社会住宅には国家の支援が必要

PV: 2023年はベトナム経済全体、特に不動産セクターにとって多くの困難と課題を抱える年となるでしょう。政府は市場の困難を緩和するために多くの政策を発表した。最近の不動産市場に対する政策による「支援」をどのように評価しますか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏:近年、政府が発表した政策は不動産市場にプラスの影響を与えています。しかし、政府が出した政策は、精神的に安心させるだけで、不動産市場に参加する主体の健全性に、直接的かつ徹底的に深く介入するものではありませんでした。

しかし、私の意見では、不動産市場の「病」は政策にあるのではなく、企業自体（間違ったセグメント投資、間違ったターゲット投資、企業による「鶏の群れを管理する」 - PV）にあると思います。投資が間違っていて、企業が銀行から多額の借り入れをし、状況を改善できない場合、いかなる政策も企業を「救う」ことはできない。また、政策や法律には一定の遅れがあるため、一夜にして吸収できるものではありません。

PV: 住宅法（改正）によって社会住宅のボトルネックが解消されたという意見が多くあります。これについてどう思いますか?

グエン・ヴァン・ドゥック氏：社会住宅の目的は、貧困層の人々が住宅を持つのを支援することです。それは良い政策だが、重要なのはそれがどのように実行されるかだ。

住宅法（改正）の新しい規制はよりオープンになり、貧困層が社会住宅にアクセスできる条件を整えるのに役立ちます。しかし、私の個人的な意見としては、社会住宅は企業に頼るのではなく、国の手を借りる必要があると思います。

実際、多くの企業や私たちは公営住宅に投資してきましたが、しばらくすると生き残れなくなってしまいました。当時、公営住宅を建設する際には、行政手続き、価格の上昇、銀行金利、長い工期などがあり、事業者は二重の損失を被りました。そのため、現在、公営住宅に投資する企業はごくわずかです。

私たちは2030年までに100万戸の社会住宅を建設することを目指していますが、それを実現するための資本も仕組みもありません。計画通り「ゴールに到達する」のは難しいだろうというのが私の考えです。

私の意見としては、賃貸住宅を開発すべきであり、この分野を開発するための法令や基準があるべきだ。賃貸住宅は商業住宅ほど高い品質を必要としないため、貧困層でも手頃な価格の住宅に簡単にアクセスできます。

不動産は不況から逃れられるだろうか？

PV: 不動産市場は多くの好材料を受けており、新たなサイクルを開始するのに十分な良い情報が現在あるという意見が多くあります。 2024 年の不動産市場の見通しについてどうお考えですか?

グエン・ヴァン・ドゥック氏：不動産市場は2022年から2023年末まで悪化しますが、2023年末には再び回復すると多くの人が考えています。しかし、多くの倒産、倒産企業、口座凍結などが示すように、市場にとっては暗い年でした。

私の意見では、2023年は不動産市場にとって「暗い」年です。この困難な状況により、不動産業界は市場の凍結と崩壊を避けるために当局に「救済」を継続的に請願している。

ここ数年、新型コロナウイルス感染症の影響で、多くの人が「不安」を抱え、生活のために貯蓄を使い果たさざるを得ない状況に陥っている。彼らには貯金がなく、家を買うお金もありません。

人々が依然として日常生活に苦労している間、不動産市場は暗いままであり、明るい兆しが見えにくいという現実も直視する必要がある。したがって、私の見方では、2024年の不動産市場は期待通りには活況を呈することはできず、市場は依然として暗い状況が続くと率直に申し上げたいと思います。

PV: 不動産市場が暗い状況から抜け出せていないという見解を述べるのはなぜですか?

グエン・ヴァン・ドゥック氏：長年にわたり、不動産ビジネスは高級商品への投資に重点を置いてきました。彼らは、別荘、ショップハウス、リゾートなどを高額で建設し、短期間で数百億ドンも値上がりしています。彼らは、大物実業家だけが購入できる富裕層向けの製品を作り、低所得者向けの製品を作ることには全く注意を払っていません。

この現実はホーチミン市やハノイだけでなく、他の多くの地域でも起こっています。大量に開設されるプロジェクトは、コミュニティや社会にとって有益ではなく、自らを救うために開設されます。不動産業界では、利益を上げるために別荘やリゾート、ショップハウスなどの開発に力を入れています。しかし、これらのプロジェクトは大規模であり、銀行からの融資や広範囲にわたる債券発行が必要となる。

しかし、厳しい経済状況の中で、このセグメントの利用効率は高くなく、多くの場所が建設されても空きのままになり、1～2年以内に0 VNDで賃貸されるため、企業はリスクに直面しています。流動性の低さ、金利の高さ、満期圧力の高さが企業の苦境を引き起こしています。比喩的に言えば、高級不動産市場は「行き詰まり」の状態にあり、多くのプロジェクトが失敗し、投資家は資金を取り戻すことができません。実際の状況を見ると、不動産業界は困難な時期を乗り越えたものの、依然として多くの「暗雲」が残っていることがわかります。

さらに、政府は近々、住宅を特定し、セカンドハウスの所有者に課税する予定だ。これは、不動産を通じた投機家やマネーロンダリングを行う者にとって致命的な打撃となる。したがって、不動産を「保有」している人たちは、売却して逃げざるを得なくなります。

さらに、政府は最近、信用を厳しく制限しており、企業の苦境につながっています。しかし、私の意見では、この方針は非常に正しいと思います。ヴァン・ティン・ファット事件を例に挙げると、数百の関連企業が資本を借り入れ、さまざまな結果をもたらしました。債券発行と銀行信用の強化が必要だ。

2024年には、銀行の満期も企業にとって負担となる。多くの不動産事業は、十分なキャッシュフローが得られない中で、銀行ローンや債券の返済をしなければならないでしょう。現在、私の知る限り、1ドンも徴収できない事業所がある。なぜなら、彼らは高級セグメントに多額の投資をしているが、製品を購入するためにお金を使う人がまだいないからだ。多くの企業は、販売を1～2年延長したり、余剰商品に変えたりすることを勧めることで「寿命を延ばす」のです。これらすべての事実は、不動産市場の状況を部分的に物語っています。

PV: とはいえ、2024年の不動産市場は依然として多くの課題に直面しています。不動産業は「救済」される必要があるのでしょうか？

グエン・ヴァン・ドゥック氏：実際、最近は投機的かつ機会主義的にビジネスを行い、市場を混乱させている企業が数多くあります。彼らは投機的で非効率的な製品を販売しており、彼らを「救済」すれば他の産業に対して不公平となるでしょう。

多くの不動産事業が地域社会に利益をもたらすことなく投機目的で運営されているのに、なぜ「救済」する必要があるのでしょうか?私の意見としては、効果的に事業を展開し、優れたプロジェクトを持ち、低所得者向けの住宅開発を目指す企業は救済されるべきです。適切に運営されていない企業については、市場が判断すべきです。

PV：インタビューありがとうございました！

ンガン・ザン