 관련 3개 법률이라고 말했는데, 이는 시장을 더 투명하고 명확하게 만드는 데 도움이 될 것입니다. 그러나 이러한 법률이 시장에 긍정적인 영향을 미치려면 시행령이 발효될 때까지 기다려야 한다고 그는 말했다.

빈홈의 대표이사인 응우옌 투 항 씨는 시장이 회복되겠지만 예상만큼 빠르지는 않을 것이라고 평가했습니다.

항 씨에 따르면, 최근 시장에서는 기업과 고객 모두의 자본 접근성과 관련하여 더 긍정적인 신호가 나타났다고 합니다. 이제 주택 구매자들은 이전보다 더 나은 이자율로 지원을 받을 수 있으며, 처음 2년 동안 연 6-6.5%의 고정 이자율이 적용됩니다. 이는 주택 구매자가 시장으로 돌아올 수 있는 조건과 확신을 제공합니다.

남롱투자주식회사의 경우, 이사회 의장인 응우옌 쑤언 꽝 씨는 기회와 과제를 모두 지적했습니다.

광 씨는 첫 번째 과제는 시장과 제품과 관련이 있다고 분석했습니다. 부동산 시장에서는 다양한 부문에서 수요와 공급의 불균형이 발생하고, 신뢰 위기로 인해 유동성이 감소하고 재고가 늘어납니다.

두 번째는 부채가 여전히 존재할 때의 재정적 어려움입니다. 채권은 연장되었지만 2024년과 2025년에도 여전히 존재할 것입니다. 세 번째는 현재 일부 법률이 여전히 중복되고 있어 이 프로젝트의 법적 어려움입니다.

하지만 그에 따르면 이 시장은 높은 실제 수요, 저렴한 주택 부문, 사회 주택 개발 등 다양한 기회를 제공합니다. 대출 금리는 감소하여 코로나19 이전보다 더 낮아졌고, 다른 많은 국가와 경쟁력을 갖추고 있어 매우 매력적입니다.

특히, 부동산과 관련된 새로운 법률이 방금 발표되었습니다. 정부는 지속 가능한 개발을 향한 시장 장애물을 만들고, 제거하고, 촉진하기 위해 많은 노력을 기울여 왔습니다.

호치민시와 동나이에 많은 프로젝트를 진행 중인 Dat Xanh Group의 이사회 회장인 Luong Tri Thin 씨는 코로나19가 종식된 후에는 경제가 침체되고 부동산 시장에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.

최근의 설 연휴 이후, 시장은 긍정적인 회복 조짐을 보이기 시작했습니다. 1분기 아파트 상품은 거래가 다시 이루어졌지만, 예년에 비해서는 많지는 않습니다. 하지만 2023년 4분기와 2023년 1분기와 비교하면 거래 건수가 두 배로 늘었고, 특히 하노이의 경우 3배나 높습니다.

이런 전반적인 상황에서 씬 씨는 시장에 여전히 평균 공급이 부족한 등 긍정적인 측면이 있다고 보고 있습니다. 주택에 대한 사람들의 수요는 여전히 매우 큽니다. 지금은 저렴한 현금 흐름이 매우 좋으며, 많은 고객이 20년 기간으로 대출을 받고 있으며, 3년 고정 이자율은 연 5-6%에 불과합니다.

전반적으로 올해 전체 시장은 개선될 것이고, 2025년에는 긍정적인 변화가 있을 것입니다.

아파트 건물 침체, 투자자들은 교외 지역 토지 매수에 자금 쏟아

아파트 가격은 지난 몇 년 동안 꾸준히 상승했으며, 올해 첫 몇 달 동안 급등했습니다. 최근 시장 정보에 따르면, 건설부 주택 및 부동산 시장 관리국의 황 하이 국장은 하노이와 호치민시의 일부 프로젝트의 평균 매매 가격이 m²당 5,000~7,000만 VND 정도로 변동한다고 밝혔습니다.

하이 씨에 따르면, 하노이에서는 1차 시장과 2차 시장 모두에서 아파트 매매 가격이 꾸준히 상승하고 있다고 합니다. 특히 5~10년 이상 사용된 아파트 단지도 있고, 오래된 고층 아파트 건물도 가격이 상당히 오르고 있습니다.

