中国の大手不動産開発会社のいくつかは苦境に陥り、債務再編を検討している。しかし、不動産市場の需要が枯渇するなど問題は悪化しており、さらに大きな問題は、これらの不動産大手のいくつかが破綻した場合、経済と金融セクターがどれほどの打撃を受けるかということだ。

多額の負債を抱え、米国破産法第15章に基づきニューヨークで破産申請したエバーグランデ社に、今やすべての注目が集まっている。恒大集団は対外債務再編計画への支持を集めるのに苦戦している。

破産申請により、エバーグランデはより多くの時間を稼ぐことができるだろう。この措置により、債権者は債権回収の措置を一時的に停止され、総額3950億元に上る数千件の訴訟や請求に直面している同グループに対する法的手続きが停止される。

同グループは、破産保護によって債務再編計画の承認を得て通常通りの業務を継続し、未完了のプロジェクトを完了するためのより好ましい環境が整うことを期待している。

これには前例があります。 2022年には、別の中国の不動産開発会社であるモダンランドが、オフショアのドル建て債券13億4000万ドルの再編計画について連邦倒産法第15章の適用を申請し、承認された。

恒大の破産申請は中国のリーマン・ブラザーズか？ （出典：The Representative）

伝染効果？

提起されている疑問の一つは、エバーグランデの破産申請は中国のリーマン・ブラザーズなのだろうか、ということだ。ある企業の問題が全員の問題になるとき。 2008年のリーマン・ブラザーズの破綻が株式市場の暴落を引き起こし、米国連邦政府は金融業界全体を守るために大規模な救済プログラムに着手せざるを得なくなった。

今は状況が違います。まず第一に、中国政府が国内の不動産業界に深く関与していることを考えると、中国政府が地価を暴落させるなどという考えは考えられない。しかし、今回の出来事は、問題が恒大以外にも広がっていることを示しており、当局は感染拡大を防ごうとしている中で非常に懸念していることは間違いない。

この物語は、3000億ドル以上の負債を抱えるエバーグランデが債務不履行に陥り始めた2021年に始まった。それ以来、中国の住宅販売の40％を占める不動産開発業者も債務不履行に陥った。ほとんどが民間企業です。

最近では、契約販売でかつて中国最大の不動産開発業者だった碧桂園が、十数本の国内債券の取引を停止した後、債務不履行に直面した。同社は債務の再編も検討する可能性がある。

恒大集団と碧桂園集団の開発により、銀行は民間の不動産開発業者への融資に消極的になった。不動産会社が売上不振に苦しんでいる時期に、これが利益の出ない不動産開発業者に打撃を与えるのではないかとの懸念がある。

需要の弱さ

住宅ローン金利は緩和され、頭金も減少しているが、中国では住宅需要は依然として弱い。新築住宅価格は数ヶ月安定していたが、7月に下落した。雇用市場は悪化しており、人々は購入を希望する住宅が提供されるかどうかに自信を持てなくなっています。住宅購入者が慎重になるのも不思議ではない。

住宅販売の低迷により、不動産開発業者、特に流動性問題に直面している業者への圧力が高まっている。恒大集団は過去2年間で総額8120億元の損失を計上し、純負債は2021年の6270億元から2022年には6880億元に増加した。碧桂園集団は最近、2023年上半期の純損失が450億～550億元と予想され、2022年の売上高は前年比35％減少すると発表した。

住宅部門の流動性危機は国営不動産開発業者にも広がっている。国営の中国海洋集団は債権者に対し、債務負担を管理するために主要株主と協力していると伝えた。中国万科集団は、国内の住宅市場が予想以上に悪化していると評価した。

不動産開発業者にとっての優先事項は、既存の約束を果たすことです。これらの企業のほとんどは、土地を購入して新しいプロジェクトを始めることができないか、あるいはその意志がありません。 2023年の最初の7か月間に建設された新築住宅の数は2022年の同時期と比較して26％減少し、不動産投資は7月に8.5％減少した。

中国の不動産セクターは、2022年の同時期と比較して、2023年第2四半期に1.2%縮小しました。この業界と関連セクターは、中国の国内総生産（GDP）の約14%を占めています。つまり、不動産セクターの衰退は中国経済の足かせとなっているということだ。

高リスク

7月初旬、中国人民銀行（中央銀行）は、不動産開発業者が未完成のプロジェクトを完了できるよう支援するため、特別融資プログラムを2024年5月まで延長した。中国中央銀行によると、国内343の中規模都市のほぼ3分の1が6月末までに初めて住宅を購入する人向けの住宅ローン金利を引き下げ、一方で住宅ローンの平均金利は6月に前年の4.62％から4.11％に低下した。

しかし、住宅市場は依然として低迷しており、不動産業界だけでなく、銀行業界や住宅を支援してきた地方自治体業界にとっても金融リスクが高まっています。このため、政策緩和の必要性はより一層緊急なものとなっている。

リスクは非常に高いです。中国当局は不動産セクターを安定させ、この分野の「大手」たちのさらなる「出血」を防ぐ必要がある。そうしないと、自らのリスクを管理する能力が疑問視される可能性があります。