បើកទីផ្សារ

ជាក់ស្តែង ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ២០២៣ ដែលទើបអនុម័តដោយរដ្ឋសភានាពេលថ្មីៗនេះ បានចែងថា៖ ក្នុងករណីទិញ-លក់ផ្ទះមានលក្ខខណ្ឌ អ្នកទិញផ្ទះត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រ (សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក) ក្នុងរយៈពេលកម្មសិទ្ធិតាមការព្រមព្រៀង។ នៅពេលដែលរយៈពេលកម្មសិទ្ធិផ្ទះផុតកំណត់ កម្មសិទ្ធិផ្ទះត្រូវផ្ទេរទៅម្ចាស់ដែលបានលក់ផ្ទះវិញតាមកិច្ចព្រមព្រៀងក្នុងកិច្ចសន្យា។ ក្នុងករណីអ្នកលក់មិនបានទទួលផ្ទះវិញបន្ទាប់ពីរយៈពេលកម្មសិទ្ធិអស់សុពលភាព ករណីត្រូវដោះស្រាយតាមបញ្ញត្តិនៃមាត្រា ១៦៦ នៃច្បាប់នេះ និងបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀត។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ក៏ចែងថា ភាគីអាចយល់ព្រមលើអ្នកលក់ផ្ទះក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយចំពោះអ្នកទិញ។ ក្នុងករណីមានប្រតិបត្តិការលក់ និងទិញផ្ទះដោយមានកិច្ចព្រមព្រៀងលើរយៈពេលកាន់កាប់ អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចដែលចេញសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកត្រូវបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់អំពីរយៈពេលកាន់កាប់ផ្ទះនៅក្នុងសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក។

លោក Nguyen Tien Dung អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន Savista បានវិភាគថា នៅខែមេសា ឆ្នាំ 2023 ក្រឹត្យលេខ 10 បានចេញអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទះល្វែងខុនដូទូទាំងប្រទេសទទួលបានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ចាប់តាំងពីពេលនោះមក គម្រោងតិចតួចណាស់ដែលត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រ។ អាផាតមិន Officetel និងសេវាកម្មអាផាតមិនមិនត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រទេ។ រហូតមកដល់ពេលនេះ នៅពេលដែលច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ត្រូវបានរដ្ឋសភាអនុម័ត វាបានគ្របដណ្តប់លើគម្រោងអចលនទ្រព្យគ្រប់ប្រភេទជាមួយនឹងពេលវេលាកំណត់សម្រាប់ការផ្តល់សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក ហើយនឹងជួយបិទការស្ទះនៅក្នុងទីផ្សារ ដោយសារតែពីមុនអតិថិជនដែលទិញគម្រោងប្រភេទទាំងនេះមិនត្រូវបានផ្តល់សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក ដូច្នេះប្រតិបត្តិការត្រូវបានរារាំង។ លោក Dung បានមានប្រសាសន៍ថា "នេះគឺជាចំណុចថ្មី និងស្វាគមន៍យ៉ាងខ្លាំង ព្រោះវាជួយដោះស្រាយបញ្ហាស្ទះជាច្រើនសម្រាប់ទីផ្សារ ខណៈពេលដែលធានាសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ក្នុងការធ្វើប្រតិបត្តិការទិញ លក់ ផ្ទេរប្រាក់ កម្ចីទិញផ្ទះ និងជួលអាផាតមិន ដោយមិនចាំបាច់ឆ្លងកាត់អ្នកវិនិយោគ...

អ្នកដឹកនាំសហគ្រាសអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានមួយនៅទីក្រុង Binh Thuan បានសម្តែងនូវសេចក្តីរីករាយនៅពេលដែលប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលមានពាក្យមួយត្រូវបានស្របច្បាប់ក្នុងការចេញសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក ជាពិសេសអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានដែលកំពុងត្រូវបានបណ្តាក់ទុនដោយសហគ្រាសជាច្រើនពីខាងជើងទៅខាងត្បូង។ ព្រោះជាយូរយារណាស់មកហើយ អចលនទ្រព្យ រីសត ត្រូវបានចាត់ទុកជា "កូនកាត់" រដ្ឋអនុញ្ញាតឱ្យអាជីវកម្មវិនិយោគ និងទិញលក់ ប៉ុន្តែពួកគេមិនទទួលបាន "សំបុត្រកំណើត" ដែលជាសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកនោះទេ។ នេះបានប៉ះពាល់មិនត្រឹមតែអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងអ្នកទិញផ្ទះទៀតផង។ ដោយសារតែពួកគេមិនត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រ ករណីជាច្រើនមិនអាចបញ្ចាំទៅធនាគារបានទេ ហើយរដ្ឋក៏បាត់បង់ចំណូលពន្ធផងដែរ។ លោកសង្ឃឹមថា៖ «បច្ចុប្បន្នទីផ្សារនៅតែពិបាក ដែលក្នុងនោះអចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានក៏កាន់តែពិបាកដែរ។ ដូច្នេះជាមួយនឹងគោលការណ៍ថ្មីនេះ យើងសង្ឃឹមថានឹងអាចជួយឲ្យអតិថិជនមានអារម្មណ៍សុវត្ថិភាពនៅពេលទិញផ្ទះ។ ពីទីនោះយើងអាចជួយទីផ្សារបានឆាប់ជាងការរំពឹងទុក»។