하지만 건설부 장관은 가격이 급등한 일부 아파트는 거래가 거의 없거나 아예 없는 경우도 있다고 밝혔습니다.

실제로 아파트 가격이 높아서 많은 투자자는 물론 실제 구매자들조차 "망설임"을 느끼게 되었습니다. 많은 사람들이 이때 아파트 매매를 중단하기로 결정합니다.

현재 하노이에서는 아파트 가격이 높고 공급이 부족하기 때문에 많은 투자자가 이 부문에 투자하기를 꺼립니다. 경험이 많은 사람들은 이 시간을 이용해 교외에서 토지를 모을 것입니다.

많은 투자자들이 토지와 개인 주택 부문으로 관심을 돌리고 있습니다. 그 이유는 교외 지역은 여전히 ​​가격이 '저점'에 있기 때문에, 이때는 아파트에 투자하는 것이 더 적합하기 때문입니다. 그러나 명확한 법적 지위, 계획, 우수한 인프라를 통한 가격 상승 잠재력이 있는 제품에 투자하기로 선택하는 것이 필요합니다.

최근 토지 시장이 뜨거운 추세를 보이고 있습니다. 베트남 부동산협회(VARS)가 발표한 1분기 부동산 시장 보고서와 2분기 전망에 따르면 하노이 교외 지역의 토지 가격이 급등하고 있으며, 특히 구획된 토지의 가격이 급등하고 있는 것으로 나타났습니다.

2023년 4분기와 비교했을 때 토지 가격은 약 5% 상승했고, 하노이 외곽과 산업단지 주변 지역은 10~20% 상승했습니다.

VARS 보고서는 "많은 지역에서 토지 가격이 더 이상 하락하지 않았습니다. 교외, 지방, 도시에서 법적 지위가 보장되고 기반 시설과 공공 시설이 잘 갖춰진 20억 동 미만의 토지 상품은 시장이 가장 어려웠던 시기에 비해 최대 40%까지 가격이 상승했습니다."라고 밝혔습니다.

또한 이 부서는 투자자들에게 현재 토지를 매수하기 위해 돈을 쓰기 전에 매우 신중해야 하며, 시장이 아직 회복 과정에 있는 동안 불안감을 야기하는 "가상 열병"이 발생하지 않도록 세그먼트 가격을 신중하게 조사해야 한다고 경고했습니다.

올해 부동산 시장에 대해 많은 전문가들은 장기 투자에서는 "토지가 여전히 왕"이라고 말합니다. "자본"을 보유하고 있거나 재무적 레버리지가 낮은 투자자는 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

지금은 투자를 고려하기에 좋은 시기로 여겨지지만, 전문가들은 투자자들이 가격 하락의 "함정"에 빠지지 않도록 신중하게 고려해야 한다고 권고합니다.

박장성 옌둥현 1,400헥타르 이상 토지 매립

박장성 인민위원회가 방금 승인한 옌중구의 2024년 토지 이용 계획에 따르면, 이 지역은 올해 1,411.45헥타르의 토지를 매립할 예정입니다.

구체적으로 옌둥구는 1,360.23헥타르의 농경지를 개간할 예정이며, 이 중 개간이 필요한 논 면적은 1,111.93헥타르, 기타 1년생 작물 재배 면적은 20.47헥타르, 다년생 작물 재배 면적은 208.62헥타르, 양식업 면적은 19.21헥타르, 비농업용 토지는 51.23헥타르입니다. 회복이 필요한 대규모 지역이 있는 코뮌은 티엔퐁(32ha), 옌루(221.2ha), 탄안 타운(124.66ha), 남비엔 타운(109.53ha)입니다.

박장성, 옌둥구, 남비엔 타운의 한 구석. (출처: XD신문)

박장성 인민위원회는 옌중구 인민위원회가 2024년 승인된 토지 이용 계획에 포함된 정보, 데이터, 문서, 지도 시스템 및 데이터베이스의 정확성에 대해 법적 책임을 져야 한다고 요청했습니다. 해당 지역의 사업 및 프로젝트 목록을 제안할 때, 위 계획의 정보 및 데이터가 2030년을 대비한 토지 이용 계획 조정 및 법적 규정과 일치하는지 확인합니다.

