부동산 시장 긍정적으로 회복

베트남 부동산협회(VARs) 보고서에 따르면, 특히 2024년 3분기와 2024년 전반 9개월 동안 어려운 시기를 겪은 후 부동산 시장이 긍정적으로 회복된 것으로 나타났습니다. 부분적으로는 경제의 안정성과 정부의 지원 정책 덕분입니다.

특히, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법, 2024년 토지법은 기존 규정보다 5개월 앞당겨 2024년 8월 1일부터 정식 시행되어 부동산 시장의 법적 통로를 완성하고, 보다 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 새로운 시장 순환을 여는 데 기여할 것입니다. 주택, 상업용, 산업용 부동산 등 부동산 부문은 모두 긍정적인 성장 조짐을 보이고 있으며, 많은 신규 프로젝트가 시행되고 있습니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(VARs IRE)의 팜 티 미엔 부소장은 주거용 부동산 시장이 "활성화"되는 조짐을 보이기 시작했다고 말했습니다.

이에 따라 토지 경매 이야기는 그 어느 때보다 "뜨거워"졌고, "밤새도록" 경매가 진행되어 수백, 심지어 수천 명의 사람들이 자리를 놓고 "먹고 기다리자"는 경쟁을 벌이는 것으로 기록되었습니다. 낙찰 가격도 사상 최고치로, 인프라가 잘 투자된 프로젝트 부지와 맞먹는 수준입니다.

아파트 부문이 시장의 열기를 주도하고 있으며, 1차 시장과 2차 시장 모두에서 가격이 계속해서 새로운 최고 수준을 경신하고 있습니다. 높은 수요로 인해 수천 명의 아파트 소유자가 집을 팔고 싶다는 전화를 정기적으로 받게 되었습니다. 높은 매매 가격에도 불구하고, 새로 출시된 아파트 프로젝트는 매우 좋은 흡수율을 기록했습니다.

아파트 유형과 함께 주요 투자자들의 일부 신규 저층 프로젝트도 가격이 점점 높아지고 있음에도 불구하고 역대 최고 수준의 예약을 기록했습니다. 많은 아파트는 좋은 입지를 가지고 있지만, 가격이 높을 뿐만 아니라, 이를 구매하려면 고객/투자자가 차액을 지불해야 합니다.

토지 중개인들은 "파동을 일으킨다"

실제 수요와 공급에서 나타난 결과 외에도 시장은 "뜨거워지고 있다"는 징후도 보였습니다. 이런 상황은 토지 투기로 나타나고, 주택 가격이 오르고, 불투명한 부동산 거래가 발생합니다.

"많은 소액 투자자들이 투기 목적으로 시장에 진입하면서 부동산 가격이 터무니없이 상승하고 있습니다. 일부 투기 세력의 "도움"으로 인해 양도된 아파트의 호가가 점점 높아지는 등 아파트 시장에서도 "과열" 조짐이 뚜렷합니다. 이러한 조짐은 모두 공급 부족에서 비롯되지만, 상황은 개선되고 있습니다."라고 미엔 씨는 말했습니다.

구체적으로 미엔 씨는 2024년 3분기 주택 부동산 시장이 22,412개의 상품이 시장에 공급되었고, 이 중 약 14,750개의 신규 상품이 출시되었다고 밝혔습니다. 이는 전분기 대비 25% 감소했지만, 2023년 동기 대비 60% 증가한 수치입니다. 통계에 따르면 물량 감소에도 불구하고, 3분기 공급은 여전히 ​​"성장"세를 보였습니다. 특히 대규모 프로젝트들이 본격화되면서 시장이 더욱 "활기차게" 성장했습니다.

2024년 첫 9개월 동안 시장에서는 38,797개의 신제품이 판매되었습니다. 공급은 여전히 ​​강력한 차별화를 기록하고 있습니다. 따라서 신규 공급의 70%는 아파트 부문에서 나온다. 그 중에서도 판매가격이 5,000만 VND/m2 이상인 제품이 압도적으로 많습니다. 이 시장에는 저렴한 상업용 아파트가 거의 없습니다. 지역별로는 북부 지역이 46%로 신규 공급을 주도했고, 중부 지역이 29%, 남부가 25%로 그 뒤를 이었습니다.

