最も顕著な兆候の一つは、年初来、不動産業向け信用がシステム全体の平均信用伸び率の2倍の速さで増加していることです。最初の6ヶ月間では、システム全体の信用は約10%増加し、そのうち不動産業向け信用は20%増加すると推定されています。
テクコムバンク、HDバンク、SHB 、MBなど一連の銀行の2025年第2四半期財務報告によると、これらの銀行の不動産事業融資は昨年末に比べて20～35％増加したことも示されています。
現時点で、不動産融資は過去最高水準（約32兆ドン）に達しています。銀行が不動産に資金を投入している理由は容易に説明できます。ベトナム国家銀行総裁が述べたように、今年上半期の不動産融資の急増は、不動産市場の障害を取り除く方向と合致しています。なぜなら、プロジェクトが法的障害から解放されれば、実施に必要な資金は必然的に増加するからです。
アナリストは、独立した視点から見ると、生産と消費が多くの困難に直面している状況において、インフラと不動産が主要な成長の原動力となっていると指摘しています。さらに、不動産融資においては、担保の流動性が高いため、実質的な損失率は非常に低いことが挙げられます。これが、この2つのセクターが旺盛な資本流入を引き付けている理由です。
不動産融資は急速に増加しているものの、明るい材料として、中央銀行によると、このセクターへの融資は依然として安全性指標を満たしている。その証拠として、中長期融資に充てられる短期資本の比率は依然として30%という基準を下回っている。また、中央銀行は融資機関に対し、期間ごとの資本バランスの維持を継続的に指示し、システムの安全性を確保している。
しかしながら、最近の不動産市場の不動産信用構造や資本構成には不合理な点が見られます。
まず、信用構造の面では、不動産事業向け融資残高が増加する一方で、住宅購入および住宅修繕向け融資残高は緩やかに増加しています。これは、銀行資本が主に投資家に流れ、人々が居住用の住宅を購入することに関心がないことを示しています。これは、手頃な価格帯および中価格帯の住宅供給がますます不足している市場の不均衡からも生じています。市場における新規供給は主に高級マンションであり、手頃な価格帯および中価格帯のマンションや社会住宅は深刻な不足に陥っています。これは、社会住宅融資向けの145兆ドンの融資パッケージや、35歳以下の人々向けの融資パッケージの支給が非常に遅い理由でもあります。
第二に、不動産市場の資本構成についてですが、かつては多くの不動産企業の負債資本構成は債券に大きく依存しており、その割合は50～60%にも達していましたが、現在ではその割合は半減しています。今年最初の7ヶ月間で、市場全体の債券発行額は昨年末比63%増加しましたが、不動産債券の発行額はわずか13%強の増加にとどまりました。
実際、信用緩和が進み、貸出金利が底値に達し、銀行が不動産融資に積極的になると、多くの投資家は新規債券の発行を控えるだけでなく、債券の早期償還を急ぎ、銀行融資に切り替えます。特に不動産のように長期資金を必要とする分野において、企業の銀行融資への依存度が高まることは、銀行システムに多くのリスク、特に期間不均衡のリスクをもたらします。
不動産信用は今のところまだ安全だが、今後も急増し、現状のように高級不動産プロジェクトを中心に資金が流入するようになれば、市場は不安定化せざるを得ない。
この状況を打開するには、利益目標と株主の利益に強く影響される銀行からの調整は期待できず、国家による規制の手腕が不可欠です。したがって、国立銀行、 建設省、その他の省庁・機関は、社会住宅や手頃な価格の住宅の供給を増やし、これらの分野への直接的な融資の流れを促進するための解決策を講じる必要があります。さらに、融資枠を縮小する際には、国立銀行が優先分野への資金流入を誘導するためのより効果的な手段も必要です。
国家銀行総裁が述べたように、長期的な解決策は、資本市場を強力に発展させ、中長期資本の需要を満たし、銀行システムの短期資本源への圧力を軽減することです。不動産やインフラなど、大規模な中長期資本源を必要とするセクターは、社債、地方債、国際融資などの発行を通じて資金を調達する必要があり、銀行融資に永遠に依存することはできません。
出典: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
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