ទីផ្សារមិនដែលក្តៅជាងនេះទេ។

ជាមួយនឹងនិន្នាការនៃការផ្តោតលើការស្វែងរកការងារនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង និងទីក្រុងធំៗ តម្រូវការលំនៅដ្ឋានក៏កើនឡើងផងដែរ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនតម្លៃទាប មានការខ្វះខាតខ្លាំង មនុស្សជាច្រើនមិនអាចមានលទ្ធភាពទិញអាផាតមិនកម្រិតមធ្យមបានទេ។ ដូច្នេះហើយ ទីផ្សារជួលជាមួយផលិតផលដូចជាអាផាតមិន និងអាផាតមិនសម្រាប់បម្រើកម្មករដែលមានប្រាក់ចំណូលប្រហែល 20 លានដុង តែងតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាព "គ្មានបន្ទប់ទំនេរ"។

សូម្បីតែក្នុងអំឡុងពេលដែល "រលក" នៃការត្រលប់មកវិញបានបោកបក់ពេញទីក្រុងហូជីមិញ ដែលបណ្តាលឱ្យកន្លែងជាច្រើនត្រូវព្យួរផ្លាកសញ្ញា "សម្រាប់ជួល" និងការិយាល័យជាច្រើនធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាពទំនេរក៏ដោយ ក៏តម្លៃផ្ទះល្វែងជួលនៅតែកើនឡើងបន្តិច។ របាយការណ៍ Q2/2023 របស់ Batdongsan.com.vn ក៏បង្ហាញផងដែរថា អត្រាកំណើននៃប្រាក់ចំណេញ (រួមទាំងអត្រាការឡើងថ្លៃ + ទិន្នផលជួល) នៅពេលវិនិយោគលើផ្នែកអាផាតមិនកំពុងកើនឡើង 97% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ 2015 ដែលមានស្ថិរភាពជាងបណ្តាញវិនិយោគផ្សេងទៀតដូចជា ភាគហ៊ុន មាស ប្រាក់សន្សំ ឬរូបិយប័ណ្ណបរទេស...

យោងតាមការស្ទង់មតិ អគារអាផាតមិនជាច្រើននៅភាគកណ្តាលនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដូចជា Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, District 10, District 11... កំពុងមានអត្រាកាន់កាប់ជាង 80% សូម្បីតែគម្រោងជួលខ្លះបានឈានដល់អត្រាកាន់កាប់បន្ទប់ 100% ក៏ដោយ។ អត្រាកាន់កាប់អាផាតមិនខ្នាតតូចនៅទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ហើយមាននិន្នាការកើនឡើងក្នុងកំឡុងខែរដូវក្តៅ នៅពេលដែលសិស្សានុសិស្សត្រៀមខ្លួនសម្រាប់រដូវចូលរៀនវិញ។

ប្រឈមមុខនឹងនិន្នាការនេះ ខណៈពេលដែលកំពុងរង់ចាំសេដ្ឋកិច្ចមានភាពប្រសើរឡើង ម្ចាស់អគារជាច្រើនដែលធ្លាប់ដំណើរការជាការិយាល័យ ឬជួលសណ្ឋាគារបានផ្លាស់ប្តូរទិសដៅ ហើយកំពុងអនុវត្តនីតិវិធីដើម្បីកែលម្អពួកគេទៅជាអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្ម។ អាផាតមិនបែបស្ទូឌីយោទាំងនេះជាធម្មតាត្រូវបានជួលដោយគ្រឿងសង្ហារឹមពេញលេញ ជាមួយនឹងតម្លៃចាប់ពី 6-12 លានដុង/ខែ អាស្រ័យលើតំបន់។

ជាមួយនឹងទំហំតូចជាងអាផាតមិនធម្មតា ប្រភេទនេះមានគុណសម្បត្តិដែលមានតម្លៃថោកជាង និងនៅជិតកណ្តាល។ ការលេចឡើងនាពេលថ្មីៗនេះនៃអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មបានក្លាយជាកម្លាំងប្រកួតប្រជែងសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលទិញអាផាតមិនជាយក្រុងសម្រាប់ការវិនិយោគលើការជួល។

