不動産市場は好調に回復

ベトナム不動産協会（VAR）の報告によると、特に2024年第3四半期、そして全体的には2024年の最初の9か月間は、困難な時期を経て不動産市場が前向きに回復したことが示されました。経済の安定と政府の支援政策も一因です。

特に、2023年住宅法、2023年不動産事業法、2024年土地法は、以前の規制よりも5か月早い2024年8月1日から正式に施行され、不動産市場の法的回廊を完成させ、より安全で健全で持続可能な方向への市場の新しいサイクルを開くことに貢献します。住宅、商業用不動産、工業用不動産に至るまで、不動産分野はすべてプラス成長の兆候を示しており、多くの新しいプロジェクトが実施されています。

ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARs IRE）のファム・ティ・ミエン副所長は、住宅不動産市場が「加熱」の兆候を見せ始めていると語った。

その結果、土地オークションの話はこれまで以上に「熱く」なり、オークションは「夜通し」行われ、何百人、何千人もの人々が場所を争うために「食べて待つ」ことを受け入れている。落札価格も過去最高で、インフラ投資が充実したプロジェクト用地と同等の価格です。

市場の活況もマンション部門が牽引しており、一次市場と二次市場の両方で価格が継続的に新たな高水準を記録しています。需要の高まりにより、何千人ものアパート所有者が、家を売却してほしいという電話を定期的に受けている。販売価格が高額であるにもかかわらず、新しく開始されたアパートプロジェクトは非常に良好な吸収率を記録しています。

アパートタイプに加え、大手投資家が新たに立ち上げた低層プロジェクトも、価格が高騰しているにもかかわらず、「記録的な」予約件数を記録した。多くのアパートは立地が良く、価格が高いだけでなく、購入するには顧客/投資家が差額を支払うことも受け入れなければなりません。

土地ブローカーが「波紋を起こす」

実際の需給結果に加え、市場は「過熱化」の兆候も示している。この状況は土地投機、住宅価格の高騰、不透明な不動産取引の発生といった形で反映されています。

「多くの個人投資家が投機目的で市場に参入し、不動産価格が不当に高騰しています。マンション市場でも『過熱化』の兆候が見られ、一部の投機筋の「支援」により、譲渡されたマンションの提示価格が高騰しています。これらの兆候はすべて供給不足に起因していますが、状況は改善しつつあります」とミエン氏は述べた。

具体的には、ミエン氏は、2024年第3四半期の住宅不動産市場では引き続き22,412件の供給が記録され、新たに開設された物件は約14,750件で、前四半期比25%減となったものの、2023年の同時期と比較すると60%増加したと述べた。統計によると、数量は減少しているものの、多くの新規プロジェクトが登場し、特に大規模プロジェクトが展開され始めたことで、第3四半期の供給は依然として「成長」を示しており、市場はより「活気」を帯びている。

2024年の最初の9か月間で、市場では38,797件の新製品が販売されました。供給は依然として大きな差別化を記録しています。したがって、新規供給の 70% はアパートメント部門から来ます。そのうち、販売価格が5,000万VND/m2以上の製品が圧倒的多数を占めています。市場には手頃な価格の商業用アパートがほとんど存在しません。地域別に見ると、北部が新規供給の46％を占めトップとなり、続いて中部地域が29％、南部が25％となった。

VARSの調査データによれば、供給は主にハイエンドおよび高級品分野に集中しているものの、市場全体では第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。これは、新規供給の多くが高水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、新しい不動産商品に対する市場の関心を反映しています。

取引件数と吸収率は前四半期比でそれぞれ25%と1ポイント減少したが、2023年の同時期と比較するとそれぞれ80%と28ポイント増加した。そのうち、マンション取引件数は依然として「圧倒的」で、第3四半期の住宅取引総数の71%を占め、新規マンションプロジェクトの平均吸収率は75%を記録した。ハノイのアパートプロジェクトでも、販売開始直後に最大90％の吸収率が記録されました。

独身者や若い家族のニーズと経済力により適した、アパート全体の価値を下げる小さなアパートを開発する傾向がますます顕著になっています。これは流動性記録の最良の形式でもあります。

2024年の最初の9か月間で、市場では30,589件の取引が成立し、2023年の同時期の2.5倍に増加しました。9月末に開始され、予約の受付を開始した多くの新規プロジェクトも、多額の関心と「巨額」の預金を記録しました。

販売価格に関しては、住宅価格は、特にマンション部門において、一次市場と二次市場の両方で高水準で「固定」され続けています。供給は改善しているものの、需要を満たすことが依然として困難であるため、需要と供給の不均衡がますます深刻化しているからです。さらに、新規供給のほとんどは、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、高い水準で完成し続けています。

具体的には、第3四半期にはハノイのプライマリー価格水準は上昇を続け、止まる気配はなく、一方で供給は徐々に改善している。低層から高層まで、主にハイエンドおよび高級セグメントにおける新しいプロジェクトは、依然として市場から強い注目を集めています。これにより、流動性は「ホット」な成長期を経て徐々に安定してきたものの、二次マンション価格が高止まりする原動力が生まれた。

ダナンでは、アパートの主要価格水準も「記録的」な上昇を記録し、新規供給の50%以上が1平方メートルあたり8,000万ドンを超える価格となった。しかし、省外の買い手、特にハノイの投資家からの投資需要のおかげで、市場は依然として十分に吸収されています。さらに、二次価格も全般的に上昇し、一部の地域では住宅地価格が同期間内に10～25％上昇した。

ホーチミン市では、主に進行中のプロジェクトからの供給により、主要価格水準は高水準で安定しています。一方、ホーチミン市郊外の各省や都市では一次価格が3～5％の範囲でわずかに上昇し、新規供給分の販売価格も上昇した。

VARSが選定・観察した150件のプロジェクトサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点でハノイのサンプルプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に迫り、2019年第2四半期と比較して64.0%増加しています。ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、基準期間と比較して30.6%の増加となった。ダナンでは、ダナン市場価格指数が第3四半期に46.2%上昇し、ホーチミン市よりも上昇率が高かった。

「住宅や投資ニーズを含む不動産需要は、郊外、2つの特別都市圏周辺の省・市、そしてより手頃な価格で多くの選択肢がある二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや戸建て住宅が旺盛に「買い漁られている」状態です」とミエン氏は強調しました。