2023年、国内外の経済の困難にもかかわらず、ベトナムの産業用不動産市場は依然としてかなり力強く成長しました。今後、ベトナムの産業用不動産市場が直面する多くの課題を指摘しながらも、ほとんどの専門家は中期および長期にわたってこの市場の見通しを高く評価しています。

ベトナムの産業用不動産市場は依然としてかなり力強く成長しています。イラスト写真：VNA

稼働率は良好

サヴィルズ・ベトナムは11月3日に発表したレポート「ベトナム産業用不動産スポットライト：着実な成長」の中で、「今年前半は不安定な状況が続きましたが、ベトナムは主要な市場牽引要因のおかげで着実な成長を見せています。中でも、若く活力のある労働力、競争力のある人件費、輸出志向の経済、安定したビジネス環境、地理的な立地、そしてベトナムの自由貿易協定（FTA）への積極的な参加が重要な要因となっています」と述べています。

サヴィルズ・ベトナムによれば、2023年には397の工業団地が設立され、総面積は12万2900ヘクタールに達する予定で、そのうち292の工業団地が稼働しており、総面積は8万7100ヘクタールを超える。さらに、総面積35,700ヘクタールの106の工業団地が建設中です。全国の工業団地の入居率は80％以上と高く、そのうち北部の主要省では83％、南部の主要省では91％に達している。

北部重点経済区には、賃貸面積1万2000ヘクタールの工業団地プロジェクトが68件記録された。土地賃貸価格は前年比30％上昇し、平均138米ドル/平方メートル/賃貸サイクルに達しました。このエリアのテナントは主に、電子機器やコンピューター、自動車組立、機械設備製造、太陽エネルギー関連部品の分野で活動しています。北朝鮮で事業を展開している有名企業としては、サムスン、LGエレクトロニクス、キヤノン、ヒュンダイ、ホンダ、ビンファストなどがある。

南部重点経済区では、賃貸面積24,883ヘクタールの工業団地プロジェクトが122件記録された。土地賃貸価格は前年比15％上昇し、賃貸期間あたり平均174米ドル/平方メートルに達した。テナントの主な業種は、食品・飲料加工、建設資材、繊維、ゴム・プラスチック製品などです。著名なテナントとしては、レゴ、サントリーペプシコ、インテル、ユニリーバ、コカコーラ、クムホタイヤなどが挙げられます。

ナイト・フランク・ベトナム社も同様の見解を示し、最新の報告書で、工業団地の入居率は現在非常に良好で、ハノイ郊外では78％、ホーチミン市でも78％であると述べた。ホーチミンは92％です。国内二大都市の工業団地の土地賃貸価格も2022～2023年にかけて急激に上昇し、具体的にはハノイ郊外で14％、ホーチミン市郊外で58％上昇する見込みだ。ホーチミン

ナイトフランク・ベトナムによれば、既設工場・倉庫（RBFとRBW）市場は2018年以降、強力な外国投資資金を引きつけており、投資家の数は現在までに5倍に増加している。このブームによって、特に都市の郊外地域で課題が生じています。ホーチミン市では、既設倉庫の供給量が 210 万平方メートルに達し、平均賃料が南部で月額 1 平方メートルあたり約 4.5 米ドル、北部で月額 1 平方メートルあたり 4.7 米ドルと、テナントに有利な市場の形成に貢献しています。

「この傾向は予想されていたものであり、産業用不動産市場にとって脅威となるものではありません。これは、市場が成熟し、拡大し、特にタイをはじめとする地域内の他国との競争に参入する中で、近い将来、競争力のある賃料を維持するのに役立つでしょう。タイでは、既設倉庫の供給が2021年から2024年にかけて年平均成長率（CAGR）6.6%で増加すると予想されており、ベトナムでは15%の成長が見込まれています」と、ナイト・フランク・ベトナムのマネージングディレクター、アレックス・クレイン氏は述べています。

一方、不動産サービス会社CBREベトナムによると、米国、欧州、日本企業の需要により、2023年第3四半期には既設工場と既設倉庫の吸収率が上昇する見込みだ。 2023年の最初の9か月間で、南部市場では45万平方メートルの新しい工場と倉庫が記録されました。新規供給が豊富なため、南部の第1級省・都市（ホーチミン市、ビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省）では、両方のタイプの賃貸価格は比較的安定しています。倉庫の平均賃貸料は 4.5 USD/m2/月、工場の平均賃貸料は 4.9 USD/m2/月です。