VARS 조사 데이터에 따르면, 공급은 주로 고급 및 럭셔리 부문에 집중되어 있지만, 전체 시장은 3분기에 약 10,400건의 성공적인 거래를 기록했으며, 흡수율은 51%에 해당합니다. 이는 새로운 부동산 상품에 대한 시장의 관심을 반영하는 것이지만, 신규 공급의 상당수가 높은 기준에 따라 완료되었고 투자 비용, 특히 토지 관련 비용이 증가하고 있습니다.

거래량과 흡수율은 전분기 대비 각각 25%, 1%포인트 감소했지만, 2023년 같은 기간 대비 각각 80%, 28%포인트 증가했습니다. 이 중 아파트 거래량은 여전히 ​​'압도적'이어서 3분기 전체 주택 거래의 71%를 차지했고, 신규 아파트 프로젝트의 평균 흡수율은 75%를 기록했습니다. 하노이의 아파트 프로젝트도 분양을 시작한 직후 최대 90%의 흡수율을 기록했습니다.

싱글과 젊은 가족의 요구와 재정 능력에 더 잘 부합하기 위해 아파트의 전반적인 가치를 낮추는 방향으로 소규모 아파트를 개발하는 추세가 점점 더 뚜렷해지고 있습니다. 이는 또한 유동성 기록의 가장 좋은 형태입니다.

2024년 첫 9개월 동안 시장은 30,589건의 성공적인 거래를 기록했는데, 이는 2023년 같은 기간보다 2.5배 증가한 수치입니다. 9월 말에 출시되어 예약을 받기 시작한 많은 신규 프로젝트도 높은 관심과 "막대한" 예치금을 기록했습니다.

매매 가격과 관련해 주택 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 높은 수준을 유지하고 있으며, 특히 아파트 부문에서 그렇습니다. 공급과 수요의 불균형이 점점 더 심각해지고 있기 때문입니다. 공급은 개선되었지만 여전히 수요를 충족시키기 어렵기 때문입니다. 또한, 대부분의 신규 공급은 투자 비용, 특히 토지 관련 비용이 증가함에 따라 높은 기준으로 완료되고 있습니다.

구체적으로, 3분기에 하노이의 1차 가격 수준은 지속적으로 상승세를 보이며 멈출 조짐이 보이지 않고, 공급도 점차 개선되고 있습니다. 주로 고급 및 럭셔리 부문의 저층에서 고층 제품까지 새로운 프로젝트가 여전히 시장에서 큰 관심을 받고 있습니다. 이로 인해 2차 아파트 가격이 높은 수준을 유지하는 원동력이 생겼지만, 유동성은 '뜨거운' 성장 기간 이후 점차 안정화되었습니다.

다낭에서는 아파트의 기본 가격 수준도 '기록적인' 상승을 기록했으며, 신규 공급의 50% 이상이 m²당 8,000만 동이 넘었습니다. 하지만 하노이에서 온 투자자들을 비롯한 외지 구매자들의 투자 수요 덕분에 시장은 여전히 ​​잘 흡수되고 있습니다. 또한, 2차 가격도 전반적으로 개선되었으며, 일부 지역의 주거용 토지 가격은 같은 기간 동안 10~25% 상승했습니다.

호치민시의 경우, 주로 진행 중인 프로젝트에서 공급이 이루어지기 때문에 1차 가격 수준은 높은 수준에서 안정적으로 유지됩니다. 한편, 호치민시 외곽의 지방과 도시의 1차 가격은 3~5% 범위 내에서 약간 상승했는데, 신규 공급의 판매 가격이 더 높았습니다.

VARS에서 선정하여 관찰한 150개 샘플 프로젝트의 평균 매매 가격 변동을 반영한 아파트 가격 지수에 대한 연구에 따르면, 2024년 3분기 기준 하노이 샘플 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 6,000만 VND/m2에 가까워 2019년 2분기 대비 64.0% 증가한 것으로 나타났습니다. 호치민시의 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 m²당 4,920만 동에서 m²당 6,420만 동으로 증가하여 기준 기간에 비해 30.6% 증가했습니다. 다낭의 경우, 다낭 시장 가격 지수는 3분기에 46.2% 상승했으며, 이는 호치민시의 상승률보다 높습니다.

"주택 및 투자 수요를 포함한 부동산 수요는 교외 지역, 두 특별도시 주변 성/시, 그리고 더 합리적인 가격에 다양한 옵션을 제공하는 2차 시장으로 계속해서 이동하고 있습니다. 하노이와 호치민시에서는 30억 동 미만의 아파트와 주택에 대한 수요가 급증하고 있습니다."라고 미엔 씨는 강조했습니다.