부자, 가난한 자, 감옥, 모두 땅 때문에

5월 초순의 뜨거운 더위 속에서 찜통 같은 임대 방에서, 응우옌 티 킴 부(Hamlet 1, Song Trau Commune, Trang Bom District, Dong Nai) 여사는 약 20년 전 바우세오 산업단지(IP) 건설을 위해 압수된 ^11,000m2 가 넘는 가족 토지에 대한 불만을 계속 제기하기 위해 "새로운" 서류를 준비하고 있습니다. 김부 여사는 70세의 나이로 소송을 맡은 두 번째 세대입니다. 김부 씨의 어머니인 레티람 씨는 5년 전에 세상을 떠났습니다. 2018년 말에 가족의 토지가 강제로 몰수된 지 얼마 되지 않은 때였습니다. 김부 씨는 불만을 제기한 유일한 주민이 아닙니다. 이곳에 사는 약 50가구는 여러 세대에 걸쳐 동나이 정부가 바우세오 산업단지 투자자에게 토지를 넘겨주기로 한 결정에 반대하고 있습니다.

2004년 1월 12일, 동나이성 인민위원회 위원장은 송트라우, 타이호아, 도이 61, 장봄 타운의 440헥타르가 넘는 토지를 매립하고 "매립된 전체 토지 구역을 틴응이아 회사, 동나이 고무 회사 및 회원에게 일시적으로 인계"하여 바우세오 산업단지 건설을 위한 보상, 부지 정리 및 투자 절차를 진행하기 위한 결정 101/QD-CT-UBND에 서명했습니다. 2004년 2월, 틴응이아 회사와 동나이고무회사가 자본을 투자하여 바우세오 산업단지의 투자자로 통낫 주식회사를 설립했습니다.

불만의 근원도 여기서 시작됐다. 김부 씨의 가족과 토지를 회수당한 가구들은 2004년 동나이성 인민위원회 위원장의 결정 101호가 바우세오 산업단지 설립에 대한 총리의 결정이 없었을 당시에는 "권한이 없었다"고 말했습니다. 또한 해당 토지는 승인된 계획 경계 내에 있지 않으므로 산업단지 투자자에게 토지를 인계하기 위한 법적 근거가 없습니다. 따라서 사람들은 철회를 따르지 않고 2004년부터 불만을 제기해 왔습니다. 2018년, 장봄현 인민위원회는 강제 토지 회수를 조직하라는 통지문을 발표했습니다. 킴부 씨와 다른 가구들은 짱봄현 인민위원회가 법에 따라 결정된 101호에 따라 토지를 강제로 개간했다고 믿고 지금까지 불만을 제기하고 있습니다.

"그들은 우리에게 1m²당 25,000동만 보상했고, 재정착 자금으로 1,500만동을 줬어요. 총 11,000m²의 집과 정원을 보상했는데, 7억동이 넘는 금액을 보상했어요. 땅이 회복된 후에는 어떻게 살겠어요?"라고 김부 씨는 말했다. 70세의 한 여성은 수년 동안 7명의 형제자매를 대신하여 친구의 하숙집에서 살면서 끝이 보이지 않는 소송을 진행해야 했습니다...

바우세오 산업단지의 김부 여사처럼 토지 분쟁을 겪는 다세대 가족은 드물지 않습니다. 지방 단위에서 중앙 정부로 향하는 대규모 청원 대표단은 국회의 국민청원에 대한 월간 보고서를 빠짐없이 제출하여 공정한 의견을 구하고자 합니다. 그들 대부분은 킴 부우 씨와 트랑 봄 지역 사람들처럼 토지 분쟁을 겪고 있는 사람들입니다. 당국이 발표한 토지 관련 소송의 70%가 넘는 수치는 수년간의 평균 통계입니다.

거의 40년간의 국가적 혁신으로 수많은 억만장자가 탄생했습니다. 그들 대부분은 부동산으로 부자가 되었습니다. 그러나 국가적 쇄신을 위해 거의 40년 동안 노력한 결과, 조상들이 여러 세대에 걸쳐 남겨준 땅이 싼값에 탈환되어 기업에 주어지고, 산업단지, 상업 센터, 고층 빌딩이 건설되어 높은 가격에 판매되는 것을 보고 불의를 느끼는 사람들이 많이 생겨났습니다. 국민의 농경지를 1m²당 100만동의 가격으로 회수하여 주거용지로 계획하고, 기업에서 토지를 구획하여 매각한 뒤 고층 빌딩을 짓고 5,000만동/m²의 가격으로 매각했습니다. 국회사무처 전 부장인 응우옌 시 둥 박사는 토지 회수, 계획 변경, 토지 분배에 대한 결정으로 인해 4,900만 VND가 증가한 것은 토지 임대료의 차이라고 말했습니다.

