재산세가 주택 가격을 낮출 수 있을까?

건설부는 최근 부동산 가격 상승 원인에 대한 보고서를 정부에 제출하며, 단기간에 이익을 목적으로 한 투기와 매매를 제한하기 위해 많은 주택과 토지를 소유하고 사용하는 사람들을 대상으로 세금 정책을 연구해 제안할 것이라고 밝혔습니다.

건설부에 따르면, 최근 주택 가격 상승에 기여한 요인으로는 다수의 투자자, 투자자 집단, 투기자, 부동산 중개인의 '참여'가 꼽힌다. 건설부는 1제곱미터당 1억 원이 넘는 낙찰가가 나오는 경매에 대해, 많은 투자 그룹이 경매에 참여해 바로 매각해 이익을 내는 데 주력하고 있다고 밝혔습니다. 경매장 밖에서는 많은 중개인들이 결과를 기다리며, 토지를 한 필지당 2억~5억 VND의 가격 차이로 사고팔 준비를 하고 있습니다. 불법적인 이익을 위해 많은 토지를 사고파는 일이 흔하며, 심지어 조직적으로 이루어져 토지와 주변 주택의 가격이 오르고 있습니다.

일부 단체, 투자자, 개인 부동산 중개인은 시장 정보를 왜곡하여 "가격을 부풀리고", 가상의 가격을 만들어내고... 사람들의 지식 부족을 이용하여 심리를 조작하고, 군중 심리에 따라 투자를 유치하여 이익을 얻습니다.

일반적으로 주택 프로젝트 투자자는 매매 가격의 평균 3%를 거래소와 중개인에게 지불하여 제품을 판매합니다. 그러나 중개인은 종종 고객과 거래할 때 시장 상황을 이용해 가격을 더 높게 책정하여 구매자가 "차액"을 지불하게 만듭니다.

과열된 거래 기간 동안 많은 중개인들이 '계약금' 방식을 사용하여 매도인으로부터 주택과 토지를 매입한 후, 가격을 10~15% 인상하여 다른 사람에게 판매합니다. 예를 들어, 아파트 가격이 50억 동(VND)인 경우, 중개인은 10억 동(VND)을 계약금으로 지불하고 1개월 이내에 대금을 지불하기로 합니다. 하지만 이 1개월 안에 중개인은 60~70억 동(VND)의 차이로 매도인을 찾아냅니다.

또한 일부 투자자는 "높은 판매 가격 제공"을 통해 주택 가격을 끌어올리는 데 기여하여 부동산 프로젝트의 평균보다 더 높은 기대 수익을 올립니다. 건설부는 보고서에서 "판매 가능한 프로젝트가 몇 개 또는 하나뿐인 지역에서는 경쟁과 기준 가격이 부족하기 때문에 투자자들이 이익을 내기 위해 가격을 인상할 수 있다"고 밝혔다.

이 문제에 대해 논평하면서, Ths. 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘은 주택과 토지 가격이 급등하는 이유 중 하나는 은행의 지원을 받아 "토지 거래보다 더 좋은 것은 없다"는 사고방식으로 인한 투기와 축적 현상이라고 말했습니다. 이는 은행업계의 "VIP" 고객 파일입니다. 대출은 항상 주택과 토지를 담보로 하기 때문입니다. 주택과 토지는 거의 항상 가치가 오르고 위험이 거의 없는 것으로 간주됩니다. 사람들의 투자 욕구는 정당하지만, 이 현상이 심화되면 집과 토지에 대한 투기와 축적으로 이어져 시장을 왜곡하고 토지가 버려지고 자원이 낭비됩니다.

목 응우옌 반 딘은 주택과 토지에 대한 세금 부과는 의무적인 해결책이며, 2022년 중앙집행위원회 제18-NQ/TW호 결의안에 명시되어 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 완성하며 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성을 개선하기 위한 것이라고 말했습니다. 결의안 18은 다음과 같은 과제와 해결책을 제시합니다. "토지 낭비적 이용, 방치된 토지, 오염된 토지, 황폐화된 토지의 상황을 극복하기 위해", "대규모 토지와 많은 주택을 이용하고 토지에 투자하고 토지 이용을 늦추고 방치된 토지에 대해 더 높은 세율을 규정하기 위해".

응우옌 반 딘 씨는 최근 토지 경매에서 낙찰가가 시작가보다 수십 배나 높았다고 말했습니다. 대부분의 사람들은 국가 예산이 대규모 수입원으로 보충될 것이라는 사실에 기뻐하기보다는 경매 결과에 대해 회의적인 견해를 가지고 있습니다. 그 이유는 경매에서 낙찰된 후 토지가 버려지는 경우가 많고, 많은 경우 "유령 도시"를 형성하기 때문입니다. 이러한 "프로젝트"의 대부분은 수십 년 동안 시행되었지만 입주율이 매우 낮습니다. 단지 몇 채의 주택만 건설되었고 사람들이 이사했습니다. 따라서 ThS. 응우옌 반 딘은 주택과 토지에 대한 세금 부과는 당의 18호 결의안에 정치적 근거가 있지만, 이는 지방 간에 동시적이고 공평하게 시행되어야 한다고 말했습니다.

중요한 요소 중 하나는 세금이 적절한 대상에게 부과되도록 보장하고 세금 정책의 효율성을 높이기 위해 세금 데이터베이스가 필요하다는 것입니다. 현재로서는 완전한 데이터베이스가 없고 다른 사람이 부동산 이름을 사용하는 현상 때문에 이 부동산의 소유자가 누구인지 정확히 결정되지 않았습니다.

