市場の「ボトルネック」を解消するのに役立つ3つの新しい法律が期待される投資に「明るい」2つのセグメント社会住宅の購入条件

ベトナムの不動産市場は短期的には安定を維持すると予想され、都市化が進んだ地域では工業用不動産と住宅用不動産の堅調な成長が見込まれます。（写真：リン・アン）

市場のハイライト

ベトナム不動産ブローカー協会によると、2024年8月現在、ベトナムの不動産市場は世界経済と国内規制政策の変動を反映して、引き続き多くの課題と機会に直面している。

そのため、住宅市場は依然として市場において明るい兆しを見せており、特にハノイやホーチミン市のような大都市ではその傾向が顕著です。しかしながら、多くの住宅購入者にとって資金調達のハードルは依然として大きな障壁となっており、不動産取引の減少につながっています。

工業用不動産は、特にベトナムへの外国直接投資流入の増加を背景に、引き続き力強い成長を続けています。

特に、 バクニン、ビンズオン、ロンアンなどの地域の新しい工業団地は、主に製造業と物流部門で外国投資家の注目を集めています。

不動産専門家は、短期的にはベトナムの不動産市場は引き続き安定し、高度に都市化された地域での工業用不動産と住宅用不動産の力強い発展が見込まれると考えています。

ただし、インフレ、金融政策、世界経済情勢などの要因が今後数カ月間の市場動向に大きな影響を与える可能性があることに留意する必要があります。

3つの新しい法律への期待

ナンダン氏によれば、ベトナム政府は通年で7％のGDP成長率目標の達成を目指す経営方針を掲げており、ベトナム経済の回復の兆しはますます鮮明になっており、不動産市場を含む投資チャネルの回復と発展に大きな期待が寄せられている。

2024年上半期、不動産市場は多くのセグメントで好調な成長の兆しを見せ、特に供給と流動性の両面で回復しているマンション物件が顕著です。投資目的、居住目的を問わず、不動産購入に「頭金」を投じる顧客数は、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方で大幅に増加しました。これにより、多くのプロジェクトの吸収率がわずかに改善しました。

工業用不動産分野は、ベトナムに流入する第4波の外国直接投資（FDI）を歓迎して活気づき始めています。アパート分野も新たな価格上昇と流動性の改善により活況を呈しており、土地区画も取引と譲渡の増加に伴い回復の兆しを見せ始めています。

特に、国会が土地法、住宅法、不動産業法など不動産市場関連3法を、規定より5か月早い2024年8月1日に施行することを承認したことで、2024年下半期の不動産市場のより積極的な回復への期待が高まっている。その根拠は、詳細な指導文書を必要とせず、即時適用できる革新的かつ先進的な規制を多数導入し、従来の限界や問題点を克服した新法（改正法）が公布されたことだ。

立法者の目的は、土地利用に関する制度的規制を統一し、法律の重複や矛盾を回避し、投資活動と土地資源の利用の透明性を高め、実務能力の向上を促進することです。したがって、これらの法律が正式に施行されれば、新たな法的回廊が生まれ、市場の「ボトルネック」の大部分が解消されることになります。なぜなら、現在の問題の70～80%は法律に起因しているからです。

施行プロセスの有効性を確保するため、関連法令の制定も、市場の動向を綿密に把握し、質の高い内容の確保を基本に、迅速に進められています。もちろん、これらの法律が「浸透」するにはまだ十分な時間が必要ですが、不動産市場は持続的な回復を続け、徐々に改善していくと予測されており、年末までに市場の回復プロセスは明確な進展を遂げるでしょう。

これらの理由から、不動産が、株式、外貨、金、預金など、他の一般的な投資チャネルと並んで投資家が選択することを検討するチャネルになったとき、「明るい扉」が開かれます。不動産市場が再び「温まる」と、収益をもたらし、プラスの影響を通じて経済発展を促進し、経済の他の多くの産業や部門に波及するでしょう。

土地価格表は2025年末まで適用され続ける

2013年土地法の規定に基づいて省人民委員会が発行した土地価格表（旧土地価格表）は、2025年12月31日まで引き続き適用されます。

上記の情報は、2024年土地法の規定の実施に関する文書の中で財務省によって述べられており、この文書は各省庁、省級機関、政府機関、その他の中央機関、省および中央直轄市の人民委員会に送付されたばかりである。

土地価格表適用への移行処理問題について、財務省は、2013年土地法の規定に基づいて省人民委員会が発行した土地価格表が2025年12月31日まで引き続き適用されると述べた。