실제 토지 임대료 차이는 응우옌 시 둥 씨가 제시한 예시보다 훨씬 더 큽니다. 투티엠(호치민시 투득시)의 많은 주민들이 1m²당 1,800만 동이라는 가격에 토지를 압류당했지만, 불과 몇 년 후 그들이 자신의 땅에 지어진 프로젝트로 돌아왔을 때 직원들은 아파트 가격을 1m²당 3억 5,000만 동으로 책정했고, 그 아파트는 팔려 나갔습니다. 베트남 부동산 협회의 조사에 따르면 프로젝트 전후 토지 가격 차이가 일부 지역에서는 최대 700배, 가장 적게는 50배에 달하는 것으로 나타났습니다. 이 엄청난 이익은 불쾌하고, 분노를 불러일으키며, 불의의 근원입니다. 국민들은 국가와 공공의 이익을 위한 사회경제적 개발 사업으로 인해 집과 땅, 일자리를 잃으면서도, 그 사업이 가져오는 가치를 누리지 못한다. 보상금과 재정착 자금은 토지를 회복한 후 그들이 더 나은 삶을 사는 데 도움이 되지 않습니다. 프로젝트는 경제와 사회를 발전시키지만, 점점 더 가난해지고 있습니다. 따라서 토지 취득과 부지 정리는 많은 사람들에게 "두려움"이 되었고, 오랫동안 불만과 불평의 원인이 되었습니다.

응우옌 푸 쫑 서기장은 2022년 5월 제13기 제5차 중앙회의 개회사에서 토지정책에 대한 결의안을 발표하며 "많은 사람들이 토지 덕분에 부자가 되었지만, 토지 때문에 가난해진 사람도 많고, 토지 때문에 감옥에 간 사람도 있으며, 토지 때문에 부자관계, 형제관계를 잃은 사람도 많다"고 말했다. 국가의 발전에 따라 토지 갈등이 증가하고 있습니다.

토지 분쟁의 근원

토지 취득 프로젝트로 인해 발생하는 차등 임대료의 수혜자가 국민이 아니라면, 수혜자는 누구일까요? 가장 확실한 답은 기업입니다. 즉, 낮은 가격에 토지를 할당받아 회수한 후 매우 높은 가격에 판매하는 사람들입니다. 하지만 많은 포럼에서 기업들은 "모략을 받았다"는 이유로 "잘못된 비난"을 받고 있다고 주장합니다.

헌법, 당 결의, 현행 토지법에 따르면 토지는 전 국민이 소유하고 있으며, 국가가 소유자로서 대표되고 획일적으로 관리됩니다. 국가는 토지소유자를 대리하는 권리를 행사하여 계획, 토지이용계획을 통해 토지이용목적을 결정하고 토지이용목적의 변경을 허용합니다. 국유 농지로 계속 유지하는 대신 어떤 토지를 도시 지역으로 건설하기로 한 결정(이런 결정은 국가만이 할 수 있음)이 차등 임대료를 발생시킵니다.

투자 및 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 부동산 프로젝트를 시행할 때 국가에 토지 보상 및 개간 비용을 미리 지불하는 것 외에도, 기업이 토지를 할당받을 때 국가가 결정한 토지 가격에 따라 추가 비용을 지불해야 합니다. 대부분의 토지 취득 및 전환 프로젝트에서 토지 가치를 평가하는 데 사용되는 잉여금 평가법에서는 기업이 투자 프로젝트 이후 이익이라 불리는 추가 가치의 15%를 누릴 수 있도록 토지 가격을 계산합니다. 토지 임대료 차액의 85%는 토지 이용료를 통해 국가 예산으로 지불되어야 합니다. 딘 씨는 "이론적으로 잉여 가치의 85%는 투자자가 국가에 지불해야 하는 토지 사용료인데, 이는 국가 예산법에 따라 전국민을 위해 지출되는 예산에 포함되어 공공 투자에 사용됩니다."라고 말했습니다.