2024년 승인된 토지이용계획문서를 모두 옌둥구 인민위원회 포털/웹사이트에 게시하고, 동시에 상기 계획내용을 법률의 규정에 따라 공고 및 홍보한다.

박장성 인민위원회는 또한 옌중구가 승인된 토지이용계획에 따라 토지관리, 토지회수, 토지용도전환, 토지배정 및 토지임대를 실시할 것을 요청했습니다. 법률에 따라 프로젝트와 작업을 수행합니다. 2024년 토지이용계획 시행에 대한 사단위 인민위원회의 정기적인 검사와 감독을 실시한다.

해상침입 투자사업에 대한 토지배정 및 임대 절차

정부는 방금 해상 침범 활동에 관한 법령 42/2024/ND-CP를 발표했습니다. 따라서 침범을 목적으로 지정된 해역은 측량 및 지도 제작에 관한 법률의 규정에 따라 구체적인 위치, 면적, 경계 및 좌표를 가져야 합니다. 토지 이용 계획 및 계획에 대한 해양 침범을 위한 해역을 결정할 때는 2024년 토지법에 규정된 원칙을 보장해야 합니다.

법령은 해상 침범 투자 프로젝트 또는 공공 투자 자본을 사용하는 해상 침범 품목이 있는 투자 프로젝트의 경우 토지 할당 및 토지 임대 절차가 법령 43/2014/ND-CP 제68조 3항의 규정을 준수해야 한다고 명시하고 있습니다. 해상침입 투자 프로젝트 또는 토지자금을 개발하기 위한 해상침입 항목이 있는 투자 프로젝트의 경우, 해상침입을 완료하고 규정에 따라 승인을 받은 후, 해상침입 프로젝트 투자자는 매립지 전체 구역과 건설 공사(있는 경우)를 관할 국가 기관에 인계하여 토지법의 규정에 따라 조직 및 개인이 사용할 수 있도록 토지 할당 및 토지 임대를 실시해야 합니다.

외국 자본을 공공 투자로 활용하는 토지 매립 투자 프로젝트 또는 토지 매립 항목을 포함하는 투자 프로젝트와 기타 자본 재원을 활용하는 프로젝트의 경우 토지 할당 및 토지 임대에 대한 순서와 절차는 다음과 같습니다. 토지 이용권 경매를 통한 토지 할당 및 토지 임대의 경우, 법령 43/2014/ND-CP의 제68조 5항 및 법령 148/2020/ND-CP의 제1조 21항에 규정된 순서와 절차를 시행합니다.

입찰에 관한 법률의 규정에 따라 입찰을 통해 투자자를 선정하는 경우 또는 투자법 2020 제29조 3항의 규정에 따라 투자자가 승인되는 경우 토지 배정 또는 토지 임대의 경우 법령 43/2014/ND-CP 제68조 3항에 따른 토지 배정 및 토지 임대 절차가 적용됩니다.

토지이용권 경매를 통하지 않고 토지를 할당하거나 임대하는 경우, 법령 43/2014/ND-CP 제68조 3항에 규정된 순서 및 절차에 따라 시행합니다.

해상침입 투자사업 또는 해상침입 항목이 있는 투자사업의 투자자가 해상침입 투자사업 또는 투자사업의 해상침입 항목과 함께 토지할당, 토지임대 또는 해역할당 신청서를 제출하는 경우, 해당 투자사업은 관할 국가기관의 승인을 받은 것으로 본다.

각 도의 인민위원회는 해상 매립을 위한 해역을 할당하는 것과 동시에 토지를 할당하고 토지를 임대하기로 결정합니다. 해상 침범 투자 프로젝트 또는 해상 침범 품목이 있는 투자 프로젝트의 투자자는 해상 침범 활동을 수행하기 위해 해역을 사용하는 데 대해 수수료를 지불할 필요가 없습니다.

토지사용자가 토지를 사용에 제공하여야 한다고 판단하는 기간은 투자사업의 진행상황 또는 투자사업의 해상침입 항목 등에 따라 완료된 해상침입구역의 전부 또는 일부에 대한 결과승인 통지일로부터 계산합니다.