財務省の文書には、「必要に応じて、省人民委員会は、本法の規定に従って、当該地域の土地価格の実情に合うように土地価格表を調整することを決定するものとする」と記されている。

2024年土地法（8月1日発効）によると、2026年からは、市場の動向に合わせて、土地価格表は、旧規制による5年ごとではなく、年1回、省人民委員会によって発行されることになる。

先月末、ホーチミン市は調整後の土地価格表の草案を発表しました。調整後の土地価格表の価格は旧価格表と比べて大幅に上昇しており、多くの地域で10～30倍、中には51倍にまで上昇した地域もあります。

ホーチミン市天然資源環境局の責任者によると、現在使用されている2020年版土地価格表には欠陥があるため、今回の調整が必要だという。土地価格表は、地域の実情と土地価格に合わせて調整されている。

しかしながら、市は、これらの要素を慎重に考慮する必要があることから、この調整された土地価格表をまだ適用していません。

ホーチミン市でも以前、土地価格の調整によって土地価格が上昇し、証明書の申請や土地利用目的の変更などに影響を及ぼすことを懸念し、手続きを急いでいた。

ここ数日、ホーチミン市では税務当局が指示を待っているため、税金の計算に問題があるため、多くの土地利用転換申請が保留となっている。

ハナム省デュイティエン町の社会住宅プロジェクトの展望。（出典：VGP）

公営住宅を購入するための条件は何ですか?

2024年7月26日付政府法令第100/2024/ND-CP号（社会住宅の開発および管理に関する住宅法のいくつかの条項を詳述、2024年8月1日発効）第29条および第30条の規定によると、社会住宅支援政策を享受するには、以下の住宅および収入条件を満たす必要があります。

住宅がないか、一人当たりの平均住宅面積が15平方メートル未満である

「第29条 住宅条件

1. 持ち家がない場合とは、社会住宅の購入または購入賃貸の申込書を提出した時点で、社会住宅プロジェクトが所在する省または中央直轄市の土地使用権および土地に付随する財産所有権の証明書に、住宅法第77条第1項に規定する対象者とその配偶者（いる場合）の名前が記載されていない場合をいう。

社会住宅プロジェクト所在地の省、中央直轄市の地区土地登記事務所事務所/支局は、土地使用権証書及び土地に付随する財産の所有権証書の氏名確認の申請を受領した日から7日以内に、本条に規定する場合について確認を行うものとする。

2. 住宅法第77条第1項に規定する対象者が住宅を所有しているものの、その一人当たり平均居住面積が15平方メートル/人未満である場合、本項に規定する一人当たり平均居住面積は、申請者、その配偶者、父、母（該当する場合）、及びその子（該当する場合）で当該住宅に永住者として登録されている者を基準として算定される。

平均一人当たり住宅面積確認申請書の受領日から7日以内に、コミューンレベルの人民委員会は、本条項に規定する場合について確認を実施するものとする。

月収1500万ドン以下

「第30条 所得条件

1.住宅法第76条第5項、第6項及び第8項に規定する対象者については、以下の収入条件を満たす必要があります。

a) 申請者が独身の場合、申請者が勤務する機関、部署、または企業が確認した給与賃金表に基づいて計算された実際の月収が1,500万VNDを超えてはなりません。

申請者が法律に基づいて結婚している場合、申請者とその配偶者の合計月収は、申請者が勤務する機関、部署、または企業が確認した給与賃金表に基づいて計算して 3,000 万 VND 以下である必要があります。

b) 収入条件を確定する期間は、本条項に規定する対象者が投資家に対し、社会住宅の購入またはリース購入の登録を行う有効な申請書を提出した時点から起算して 1 年以内とする。

2. 住宅法第76条第5項に規定する対象者が労働契約を締結していない場合、独身者の場合は実際の月収が1,500万ドン以下、法律の規定に従って結婚している場合は、申請者とその配偶者の実際の月収の合計が3,000万ドン以下である必要があります。村レベルの人民委員会は、確認依頼を受領した日から7日以内に、本項に規定する対象者が投資家に有効な社会住宅の購入または賃貸購入登録申請書を提出した時点から連続する1年間の収入状況を確認する必要があります。

3. 住宅法第76条第2項、第3項及び第4項に規定される対象者については、政府の貧困基準による貧困世帯または準貧困世帯でなければならない。

4. 住宅法第76条第7項に規定する対象者については、本政令第67条に規定する収入条件が適用される。