하지만 딘 씨의 말은 단지 "이론"일 뿐이었습니다. 실제로 차등 토지 임대료를 규제하는 모습은 매우 다릅니다. 복잡한 과정과 절차를 거쳐야 하며, 부패와 부정에 대한 허점도 많습니다. 기업들은 수익을 극대화하기 위해 다양한 방법을 모색합니다. 정부는 아마도 추가된 가치의 85%를 "예산"에 투입한 적이 없을 것입니다. 지난 몇 년 동안 남북으로 발생한 대부분의 주요 토지 관련 사건에서 지방 및 시 당국은 다양한 방법으로 기업에 저렴한 가격으로 토지를 할당했으며, 이로 인해 토지 임대료 차이가 커져 국가가 수입을 잃었습니다. 최소 수백억 동, 최대 수천억 동.

영어: 최근 재판에 회부된 주요 사건에서 2017년 2월 23일 빈투안성 인민위원회 전 위원장 응우옌 응옥 하이가 판티엣시 푸하이구에 있는 706B 도로 양쪽의 토지 기금에 속하는 92,600m² 이상의 토지 3 구획을 경매 없이 탄비엣팟 회사에 120만 VND/m²의 가격으로 인도하는 데 원칙적으로 동의하는 공식 공문에 서명하고 발표했습니다. 이는 2013년 결정에 따른 경매 시작 가격입니다. 이후 조사 결과 120만 VND/m²의 가격으로 토지를 인도한 것은 규정에 어긋나는 것으로 밝혀졌습니다. 토지법에 따르면 토지 사용료와 토지 임대료는 국가 기관이 토지를 배정하거나 임대할 당시의 토지 가격에 따라 계산해야 하기 때문입니다. 당국에 따르면, 빈투언성의 전직 지도자들이 3개의 토지를 저렴한 가격으로 기업에 양도한 결과, 국가 재정이 450억 VND 이상의 손실을 입었습니다.

마찬가지로, 2012년 12월 27일, 빈즈엉성 당위원회 전 서기이자 당시 성 인민위원회 부위원장이었던 쩐 반 남(Tran Van Nam)은 용도 변경 및 빈즈엉 생산수출입공사에 토지를 인계할 때 43헥타르와 145헥타르의 두 토지에 대한 토지 사용료를 계산한다는 빈즈엉성 인민위원회의 2006년 결정에 따라 토지 가격을 1m2당 51,914동으로 적용하기로 합의하는 결정에 서명했습니다. 판결에 따르면 피고인 쩐 반 남과 그의 공범들이 불법 가격으로 토지 가격을 결정함으로써 국가에 7,610억 VND 이상의 손실이 발생했습니다.

칸호아, 다낭, 호치민시 등에서 '황금땅'을 헐값에 매매한 유사한 사례가 많이 있었는데, 각 성, 시의 수장인 피고인들은 모두 기업들에게 헐값에 땅을 분배하면서 이익을 취하거나 부패 행위를 저지르지 않았다고 단언했습니다. 당국 역시 이를 증명하지 못했습니다. 발코니에서는 돈이 든 배낭은 발견되지 않았습니다. 용의자의 금고나 계좌에서 불법 자금은 발견되지 않았습니다. 또한 어두운 관계가 드러나지도 않았습니다. 공무원들이 모두 토지를 싼 가격으로 할당하는 것이 잘못되었다는 것을 알고 있을 때, 자문 및 의사 결정 시스템을 "윤활유 공급"한 것이 무엇인지 아무도 이해하지 못합니다. 하지만 손실되는 돈의 양은 날이 갈수록 늘어나고 있습니다.

응우옌 시 둥 박사는 "오랫동안 토지 임대료 차등에 대한 정책이 전체 시스템을 압박해 왔습니다. 이것이 토지 불평등과 갈등의 근원입니다."라고 요약했습니다. 갈등을 줄이기 위해, 둥 씨는 토지 임대료 차등 규제 문제를 해결해야 하며, 이렇게 증가된 가치의 일부를 당 결의안에 명시된 대로 토지를 회복한 사람들이 이전 거주지와 동등하거나 더 나은 새 주택을 갖도록 돕는 데 사용해야 한다고 말했습니다. "토지 임대료에 차이가 있다면, 토지 용도 변경이나 계획 조정 권한을 가진 기업이나 공무원들의 주머니에 그 돈이 들어가지 않도록 해야 합니다. 토지 임대료 차이를 공평하게 재분배할 방법이 필요합니다."라고 둥 씨는 말했습니다.