不動産開発業者は、売れ残った在庫の処理に奔走している。

しかし、引き渡し後も、プロジェクトには多数の売れ残りユニット（在庫）が残っていた。この問題に対処するため、開発業者は、顧客がマンション価格の10％のみを支払い、売買契約書に署名してすぐに入居できるという販売方針を打ち出した。残りの20％は12ヶ月以内に支払われ、さらに24ヶ月後に残りの65％が支払われる仕組みである。

上記の政策に加え、売れ残ったユニットを抱える多くのマンションでは、開発業者が月額賃貸という形で対応しており、その形態は2種類ある。家具なし（基本的な家具のみ）の賃貸と、基本的な家具（ベッド、ワードローブ、テーブル、椅子）付きの賃貸である。

この戦略は非常に効果的であることが証明されており、Bcons、 Novaland 、Dat Xanhなど、他のいくつかの企業でも導入されています。

タウンハウスやヴィラについても、開発業者はこのアプローチを採用しており、例えばホーチミン市ニャーベー区のドラゴンシティプロジェクトなどが挙げられます。

資金繰りの逼迫を受け、多くのデベロッパーは需要喚起策として他の政策も実施している。例えば、サマーランド・ムイネー・プロジェクトでは、売れ残った在庫から資金を調達するため、従業員に売買契約を結ばせた。部門長以上の従業員はそれぞれ複数のユニットを購入し、銀行融資を受けることで運転資金を確保した。顧客が購入希望を表明すると、デベロッパーは融資を実行し、実際の購入者にユニットを販売した。

これは、ホーチミン市の他の主要な不動産会社も、自社のプロジェクトで採用しているアプローチです。

過剰在庫は懸念事項ですか？

建設省の最新報告によると、2024年第1四半期における全国56省・市のプロジェクトにおける不動産在庫は23,029戸（アパート、戸建住宅、宅地を含む）であった。内訳は、アパートが3,706戸、戸建住宅が8,468戸、宅地が10,855戸である。しかし、実際の在庫数はこれよりもはるかに多いとみられている。

ホーチミン市不動産協会の会長であるレ・ホアン・チャウ氏は、この数字は必ずしも満足のいくものではなく、特に在庫量の多い企業にとって、在庫問題を十分に評価できていないと考えている。

「この評価は、現在の不動産在庫が非常に少なく、懸念すべきものではないという誤解を招く可能性がある。実際には、在庫は依然として非常に多く、流動性を確保し、企業や不動産市場の安定的かつ健全な発展を維持するためには、特別な注意が必要である」と、レ・ホアン・チャウ氏は強調した。

レ・ホアン・チャウ氏によると、計画された不動産在庫や流通・販売過程における在庫は正常な範囲内である。問題となるのは、市場に出回ったもののまだ売れていない在庫であり、これは企業の流動性、そして不良債権や信用リスクに関する商業銀行との信用関係に関わるためである。

タイナム不動産株式会社のチュオン・ヴァン・タイン社長は、実際には、各プロジェクトが完成して引き渡された後には、必ず一定量の売れ残り物件が発生し、アパートでは少なくとも10%、タウンハウス、ヴィラ、宅地では30%に達すると述べた。これらの売れ残り物件のほとんどは立地条件が悪く、同じプロジェクト内の他の物件と比べて価格を下げても売れにくいという。

タン氏によると、大量の在庫は企業にとって負担となる。しかし、時間が経つにつれて、新たに立ち上げられたプロジェクトがより多くの顧客の注目を集めるため、この量を売り切るのは容易ではない。

タイン氏が提示した話は十分に根拠がある。例えば、2018年にカット・トゥオン・グループは、80ヘクタールの敷地面積を誇るカット・トゥオン・ウェスタン・パール都市開発地区で住宅ユニットを開発・販売した。2019年には、 ビンフック省に92ヘクタールの敷地面積を持つカット・トゥオン・フー・フン・プロジェクトを立ち上げた。しかし、長年の開発期間を経てもなお、これら2つのプロジェクトの売れ残りユニットは約30％に上る。一方、周辺地域の新しいプロジェクトは、一貫して好調な売れ行きを維持している。

「現在の在庫水準を考えると、企業は在庫が不良債権の原因ではなく、企業にとって収益性の高い資産であり続けるよう、より革新的な戦略を経営方針に取り入れるべきだと私は考えています」とチャウ氏は述べた。