2024年第4四半期時点では、不動産市場には6,000万VND/m2未満の価格の新規プロジェクトはほとんどなく、ドンアンなどの郊外に位置し、1億VND/m2を超える価格のプロジェクトも多数売り出されています。 （写真：海安）

価格高騰の後、ハノイの不動産は個人投資家にとって「狭い扉」となるのか？

建設省は、2024年の不動産市場の動向に関する報告書の中で、ハノイとホーチミン市のアパートセグメントが2023年と比較して増加したと述べた。特に、ハノイは価格上昇率でリードしている。

価格上昇により、以前は1平方メートルあたり3,000万VND未満だった低価格帯のセグメントの価格が、現在では1平方メートルあたり4,500万VND未満にまで上昇している。中価格帯セグメントの販売価格は以前は3,000万～4,500万VND/m2でしたが、現在は4,500万～7,000万VND/m2程度に上昇しています。

高級セグメントの価格は、以前は1平方メートルあたり5,000万～7,000万VNDでしたが、現在は1平方メートルあたり7,000万～1億VNDに上昇しています。実際、セグメント基準は 28 ～ 44% 増加しました。

CBREのデータによると、2024年第4四半期の時点で、ハノイの主要アパートの販売価格は1平方メートルあたり7,200万ドンに達し、首都の不動産市場史上長年の最高水準となった。

注目すべきは、6,000 万 VND/m2 未満の価格の新規プロジェクトは市場にほとんどなく、ドンアンなどの郊外に位置し、1 億 VND/m2 を超える価格のプロジェクトが多数売りに出されていることです。

アパートの価格は一次市場と二次市場の両方で上昇しており、古いプロジェクトも例外ではありません。 CBREによれば、昨年、ハノイの中古マンション価格は26％以上上昇した。これはこれまで記録された最高水準であり、平均4,800万VND/m2に達しました。

マンションだけでなく、ハノイ郊外の土地オークションも2024年の不動産市場の「ホットスポット」となっている。タンオアイ区とホアイドゥック区のオークションには多数の登録があり、オークションは夜通し続き、落札価格は開始価格の数十倍にまで高騰した。

アパートや競売にかけられる土地の急増に続き、ハノイでは郊外から都心の小さな路地に至るまで不動産の売り出し価格が急騰しており、人々の定住の夢はさらに困難になっている。

サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は、ハノイの不動産市場だけでなく、全国市場も2025年には新たな発展サイクルに入ると予想されるとコメントした。

ハン氏によれば、このサイクルは、法的枠組みの完成と強力なマクロ経済成長要因による強力な支援により、持続可能な開発に向かって進むだろう。特に、不動産事業、土地、住宅、2021～2030年のハノイ首都計画、2050年ビジョンに関する法律とともに、ハノイの都市空間開発の方向性と形を人々や投資家がより明確に理解できる条件が整えられました。

「この新たな市場サイクルにおいて、法的枠組みの完成は競争の激化を招き、商品と投資家の新たな淘汰につながるだろう。かつては投資家が市場に参加するために必要なのは資本とプロジェクトだけだったが、今では投資家はプロジェクトを開発するために評判、経験、そして財務的潜在力を構築しなければならない」と専門家は評価した。

特に、専門家は、この市場の違いは外国人投資家の直接参加にあると指摘した。

「外国投資家は市場へのより深く幅広い参加と、投資セグメントの多様化を図るでしょう。彼らは投資協力活動や、国内大手投資家とのプロジェクト開発における提携を通じて、より深く市場に参加してきました。さらに、これらの協力協定から得られる資金力は既存の市場を高度化し、小規模投資家の市場参加の門戸を狭めることになるでしょう」とハン氏は述べた。

今年のハノイのマンションを評価したディン・チョン・ティン准教授は、価格上昇は鈍化し、市場はより安定し、もはや過去のように「熱狂的」ではなくなるだろうと述べた。したがって、買い手のキャッシュフローは、価格水準の高い地域から、より競争力のある価格と成長の余地が大きい地域へと移行する傾向があります。