ឈ្មួញកណ្តាលមួយចំនួនបាននិយាយថា មនុស្សជាច្រើនមានឆន្ទៈក្នុងការដោះដូរតំបន់ ខ្យល់អាកាស និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដើម្បីជ្រើសរើសជួលអាផាតមិននៅជិតកណ្តាលទីក្រុងជំនួសឱ្យផ្ទះល្វែងជាយក្រុងក្នុងតម្លៃដូចគ្នា។ ដូច្នេះ អគារកាន់តែច្រើនកំពុងត្រូវបានបំប្លែងទៅជាគំរូសម្រាប់ជួល ដោយនាំមកនូវលំហូរសាច់ប្រាក់ជំនួសឱ្យការទុកអគារការិយាល័យទាំងមូលឱ្យនៅទំនេររង់ចាំអ្នកជួល។

លើសពីនេះ ម្ចាស់អគារមួយចំនួនបានជួលការិយាល័យ និងទីស្នាក់ការរួមគ្នានៅជាន់ទី 1 និងជាន់ទី 2 នៃអគារ ខណៈដែលជាន់ខាងលើត្រូវបានកែលម្អទៅជាអាផាតមិនសម្រាប់ជួលដែលមានច្រើនប្រភេទចាប់ពីកម្រិតមធ្យមដល់ថ្នាក់ខ្ពស់ ជាមួយនឹងតំបន់ និងបរិក្ខារផ្សេងៗ។

ត្រូវ​គណនា​តម្លៃ​វិនិយោគ​ដោយ​ប្រុងប្រយ័ត្ន

តាម​ការ​ស្រាវ​ជ្រាវ​ចំណូល​បាន​មក​ពី​ការ​ជួល​អាផាតមិន​មិន​តិច​ទេ ហើយ​មាន​ស្ថិរភាព​ខ្ពស់។ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងបន្ទប់ធម្មតាដែលមានតំបន់ដូចគ្នា តម្លៃជួលនៃអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មជាធម្មតាគឺខ្ពស់ជាងយ៉ាងហោចណាស់ 1.5-2 ដងក្នុងមួយបន្ទប់។ ជាពិសេសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលដឹងពីរបៀបទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីកន្លែង បង្កើនឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងសេវាកម្មសមស្រប តម្លៃអាចកើនឡើងកាន់តែច្រើន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ ការគណនាចំណូល និងចំណាយសម្រាប់អាផាតមិនប្រភេទនេះនឹងមានភាពស្មុគស្មាញជាងបន្ទប់ជួលដែលមានតំលៃថោក។ អ្នកជំនួញត្រូវតែដឹងពីរបៀបគ្រប់គ្រងជាប្រព័ន្ធ និងជិតស្និទ្ធពីដំណាក់កាលកិច្ចសន្យារហូតដល់ដំណាក់កាលប្រតិបត្តិការ និងដំណាក់កាលផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពប្រាក់ចំណូលនៅពេលវិនិយោគលើប្រភេទនេះ។

ដោយសារតែនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ អាផាតមិនកំពុងពេញនិយម និងស្វែងរកដោយមនុស្សជាច្រើន។ ប៉ុន្តែវិនិយោគិនមួយចំនួនបានទទួលរងការខាតបង់នៅពេលប្តូរទៅប្រភេទនេះ។ ដូចរឿងរបស់លោក ង៉ុកអាញ់ (ប៊ិញថាញ់) ដែលបានបំប្លែងគំរូសណ្ឋាគាររបស់គាត់ដើម្បីជួសជុលទៅជាអាផាតមិនសម្រាប់ជួល។

