タンオアイの「火皿」土地オークション、1億ドン/m2で落札：損切りが発生

5,000万～1億ドンの損失が出るケースもある。

8月10日朝、タンカオコミューンタンタン村ゴバ地区（ ハノイ市タンオアイ区）の68区画の土地の競売が行われた。競売にかけられる土地の面積は60平方メートルから85平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり860万ドンから1,250万ドンであることがわかっている。

注目すべきは、オークション終了時点で最高落札価格となったコーナーロットが1平方メートルあたり約1億50万ドンで、開始価格の8倍に達したことです。一方、一般区画の落札価格は1平方メートルあたり6,300万～8,000万ドンで、開始価格の5～6.4倍でした。

特筆すべきは、オークション終了後すぐに多くの落札者が、1ロットあたり3億～5億ドンの差額で売却を申し出たことです。例えば、面積85㎡のLK01-4ロットは、落札価格72億ドン（1㎡あたり8,470万ドン）でしたが、5億ドンの差額で売却を申し出ています。同様に、面積85㎡のLK02-8ロットも、落札価格70.3億ドン（1㎡あたり8,300万ドン）でしたが、5億ドンの差額で売却を申し出ています。

それどころか、中には1区画あたり1億～2億ドン程度まで価格を下げ、落札価格と比べて損失を出している者もいます。例えば、LK04-2区画は面積が約61㎡で、落札価格は42億4000万ドン（1㎡あたり約7000万ドン）以上でしたが、現在は41億ドンで売りに出されており、落札価格と比べて1億4000万ドンの損失となっています。

タンオアイの投資家、タン・トゥン氏は、8月10日の朝に行われたオークションで4区画の土地に入札したものの、いずれも落札できなかったと語った。この結果から、トゥン氏は予想を立てることができた。というのも、売主らの土地価格は1平方メートルあたり3,000万～4,000万ドンの範囲でしか変動しなかったからだ。一方、この地域のインフラは長年変化していない。

トン氏は、高額落札の理由として、開始価格と保証金がわずか1億～2億ドンと非常に低かったことを挙げた。そのため、多くの投資家は「全てを勝ち取るか、何も失わないか」という考え方でオークションに参加した。1億～2億ドンの差額で物件をすぐに譲渡できるなら、すぐに売却するだろう。売却できない場合は、少額の保証金を差し引いても構わないと考えている。

「預金を放棄せざるを得ない人はかなりいるだろう。現在、5000万～1億ドン程度のわずかな損失で売却している人も何人かいるからだ」と彼は強調した。

ダン・トリ記者の調査によると、不動産ニュースサイト上でタンカオ村（タンオアイ）の売り出し中の土地の価格履歴は上昇傾向にある。

具体的には、2023年第4四半期には、売出地価格は1㎡あたり1,400万～2,300万ドン、2024年第1四半期には1,400万～3,200万ドン、2024年第2四半期には1,800万～3,900万ドンで推移しました。最近のオークションでは、落札価格は1㎡あたり最大1億ドンに達し、投資家は市場価格と比較して異常に高いと感じました。そのため、落札した投資家が土地を迅速に譲渡することは非常に困難です。

なぜ落札価格が1億VND/m2まで上がるのでしょうか？

タンオアイ地区土地基金開発センター所長のグエン・コン・クアン氏はダン・トリ記者に対し、競売書類は約4,600件提出されたが、要件を満たしたのは1,545人からの4,201件の書類のみだったと語った。

落札価格が市場価格を大幅に上回っているという問題について、クアン氏は、落札価格は市場の需給に基づいており、全く異常な点はないと主張しました。開始価格については、以前の土地価格決定に関する規定ではコンサルタントの雇用が認められていたため、コンサルタントの判断で上記の土地は1平方メートルあたり4,000万～4,500万ドンの開始価格と決定されたと述べました。

しかし、政令12号により開始価格の算出方法が変更されました。政令では、開始価格は、地価公示価格に地方係数K（地価調整係数）を乗じて決定すると規定されています。地方の地価公示価格が低いため、開始価格も850万～1,260万/㎡と低くなっています。

クアン氏は、新規制により土地オークションの開始価格が低くなると述べた。しかし、低い開始価格と低い保証金（約2億ドン）は多くの参加者を惹きつけ、開始価格の決定に数か月かかっていた以前の規制に比べて時間が短縮される。