EZプロパティ不動産投資開発株式会社のCEOファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイのアパートの価格を下げることはほとんどないか、非常に難しいだろうと語った。しかし、この人物によると、アパートは住む必要のある人だけに適しているため、投資としては効果的ではなく、投資家は行き詰まることになるだろうとのことだ。

投資家にとって、高い価格水準を確立した地域を慎重に検討・評価し、経済成長の可能性が高く産業が強く発展している地域に拡大する必要があると専門家は指摘している。なぜなら、そのような地域では大きな利益率を達成できるからだ。

バクザン省、100以上の都市部および住宅地のプロジェクトを中止

バクザン省は、投資誘致が必要な都市部および住宅地のプロジェクトのうち、承認されたものの投資方針がまだ決定されていない102件を中止することを決定した。

この決定は、バクザン省人民委員会のファン・テ・トゥアン副委員長によって署名され、発行されたばかりである。

これら102件のプロジェクトは、省人民委員会の3件の決定と省人民委員会委員長の24件の決定において、投資誘致を必要とする都市部および住宅地域プロジェクトのリストを承認する決定がなされているが、投資方針はまだ決定されていない。

これに先立ち、2024年12月末、バクザン省建設局のグエン・ゴック・ソン副局長は、同省の都市部および住宅地プロジェクトの実施が規則に従って行われるよう、地域への投資を誘致する必要がある102の都市部および住宅地プロジェクトのリストを取り消すことを検討するよう、省人民委員会および省人民委員会の委員長に提出する文書に署名した。

バクザン省建設局が102件の都市部および住宅地プロジェクトのキャンセルを提案した理由は、現行の規制により都市部および住宅地の建設に対する投資手続きが変更されたためである。したがって、承認されたプロジェクトのリストを取り消す必要がありますが、投資方針は承認されていません。

さらに、バクザン省建設局は、省人民委員会が各郡、町、市の人民委員会に、土地回収を必要とするプロジェクト、稲作地を他の目的に転換するプロジェクトを毎年検討してリストを作成し、省人民委員会に検討のために報告し、法律の規定に従って省人民評議会に承認のために提出するよう指示することを提案した。

中止された102のプロジェクトのリストには、ルックナム、タンイエン、ヒエップホア、ランザン、イエンテー、ルックガン、バクザン、ベトイエンなどの地区、市、町にあるプロジェクトが多数含まれており、2020年から2024年までのリストを承認する決定がなされています。

2020年にリスト承認を決定した、45.3ヘクタールの規模を持つイエンズン郡ニャムビエン町ニャムビエン生態都市地域を挙げることができる。 2020年にも決定があり、中止されたプロジェクトのリストには、ベトイエン地区のクアンチャウ新都市地区（30ヘクタール）、イエンズン地区のティエンフォンコミューンのクエットティエン-タンコン新住宅地区（19.6ヘクタール）が含まれています...

あるいは、バクザン市南部の高級スマートエコサービス都市エリア（280.2ヘクタール）、ニンソン都市圏、ニンソンコミューンとクアンミンコミューン、ベトイエン地区（約144ヘクタール）、バクザン多目的都市エリアと国際市場（296ヘクタール）などの大規模プロジェクトもあります...

ダナン市、総額約44兆ドンの大規模プロジェクトの計画を調整

2月6日、リエンチュウ地区（ダナン市）人民委員会は、ランヴァン観光複合施設およびリゾート都市エリアプロジェクトの詳細計画1/500の調整を承認する決定を発表した。

承認された情報によると、計画研究用地はリエンチュウ地区ホアヒエップバック区に属します。計画調整前の面積は1,067ヘクタール余りであったが、調整後は512ヘクタール余りとなった。

調整後の面積は当初計画に比べ約555.7ヘクタール減少する。そのうち63.3ヘクタールの自然林地はプロジェクトから除外されました。さらに、6.4ヘクタールの天然砂地。 6.6 ヘクタールの土地はリエンチュウ港と重複しています。考古学的調査と発掘のための2.7ヘクタールの土地と476.7ヘクタールの海面もプロジェクトから除外されました。

プロジェクトの人口は約 19,000 人 (うち公式人口は約 18,000 人、一時的人口は約 1,000 人) です。

このプロジェクトは、国際クラスのエコツーリズムとリゾートの複合施設として形成されます。地形や自然景観と調和した社会基盤や技術基盤を備えた、住宅や商業サービスが充実したスマートな都市エリアです。

