倍増の段階を過ぎて

2021年の初めにはホックモン地区とクチ地区の不動産市場はかなり「穏やか」でしたが、2022年の初めには、この場所は投資家の注目の的となりました。 2022年初頭までに、この地域の土地は購入価格の2〜3倍の利益確定段階を迎え、ホーチミン市の不動産市場のハイライトとなった。

その熱狂を説明すると、多くの専門家は、ホーチミン市の中心部でのかなり衝撃的な価格上昇によって、不動産市場全体の価格が押し上げられていると述べています。その後、郊外の市場も活況を呈し、開発の余地が残っていることから価格上昇競争に加わった。

さらに、クチ地区をホーチミン市傘下の市に昇格させる計画も不動産市場を活性化させるだろう。直ちに新価格を設定し、半年以上前に比べ1.2倍から1.5倍に値上げした商品がほとんど。

その中には、多くの投資家が特に興味を持っているクチの「ホットスポット」がいくつかあります。たとえば、グエンティラン通り（アンニョンタイコミューン）のエリアは、2〜3倍の820万〜850万VND/m2に上昇しました。ブイ・ティ・ダイエット通り（ヌアン・ドゥック・コミューン）の土地価格は4倍の720万VND/m2に上昇した。ある統計によると、クチ地区のインフラが整備された一部の地域では、土地の価格は 1 平方メートルあたり約 1,750 万 VND にもなります。

ホックモン区では、ホーチミン市人民委員会がホックモン区、ビンチャン区、ニャーベ区の３区を区に昇格させる提案をしたとの情報が広まった２０２０年以降、地価が上昇傾向にある。多くの投資家がここで広い土地を低価格で購入し、その後フラッシュセールを通じて価格をつり上げてきた。それ以来、ホックモンは土地熱の中心地の一つとなった。ホクモンの地価は、ファム・ティ・ザイ、ダン・トゥック・ビン、チン・ティ・ミエン、グエン・アイン・トゥなどの道路に沿ってかなり高騰している。

2020年、ホックモン区レ・ティ・ハ通りの最低土地価格は2,500万～2,700万VND/m2でした。最高価格は4,500万VND/m2で、正面の土地面積は約3,000m2で、この土地の価値は最大135億VNDです。国道22号線平行道路、トラン・ヴァン・ムオイ通り、グエン・ティ・ソック通りなどの他のルートは、ホックモンで最も急速に地価が上昇しているルートです。特に、国道22号線と並行するルートでは、1,300万～1,400万VND/m2から1,700万～1,800万VND/m2へと価格上昇幅が最も小さくなります。

価格上昇に伴い、クチやホックモン地域の不動産広告もオンライン不動産市場の検索結果で上位にランクインした。いくつかの検索エンジンの統計によると、2022年の旧正月以降、2区と9区の土地とともに、ホックモンとクチも取引フロアで多く検索されるキーワードとなっています。

当時、市場の急騰により、暴落が迫っているのではないかという懸念が高まった。ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏は報道陣に対し、一部の人間が会合で得た情報を私利私欲のために利用しているとコメントした。チャウ氏によれば、投機家や土地ブローカー、不正なビジネスがクチ地区とホックモン地区の土地価格を「異常に高騰」させているという。

さらに、多くの専門家は、土地の実際の価値が過度に押し上げられた場合に土地投資家が損害を被る可能性がある市場の詐欺についても警告している。その警告は現実のものとなり、現在、この地域の土地が赤字で売却されているという情報が多数出回っている。

損失を削減する理由は様々

一部の不動産市場やソーシャル ネットワーク上の仲介グループを参考にすると、「息詰まるような価格での商品の清算」、「急ぎの損切り」、「銀行の借金を返済するために土地を売却」などのフレーズを含む記事が多数投稿されました。多くの売り手は、銀行ローンの返済、罰金や清算を避けるために他の地域にお金を支払うなど、さまざまな理由から、土地価値の 30 ～ 40% の損失を削減してお金を取り戻す用意があります。

例えば、グエン・ヴァン・カー通りでは、123平方メートルの土地が所有者によって15億2000万ドン（1平方メートルあたり1200万ドン超）の価格で販売されています。地主は、この土地は工業団地やその他の施設に近い美しい土地なので、5億ドンという値引き価格だと語った。さらに、買い手はより良い価格を交渉することもできます。

あるいは、省道8号線（クチ町）にある90㎡の別の角地も10億ドンの損失で売却されているが、この区画もインフラが整備され、多くのアメニティを備えた新しい住宅計画エリアに位置している。地主は、銀行に支払うお金が必要だったので、この土地を安く売らざるを得なかったと語り、買手を早く見つけるために仲介業者に高い手数料を払っても構わないと言っていた。

ホックモンでは、2021年から2022年にかけて50億ドン以上の価値があるいくつかの土地が、過去2か月間、地主によって40億ドンで売りに出されているが、まだ買い手がいない。これは、急成長期に土地を購入した他の多くの投資家に共通する状況でもあります。

調査によると、これらの地域の土地市場は2022年末から2023年1月にかけて5～15％減少しました。現在、全体的な減少率は20～35％に達しており、多くの地主が銀行からの圧力を受けているため、今後減少率が増加する兆候が見られます。ただし、土地価格が急激に下落する「底値取引」もいくつかあり、場合によっては50％まで下落した。しかし、市場の大部分、特に広大な土地は流動性が低いです。

この状況を説明する専門家は、キャッシュフローが短期的な収益性の高い他の投資チャネルを通じて流れるという、不動産市場全体の影響が一因であると述べている。特に、今期は底値を待っている投資家が多く、流動性が改善されない状況となっています。損切りの波はホーチミン市中心部から郊外や隣の省にも広がり、市場に選択肢が多すぎるため、流動性が全くない地域も出ている。

さらに、ホーチミン市人民委員会が2022年末に郊外の地区に対して区や市になるための認可を申請しないよう要請したため、ホックモンとクチの市場も大きな影響を受けた。これはこの地域における投資および取引の決定に大きな心理的影響を与え、不動産市場の流動性が急激に低下する原因となっています。

しかし、データによれば、現在の損切り価格では、2019年から2020年にかけて株式を保有している多くの投資家が依然として大きな利益を上げている。したがって、損失で販売されると広告されている土地の 100% が実際に損失を出しているわけではなく、商品を処分するために利益を減らし、より高い利益のある次の投資段階のために資金を準備しているだけです。