그러나 총리는 디지털 전환을 위해 인구 데이터, 신원 확인 및 전자 인증 애플리케이션을 개발하는 프로젝트 06을 승인했습니다. 새로운 토지법, 주택법, 부동산사업법은 또한 토지, 주택 및 부동산 정보에 대한 국가 데이터베이스를 구축할 것을 언급하고 있습니다. 효과적으로 시행된다면 가까운 미래에 신뢰할 수 있는 데이터베이스 시스템을 구축할 수 있으며, 이는 부동산세법이 통과된 후 이를 시행하는 데 중요한 데이터베이스가 될 것입니다.

부동산에 세금이 부과되고, 부동산 정보 시스템과 데이터베이스를 수집하여 '소유권 귀속'을 확인하고 누가 정확히 이 부동산을 소유하고 있는지 파악할 수 있다면, 불가능해 보이는 일이 일어날 수 있습니다. 집과 땅 가격이 하락하고, 심지어 급락할 수도 있습니다. 부동산 투기는 거의 완전히 중단될 것입니다. 은행들도 토지 재벌 대신 새로운 고객층을 찾아야 할 것입니다.

세금은 "주택은 투기가 아닌 거주를 위한 것"이라는 인식을 구체화하는 것이며, 그래야만 근로자들의 정착 꿈이 멀어질 것입니다."라고 응우옌 반 딘 씨는 강조했습니다.

부동산 시장은 최근 국회가 2024년 8월 1일부터 6개월 앞당겨 시행되는 3가지 중요 법률에 대해 공식 합의하면서 개선 조짐을 보이고 있습니다. 하노이의 부동산 시장만 활기를 띠고 있는 반면, 다른 지역은 아직 상당히 조용합니다. 부동산 사업이 많은 어려움에 직면해 있고 투자자들이 여전히 지방 시장에 "갇혀" 있는 상황에서, 최근 2차 주택에 세금을 부과하자는 제안은 많은 반대 의견을 불러일으켰습니다.

사실, 2차 주택에 대한 세금 부과는 새로운 제안이 아니며 2009년부터 언급되어 왔지만 여러 가지 이유로 2022년 6월 국회 상임위원회에서 발표된 결의안 제18-NQ/TW에 공식적으로 포함될 때까지 합법화되지 못했습니다. 그러나 2차 이상의 부동산에 대한 토지이용권 및 토지소유권에 대한 추가과세를 통해 토지시장을 규제하는 규정/정책을 개발하는 과정은 많은 장애물에 직면해 있습니다.

특히 많은 전문가들은 부동산 세금 부과가 신중하게 계산되고 평준화되지 않으면 역효과가 생겨 주택 가격이 상승하고 저소득층과 중산층이 주택을 구하기 어려워질 수 있다고 우려하고 있습니다.

어떤 경로가 적합한가요?

세금은 부동산 양도, 투기, 가격 인플레이션 등으로 인한 세금 탈루를 처리하는 효과적인 도구입니다. 그러나 2차 주택에 대한 세금은 시장 현실에 부합하고 모든 당사자의 이해관계의 조화를 보장하기 위해 신중하게 계산되어야 합니다.

많은 전문가에 따르면, 세금은 급등하는 토지 가격을 통제하고, 투기를 줄이며, 시장 조작을 방지하고, 부동산의 실제 가치를 회복하는 도구가 될 수 있습니다. 하지만 현재의 토지정보 관리체계가 불분명하여 과세는 쉽지 ​​않습니다.

세금은 좋은 해결책으로, 국가 예산의 수입을 늘리고 단기적으로 6~12개월 또는 1~2년 동안 시장을 조정하는 데 도움이 되지만 장기적으로는 그 효과를 유지할 수 없습니다. 하지만 토지 가격에 대한 세금은 매도자에게 부과되기 때문에 세금을 부과하면 가격만 오를 것이라는 우려도 있습니다.

금융 전문가인 딘 테 히엔은 언론과의 인터뷰에서 재산세는 단순히 자산을 보유한 사람에게 부과되는 세금이라고 이해하면 된다고 말했습니다. 자산이 많을수록 세금도 많아진다. 평균적인 생활 수준을 가진 사람들에게는 집이 하나뿐이어도 문제가 되지 않습니다.

많은 자산(부동산)을 보유하고 있고, 지속적으로 수익을 창출하는 자산을 보유한 사람들의 경우 세금을 더 많이 내는 것은 당연합니다. 투자를 위해 대출하는 경우, 세금은 투자자가 계산해야 하는 비용의 일부로, "이익을 취하고 손실을 감수"합니다.

최근 베트남 부동산협회(VARS)도 2주택 이상 구매자와 프로젝트를 포기한 소유자라는 두 그룹의 사람들에게 적용되는 부동산 세금 정책을 제안했습니다. 판매자가 부동산을 소유한 기간이 짧은 거래의 경우 세율은 점진적으로 증가합니다.

앞서 2023년 8월 호치민시 유권자들은 2차 주택에 세금을 부과하고, 토지 가치를 창출하지 않는 공터와 주택에 더 높은 세금을 부과하는 방안을 계속 제안했습니다. 재무부는 2024년 법률 및 조례 정비 사업에 추가될 예정인 부동산세법 개정안을 연구 개발했으며, 제8차 국회(2024년 10월)에 의견을 제출할 예정이라고 밝혔습니다.

칸 안