実際、ハノイの多くのアパートでは、共用部分と専用部分に関連した問題が発生しています。主な対立は、当事者間でどのエリアが共同所有でどのエリアが私有地であるかを定義および合意できず、当事者間の対立につながることから生じます。

この問題に関しては、アパートの管理と運営に関する国の法的文書に、非常に詳細かつ完全な規制が規定されています。最近では、マンションの管理運営に関する文書をまとめた建設省通達第5号が発行されました。

サヴィルズ・ハノイの不動産管理部門ディレクターのヴー・キエウ・ハン氏によると、マンションプロジェクトにおける紛争は、投資家がプロジェクトを開発・建設する際に共用エリアと専用エリアの使用を規制する文書の完全性と透明性が欠如していることから生じている。法律文では明確に定義されていますが。これにより、所有権とその後の使用を決定する際に曖昧さが生じます。

「構造システム、廊下、共用通路、そして不可分なシステムに関連するすべてのエリアは、共有所有エリアであることを理解する必要があります。しかし、マンションで紛争になりやすいエリアの一つが駐車場です」とハン氏は付け加えました。

2014年住宅法によれば、自転車、障害者用車両、二輪車、三輪車を駐車するエリアは、マンション所有者の共同所有および共同使用下にあります。駐車場に関しては、アパートの入居者/購入者が購入または転貸することができます。

「実際には、ほとんどのマンションでは、バイク駐車場（共有持分）の収益は建物の運営資金に還元されます。しかし、このエリアがどのように計画されているのか、共有持分面積はどの程度なのか、そしてそこから1台あたりの具体的な収益額がいくらになるのかは、依然として不明確です。これが議論の絶えない原因となっています」とハン氏は分析した。

ハン氏は、紛争を解決し、後の段階への影響を最小限に抑えるためには、投資家は設計段階から共用部分と専用部分を予測して正しく計算し、売買契約書や建設投資に関する経済技術報告書に明確に提示する必要があると述べた。 管理委員会は、アパートの管理および使用に関する規制に関する統合文書 05/VBHN-BXD 回覧の規制に従って、プロジェクトの完了記録すべてにアクセスできる必要があります。

さらに、投資家は関係者と合意して共用エリアや施設に関するルールを定める必要があります。そこから、権利、使用、資産の保護に関する内容について一般的な合意とコンセンサスを作成し、紛争の発生を回避します。

プロジェクトの共用エリアと専用エリアは、各所有者が負担する必要があるプロジェクト サービス料の決定にも一部関係します。ハン氏によると、市内のエレベーター付きアパートプロジェクトの最大管理費は月額16,500ドン/平方メートルを超えてはならないという規制がある。

売買契約にはサービス料も含まれる必要があるため、購入者は所有者が負担しなければならない料金を確認する必要があります。なぜなら、実際に運用されると、住民の一般的な考え方は常に料金の透明性と、支払ったサービス料金のお金の使い方に向けられるからです。投資家や経営陣はこの問題に細心の注意を払う必要があります。

サヴィルズの専門家は、適切なサービス価格を決定するには、投資家と管理部門がアパート建設サービスの価格を構成するコストに直接影響を与える要因を考慮する必要があると考えています。このコストは、プロジェクトの規模、建築上の特徴、設計、設備によって異なります。必要な情報がすべて揃うと、管理部門はサービス料金を構成する運用コストを計算できます。

これらは、運用管理部門の一連の作業の中では非常に小さなポイントですが、運用コストの単価に直接影響を及ぼします。したがって、管理は厳格に行われ、専門的な管理・運営部門によって実行される必要があり、投資家と居住者の両方が管理コストを最適化し、プロジェクトにおける活動と管理サービスの透明性を確保できるようにする必要があります。

ベトナムの住宅市場が力強く発展している傾向にあることから、投資家は管理・運営業務に注意を払い、それをプロジェクトの付加価値として、また関連ユニット間の紛争リスクを回避する解決策として考慮する必要があることがわかります。不動産商品の販売価格は、プロジェクトが形成され運用される前の段階から投資家によって計画されます。

「しかし、価格維持の要因はプロジェクトの管理と運営の質に左右されます。人口が多く供給量の多い都市部が増加する中で、管理運営部門の役割はますます重要になります」とハン氏は強調した。