នៅដើមដំបូង ដោយសារតែមិនដឹងពីរបៀបគ្រប់គ្រងគំរូជួលរយៈពេលវែង រួមជាមួយនឹងការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មទៅកាន់ទស្សនិកជនគោលដៅខុស រួមជាមួយនឹងសម្ពាធពីប្រាក់កម្ចីជិត 2 ពាន់លានដុង ដើម្បីជួសជុលម៉ូដែលនេះ គាត់មានទុក្ខព្រួយស្ទើរតែឆ្នាំដំបូងនៃការប្រែចិត្ត។ បន្ទាប់ពីការខាតបង់អស់រយៈពេលជាងមួយឆ្នាំ ដោយមានជំនួយពីមិត្តភ័ក្តិដើម្បីស្វែងរកមធ្យោបាយដ៏រលូនបំផុតក្នុងការដំណើរការអាជីវកម្មជួល អគារអាផាតមិនរបស់ លោក ង៉ុក អាញ់ សម្រេចបាន 80% ពេញ ដោយនាំមកនូវចំណូលប្រចាំខែជិត 300 លានដុង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនគ្រប់គ្នាសុទ្ធតែមានសំណាងដូចករណីលោក ហៀវ (ប៊ិញ តាន់) នោះទេ ដោយសារគាត់មិនយល់ច្បាស់ពីទីផ្សារ គាត់ និងមិត្តភ័ក្តិបានប្រមូលផ្តុំដើមទុនជួលអគារជាច្រើនដើម្បីជួសជុលជាអាផាតមិនសម្រាប់ជួល។ ប៉ុន្តែដោយសារដើមទុនវិនិយោគច្រើន និងការប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ នោះអាផាតមិនដែលលោក ហៀវ ជួលចេញមិនមានតម្លៃប្រកួតប្រជែងទេ បើធៀបនឹងអាផាតមិននៅក្នុងទីតាំងតែមួយ។

ខណៈនៅទីក្រុង Binh Tan ផ្ទះល្វែងមួយចំនួនដែលមានទំហំជាង 50 ម៉ែត្រការ៉េកំពុងត្រូវបានជួលក្នុងតម្លៃប្រហែល 7 លានដុង/ខែ ផ្ទះល្វែងសេវាកម្មរបស់លោក Hieu កំពុងត្រូវបានផ្សព្វផ្សាយសម្រាប់ជួលក្នុងតម្លៃ 6 លានដុង/ខែ។ នៅពេលគណនាថ្លៃសេវាអគ្គិសនី និងទឹកដែលមានតម្លៃខ្ពស់ជាងអាផាតមិន ការប្រកួតប្រជែងនៃប្រភេទនេះត្រូវបានបាត់បង់ ដែលធ្វើឱ្យវាមិនអាចបំពេញអាផាតមិនរបស់គាត់លើសពី 60% អស់រយៈពេលជាច្រើនខែ។ នេះនាំឱ្យមានបន្ទុកបំណុលកើនឡើង ពីព្រោះប្រាក់ចំណូលអាចគ្របដណ្តប់តែការចំណាយ ការប្រាក់ និងការជួលប៉ុណ្ណោះ។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាត្រូវបានគេកត់សម្គាល់ថានៅក្នុងតំបន់នេះ គំរូអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មជាច្រើនកំពុងទាក់ទាញអ្នកជួលជាច្រើនដែលមានអត្រាកាន់កាប់តែងតែជិតដល់ 100%។ ភាគច្រើនជាអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្ម ប៉ុន្តែជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ តម្លៃជួលមានចាប់ពី 4-5 លានដុង/ខែ ដែលមានតម្លៃថោកជាងអាផាតមិននៅក្នុងតំបន់តែមួយ។

ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ ប្រសិនបើដំណើរការបានល្អ ហើយការចំណាយត្រូវបានគណនាយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន គំរូអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មកំពុងលេចឡើងកាន់តែខ្លាំងឡើង។ ក្នុង​ចំណោម​នោះ មាន​ម្ចាស់​សណ្ឋាគារ និង​ម្ចាស់​អគារ​ការិយាល័យ​ជា​ច្រើន ដែល​មិន​អាច​ទ្រាំទ្រ​នឹង​ការ​ខ្វះខាត​ប្រាក់​ចំណូល​ក្នុង​រយៈពេល​កន្លង​មក ដោយសារ​កត្តា​ជា​ច្រើន។ ជាមួយនឹងអត្ថប្រយោជន៍នៃអគារដែលមានស្រាប់ ទាំងនេះនឹងក្លាយជាដៃគូប្រកួតប្រជែងខ្លាំងនៅក្នុងទីផ្សារជួលនាពេលខាងមុខ នៅពេលដែលពួកគេអាចកាត់បន្ថយតម្លៃនៃការជួលអគារ។