一方、建売倉庫（サービス倉庫を除く）の稼働率は56％となり、新規供給により引き続き低下傾向にある。一方、既設工場の稼働率は91％と好調を維持した。中国、ベトナム、日本、米国、欧州連合諸国のテナントは、ベトナム市場で工業用地、倉庫、工場を探している積極的な投資家であり、CBREの検索の約70～80％を占めています。

「ベトナムは近年、米国、韓国、中国などの包括的な戦略的パートナーとの協力を強化し続けており、これらの国のテナントが今後もベトナムの産業用不動産市場の需要を牽引し続けることが期待されます」とCBREベトナムの代表者は述べた。

長期見通し

サヴィルズ・ベトナムによれば、製造業および工業生産PMI指数の上昇は、ベトナムの産業用不動産市場の大きな将来性を示している。さらに、サヴィルズなどのコンサルタントは、工業製品の需要増加を反映して、多国籍製造、物流、電子商取引企業からの問い合わせや現地調査も増加していると記録しています。

バクタンウイエン地区（ビンズオン省）の工業団地。写真：ホン・ダット - VNA

しかし、サヴィルズ・ベトナムの産業サービス部門責任者兼副部長のジョン・キャンベル氏は、今後のベトナムの産業用不動産市場が直面するいくつかの課題も指摘している。

具体的には、キャンベル氏によると、ベトナムにおけるあらゆる交通インフラの円滑な運営を確保する品質は、同地域の他の国々に比べて依然として低いとのことだ。交通インフラは急速に拡大しているものの、開発は経済・社会の成長に追いついていません。都市人口と貨物輸送の急速な増加がインフラ需要の主な原動力となっている一方、港湾と海港の能力はまだその潜在能力を最大限に発揮していません。

一方、キャンベル氏は、ベトナムが高付加価値産業の誘致と生産性の向上を地域並みにすることに重点を移すにつれ、熟練労働者の需要は増加するだろうと述べた。ベトナムの人件費は中国の3分の1に過ぎないが、生産性も同程度低い。

さらに、2022年末には厳しい新たな火災規制が施行され、産業開発業者、製造業者、物流会社にとって障害となっている。大手外国投資家は適切な認証を取得するのに苦労しており、この問題のために一部のプロジェクトが遅れている。

キャンベル氏は、既存の課題に対処するために、ベトナム政府はインフラへの投資を継続し、生産性と効率性を高めるためにベトナムの労働力のスキルを向上させる必要があると述べた。さらに、裾野産業の促進、サプライチェーンの強化、投資および土地利用手続きの簡素化、デジタル化の適用はすべてベトナムの産業の主要分野です。

一方、ナイトフランク・ベトナムのマネージングディレクター、アレックス・クレイン氏は、産業用不動産業界のいくつかの異なる傾向を指摘し、高い金融コスト、土地利用期間の短縮、アジア地域の大幅に安い賃料を持つ他の市場との競争により、運用資産の資本化率はデフレ圧力にさらされていると述べた。ベトナムの資本化率は、全国各地の高品質な既設工場および倉庫 (RBF および RBW) からの追加供給により、現在 9 ～ 12% 増加しています。

アレックス・クレイン氏は、2024年の産業用不動産部門を予測し、世界的な最低税率と高い物流コストが、ベトナムへの製造業者の投資誘致の障害となるだろうと指摘した。ベトナムは多くの二国間および多国間の自由貿易協定に署名しているものの、人件費や建設費の高騰が同国のコスト優位性にも多少影響を与えている。

ナイトフランク・ベトナムによれば、これは土地価格を見れば明らかだ。例えば、バンコク郊外（タイ）の工業用地の賃貸価格は現在、1平方メートルあたり82～164米ドルで、ハノイ郊外（1平方メートルあたり80～250米ドル）やホーチミン市郊外（1平方メートルあたり80～250米ドル）よりもはるかに低くなっています。ホーチミン市（95～280米ドル/m2/リース期間）。アレックス・クレイン氏は、工業用および加工用不動産は依然としてベトナムの主要市場であるが、2024年には投資を誘致し、既築スペースを埋める上で多くの課題に直面するだろうと強調した。

しかし、国際通貨基金（IMF）とHSBC銀行がともにベトナムの2023年のGDP成長率が約4.7％から5％に達すると予測したことを受け、ナイトフランク・ベトナムの代表は長期的な発展の見通しについて楽観的な見方を示した。アレックス・クレイン氏によると、ベトナムのインフラへの支出と投資への取り組みは地域で最も強力であり、データセンター市場も、法的障壁の緩和とインフラへの重点化次第で変革の準備ができているという。

タン・ハイ