一連のプロジェクトが停滞し、供給が急激に減少する中、新年に市場が回復し持続的に発展するためには、より抜本的な対策が必要である。

法的問題により供給が不足している

現状では、ホーチミン市の不動産市場は供給不足により大きな困難に直面しています。ホーチミン市建設局のデータによると、2024年の11か月間に市内で投資が承認された住宅プロジェクトはわずか12件で、そのうち社会住宅プロジェクトは1件のみ、残りは高級住宅プロジェクトだった。これはここ数年で最も低い数字であり、住宅供給の深刻な不足を明らかに反映している。特に注目すべきは、商業用住宅プロジェクトのうち建設許可が下りたのはわずか2件、製品を市場に出すための資金調達が認められたのはわずか4件で、戸数は1,611戸で、前年と比べて大幅に減少している点だ。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、政府の指導の下、運営委員会と作業部会がホーチミン市を含む地方自治体と緊密に連携し、不動産プロジェクトの困難を解消してきたと語った。一方、業界各社も事業継続のため組織再編や投資・商品構成の調整に努め、回復の機会を伺っている。 2024年の最初の10か月間に、首相の作業部会1435は、検討と解決のために64件のプロジェクトをホーチミン市に移管し、そのうち市人民委員会のテーマ別作業部会は10回の会議を開催し、8件のプロジェクトを解決し、残りの26件のプロジェクトを引き続き処理しました。しかし、ホーチミン市には未だに解決されていない「法的問題」に直面している不動産・商業住宅プロジェクトが100件以上ある。

「各レベルの当局、経済界、信用機関、そして投資家や顧客からの支援は、不動産市場が困難を乗り越え、過去2年間で回復し、再び成長の兆しを見せるのに大きく貢献しました。2025年には、多くの企業が法的問題が早期に解決され、市場の回復が加速することを期待しています」とチャウ氏は述べた。

法律上の問題が不動産市場の発展を妨げる主な要因です。承認の仕組みや投資手続きが依然として複雑で、プロジェクトの実施が長期化している。当局は問題解決に努めているものの、土地の割り当て、土地の賃貸、1/500スケールの詳細計画の承認、設計、評価、建設許可に関する行政手続きの混雑は依然として存在している。この長期にわたるプロセスは投資家に時間と費用の浪費をもたらすだけでなく、投資家にとっての市場の魅力を低下させ、深刻な供給不足につながります。

さらに、法的規制の統一性の欠如も、不動産プロジェクトの実施が困難になる理由の 1 つです。多くの専門家によると、ホーチミン市の不動産市場は現在、商品構造に深刻な不均衡を抱えている。高級住宅プロジェクトが市場を独占している一方、中価格帯や手頃な価格帯の住宅製品にはほとんど目新しいものがありません。その結果、大多数の人々、特に低・中所得世帯のニーズに適したアパートが不足することになります。

行政手続き改革を優先すべきだ。

不動産プロジェクトの困難を克服するための最も重要な解決策の1つは、行政手続きの改革です。業界の専門家によると、不動産プロジェクトに関する現在の管理手続きは複雑すぎて時間がかかりすぎるという。行政手続きの期間は310日と規定されているが、実際には企業はそれよりもずっと長く待たなければならない。計画承認、土地割り当て、土地リース、建設許可の発行などの基本的な行政手続きを完了するだけで何年もかかるプロジェクトがあります。

民間経済開発研究室長ファム・ティ・ゴック・トゥイ氏によると、行政手続きに関する問題は、企業が直面する困難のトップ3に常に挙げられており、特に政策や市場から大きな圧力を受けている不​​動産部門では、プロジェクト実施の進捗や事業効率を著しく阻害しているという。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長も、行政手続きや用地取得における問題は最大の障害であるだけでなく、多くの不動産プロジェクトの停滞、コストの増加、実施期間の長期化の主因でもあり、現在の厳しい市場環境において企業に大きなプレッシャーをかけていると述べた。

M&A（合併と買収）活動は、不動産事業が財務上の困難を克服するのに役立つ重要な解決策の1つです。しかし、2024年不動産事業法によれば、プロジェクトの譲渡は投資家が財務上の義務を履行した場合にのみ許可されるため、多くの「棚上げ」プロジェクトの譲渡と継続は困難となっている。

専門家は、これらの困難を解決するには、国が法的規制を調整し、投資家が金銭的義務を履行することなくプロジェクトを譲渡できるようにする必要があると述べている。これにより、投資家はプロジェクトを再構築し、プロジェクトを実施および完了できる他の企業に移管できるようになります。同時に、これは企業のキャッシュフローを生み出し、財務上の困難を克服するのにも役立ちます。

不動産市場の困難を解消するプロセスにおいて欠かせない要素は、政府と企業の緊密な協力です。国はプロジェクトの障害を取り除くために多大な努力を払ってきたが、企業にとって本当に好ましい環境を作り出すためには、当局は企業の声にもっと耳を傾け、より多くの意見を聞き入れる必要がある。

ソン・ギア/VTVによると