以前、2024年11月に首相はランヴァンリゾートとエンターテインメント複合施設プロジェクトに対する投資政策の調整を承認する決定を出しました。

このプロジェクトの目標は、商業サービス施設、エコツーリズム開発、低密度住宅、自然保護を組み合わせた複合施設を形成することです。

プロジェクトの総投資資本は約44兆VNDです。プロジェクトの進捗は、投資方針の調整の承認日から5年間です。このうちフェーズ 1 では、1 年目から 2 年目までの投資準備手続きを完了します。第2フェーズでは、2年目から5年目末（2027～2029年）まで投資、受入れ、運用開始を実施します。

土地使用料を支払わない場合の土地使用権の譲渡について知っておくべきこと

2024年土地法によれば、土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書（レッドブックとも呼ばれる）の名義変更、または土地使用権に関連するその他の取引を行うには、土地使用者が財務上の義務を履行する必要があります。

土地使用料を滞納している場合、レッドブックを譲渡できますか?

2024年土地法第45条第5項は、土地使用者が土地使用料を負っている場合の土地使用権の行使条件を次のように規定しています。

土地使用者が金銭債務の履行を遅らせ、又は金銭債務を負うことが認められる場合においては、土地使用権の転換、譲渡、賃貸、転貸、贈与、抵当、又は土地使用権を使用して出資する権利を行使する前に、当該金銭債務を履行しなければなりません。

したがって、土地使用債務の場合、負債額の全額が支払われた場合にのみ、土地を譲渡または寄付することができます。名前をすぐに変更するには、証明書の名前を変更するための書類と手順の指示を確認して従ってください。

土地使用権の譲渡条件

2024年土地法では、譲渡権などの土地使用者の権利を行使するための条件が明確に規定されており、具体的には、

譲渡人（売主）の条件

2024年土地法第45条第1項に基づき、土地使用者は以下の条件を満たす場合、その土地使用権を他人に譲渡または寄付することができます。

土地使用者は、土地使用権を転換、譲渡、賃借、転貸、相続及び贈与する権利を行使する権利を有する。以下の条件を満たす場合、土地使用権を利用して抵当権を設定して資本金を拠出します。

a) 土地使用権証明書または家屋所有権および土地使用権証明書または土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書または土地使用権、土地に付随する資産の所有権の証明書を所持している。ただし、土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転用、区画の交換、国、住宅コミュニティへの土地使用権の寄付、および本法第124条第7項および第127条第4項a号に規定される場合を除く。

b) 土地は紛争状態になく、または紛争が管轄の国家機関、裁判所の判決もしくは決定、仲裁決定もしくは裁定によって法的効力を生じたことで解決されていること。

c) 土地使用権は、民事判決執行法の規定に従って、判決の執行を確保するための差押えやその他の措置の対象とならない。

d) 土地使用期間中

d) 土地使用権は、法律で定められた臨時緊急措置の対象とならない。

譲受人（購入者）の条件

2024年土地法第45条第8項によれば、以下の場合には土地使用権の譲渡または贈与を受けることができません。

土地使用権を譲渡または贈与できない場合は、次のとおり規定されています。

a) 経済組織は、土地利用計画及び権限のある機関が承認した計画に従って土地利用目的を変更する場合を除き、個人から保安林及び特別用途林の土地使用権の譲渡を受けることができない。

b) 保安林や特別用途林に居住していない個人は、保安林、厳重保護地区、特別用途林内の生態回復地区内の宅地その他の土地使用権の譲渡や贈与を受けることができない。

c) 土地使用権の譲渡または贈与を受けることが法律で認められていない組織、個人、居住コミュニティ、宗教組織、関連宗教組織、海外に居住するベトナム系の人々、外国投資資本を持つ経済組織。

したがって、譲渡人が条件を満たしていても、譲受人が条件を満たしていない場合は譲渡または贈与は違法となります。つまり、譲受人が譲渡・贈与の禁止事由に該当する場合には、所有権の移転は行えないことになります。