ការរំពឹងទុកក្នុងការជួយកាត់បន្ថយតម្លៃ

យោងតាមស្ថាបត្យករ Tran Tuan ដោយសារតែការរីកដុះដាល ប៉ុន្តែមិនមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកចេញទេ ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចប្រភេទថ្មីបានបង្ហាញខ្លួននៅលើទីផ្សារ។ ទាំងនេះគឺជាអាផាតមិនដែលមានសេវាកម្មចាំបាច់ ម្ចាស់អគារទាំងនេះតែងតែលក់ ឬជួលរយៈពេលវែងជាមួយនឹងកិច្ចសន្យាលក់ដែលសរសេរដោយដៃ។ មនុស្សជាច្រើនសុខចិត្តចំណាយលុយទិញព្រោះចំណូលទាបមិនមានលុយគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទិញផ្ទះជួល ឬផ្ទះល្វែង។ ដោយសារតែវាមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង វាបាននាំឱ្យមានផលវិបាកជាច្រើន ដែលចុងក្រោយបំផុតនោះគឺភ្លើងឆេះផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចនៅទីក្រុងហាណូយ។ ឥឡូវនេះ ផ្ទះល្វែងប្រភេទនេះត្រូវបានទទួលស្គាល់ និងគ្រប់គ្រង វានឹងជួយឱ្យវាត្រឡប់ទៅធម្មជាតិពិតវិញ ដោយជួយអ្នកដែលមានចំណូលទាបទិញផ្ទះថោកៗ ប៉ុន្តែមានសុវត្ថិភាព។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញបានស្វាគមន៍ចំពោះច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ដែលទទួលមរតកបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីកម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋានរយៈពេលកំណត់នៃច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2014 បំពេញតម្រូវការនៃផ្នែកនៃអ្នកប្រើប្រាស់ដែលគ្រាន់តែចង់ទិញ និងកាន់កាប់លំនៅដ្ឋានក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ។ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីកម្មសិទ្ធិលំនៅដ្ឋានរយៈពេលកំណត់ក៏រួមចំណែកដល់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានដែលមានកំណត់ ដូចជាអាផាតមិនដែលសាងសង់នៅលើដីដែលមានរយៈពេលប្រើប្រាស់ដីអតិបរមា 50 ឆ្នាំ ជាមួយនឹងតម្លៃលក់ទាបជាងអាផាតមិនដែលមានលក្ខខណ្ឌកម្មសិទ្ធិមិនកំណត់។ លោក Le Hoang Chau បានលើកឧទាហរណ៍៖ គម្រោង B នៅផ្លូវ Nguyen Huu Canh (ស្រុក Binh Thanh ទីក្រុងហូជីមិញ) រួមមានតំបន់ 1 ដែលជាអគារផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់ដែលសាងសង់លើដីលំនៅឋានរយៈពេលវែងដែលមានស្ថេរភាព ដែលអ្នកទិញអាផាតមិនអាចកាន់កាប់បានក្នុងរយៈពេលមិនកំណត់។ តំបន់ទី 2 ជាតំបន់ការិយាល័យសម្រាប់ជួល ផ្ទះល្វែងអាផាតមិនត្រូវបានសាងសង់នៅលើដីដែលមានរយៈពេលប្រើប្រាស់ 50 ឆ្នាំ ហើយអ្នកទិញអាផាតមិននឹងកាន់កាប់រយៈពេល 50 ឆ្នាំ ហើយតម្លៃលក់នឹងទាបជាងតំបន់ទី 1 ។ នៅពេលនោះ អតិថិជននឹងមានជម្រើសកាន់តែច្រើន និងមានអារម្មណ៍សុវត្ថិភាពផងដែរ ព្រោះផ្ទះល្វែងដែលគាត់ទិញមិនថាកម្មសិទ្ធិរយៈពេលវែង ឬរយៈពេលកំណត់នោះទេ នឹងទទួលបានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក និងត្រូវបានការពារដោយច្បាប់។

ឬ​ក្នុង​ករណី​ដែល​លោក ក មាន​ដី​មួយ​កន្លែង​ឲ្យ​លោក B ជួល​រយៈពេល ២០​ឆ្នាំ។ លោក B ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យវិនិយោគសាងសង់អគារផ្ទះល្វែងលក់ផ្ទះល្វែងដែលមានកម្មសិទ្ធិផ្ទះមានកម្រិតដល់អតិថិជន។ លោក B បានចំណាយពេល 1 ឆ្នាំ ដើម្បីសាងសង់ និងលក់អាផាតមិននេះទៅឱ្យអតិថិជនដែលកាន់កាប់រយៈពេល 19 ឆ្នាំក្នុងតម្លៃទាបជាងតម្លៃផ្ទះល្វែងប្រភេទដូចគ្នាដែលកាន់កាប់ក្នុងរយៈពេលមិនកំណត់។ បន្ទាប់ពី 20 ឆ្នាំ អតិថិជនបានប្រគល់ផ្ទះល្វែងឱ្យលោក B ហើយលោក B បានរុះរើអគារដើម្បីប្រគល់ដីទៅលោក A ។ ឧទាហរណ៍មួយទៀតគឺលោក C បានលក់ផ្ទះរបស់គាត់ទៅឱ្យលោក D រយៈពេល 20 ឆ្នាំផងដែរក្នុងតម្លៃទាបជាងតម្លៃលក់ទាំងស្រុង។ លោកចូវបានវិភាគថា “ករណីខាងលើនៃការទិញផ្ទះដែលមានកម្មសិទ្ធិមានកំណត់ គឺសុទ្ធតែទទួលបានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកដែលមានកំណត់ ហើយត្រូវបានដំណើរការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់លំនៅឋាន ដែលនឹងជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឱ្យរឹងមាំ មានសុខភាពល្អ និងសុវត្ថិភាពក្នុងផ្នែកជាច្រើន ហើយនេះក៏នឹងបង្កើតការប្រកួតប្រជែង ជួយកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យផងដែរ”។