30億VND以下のアパートは手頃な価格だと考えられています。

サヴィルズ・ベトナムが最近発表したホーチミン市の不動産市場レポートによると、2024年第2四半期の新規マンション供給は前期比78%増、前年比199%増の1,125戸となり、新規プロジェクト1件とその後の発売8件で、そのうちクラスBが新規供給の市場シェアの70%を占めた。これにより、一次供給総数は前四半期比13%増の5,574戸となった。

今年上半期の主要供給は前年同期比で安定し6,690戸となった。そのうちグレードBが市場シェアの56%を占め、続いてグレードC（市場シェア40%）、グレードA（市場シェア4%）となった。主な供給は主に東部（トゥドゥック市）に集中しており、市場シェアは 57%、西部（ビンタン、ビンチャン）は市場シェア 29% です。

報告書では、市場は回復軌道に戻りつつあり、取引量は前年同期比で655%増加しており、市場の信頼感を示していると評価した。 2024年第2四半期には、貸出金利の引き下げ、製品の合法性の明確化、効果的な販売方針により、2,288件の取引が成立し、上半期の総売上高の70%を占めました。今年上半期、主要アパートの平均販売価格は1平方メートルあたり7,200万ドンに達した。

しかし、報告書はまた、ホーチミン市では30億ドン以下のアパートの供給がますます限られており、今年の最初の6か月間で主な供給のわずか18％を占め、主に市内中心部から10キロ以上離れた場所にあると指摘した。サヴィルズの調査モデルによれば、30億ベトナムドン以下のアパートは現在、手頃な価格のセグメントと考えられている。専門家は、今後3年間でこのセグメントのアパート供給量が5%未満となるため、手頃な価格が市場にとって大きな課題となるだろうと述べている。

「ホーチミン市における手頃な価格の住宅事情を理解するために分析を行いました。このモデルでは、所得、支出、貯蓄に基づいて、様々な所得レベルを想定しています」と、サヴィルズ・ベトナムのリサーチおよびS22M担当ディレクター、ジャン・フイン氏は述べています。

この専門家は、住宅購入者が住宅ローンや資産を支えに 10 年間貯蓄してきたと想定しています。そこから、1ユニットあたり30億ドン以下の価格の2ベッドルームのアパートメントは手頃な価格であると考えられるという結論が導き出されました。

「現状では、ホーチミン市では手頃な価格のマンションのほとんどが完売しており、稼働中の供給量と将来の供給量は非常に限られています。そして、手頃な価格の住宅の新規供給と将来の供給は、主にホーチミン市に隣接するビンズオン省で行われるでしょう。したがって、ホーチミン市の購入者は、手頃な価格の供給を得るためにこの地域に移住する必要があるのは明らかです」と、ザン氏は分析しました。

サヴィルズの専門家らはまた、引渡し後の供給が限られており一次産品が少量しか出ていないことから、最近の二次市場もより好調であると付け加えた。 2024 年には、グレード B およびグレード C の多くのプロジェクトで二次価格が大幅に上昇するでしょう。一方、2023年に高価格を記録した高級プロジェクトは、二次市場で一定の圧力に直面している。インフラの改善と引き渡し供給の少なさにより接続性が良好な地区では二次価格の上昇が著しいことがわかります。

多くの課題に直面する不動産

サヴィルズのリサーチディレクター兼S22Mは、タウンハウス／ヴィラセグメントの分析において、次のようにコメントしています。「人口1,000万人を超える都市において、第2四半期の主要タウンハウス物件数はわずか668戸、新規物件は10戸、取引件数はわずか72件です。近年、多くの課題により、アパートメントセグメントと同様に市場は低迷しています。そのため、供給が限られている状況下で、主要物件の価格は引き続き上昇傾向にあります。2024年には減少するものの、市場の在庫は依然として高価格帯の物件が優勢です。」

具体的には、データによると、一次供給全体の77%以上が1ユニットあたり300億VNDを超える価格になっています。これらの高級製品のほとんどは都市部にあり、主にトゥドゥック市に集中しています。一次産品価格の高騰、二次市場との競争、近隣省の手頃な価格の製品により、ホーチミン市の市場は困難な状況に陥っている。 300億を超える製品は苦戦し、わずか6％しか吸収されませんでした。タウンハウスは、実際の需要と競争力のある価格により、31% と最も高い吸収率を達成しました。

2024年第2四半期には、ザ・グローバル・シティの高価な商業用タウンハウスが売却され、主要価格は前四半期比2%、前年比4%下落し、1平方メートルあたり3億2,000万ドンに達した。

報告書は、2026年までにホーチミン市では50億ドン以下の低層住宅はなくなり、100億ドン以下の住宅は一次供給のわずか10％になると指摘した。一方、この価格帯の製品はビンズオン省での供給量の85％、ドンナイ省での供給量の55％を占めています。

2024年後半には、主に既存プロジェクトの次のフェーズから、883戸の低層住宅が市場に投入される予定です。 200億ドン以上の価格の製品が将来の供給量の80％を占めることになる。 2 つの新しいプロジェクトである Foresta と The Meadow は、ヴィラとタウンハウス製品の将来の供給の 30% を占めることになります。どちらのプロジェクトも建設許可を取得しています。

2026年までに、将来の供給は4,663戸に達すると予想されており、主に第2区、ビンチャン、ニャーベ地域に集中する。土地不足とインフラ整備の支援により、ホーチミン市の住宅価格は過去5年間で一次市場で3倍、二次市場では2倍に上昇した。価格の上昇により、実際に居住を目的とする住宅購入者は、より適した選択肢を求めて近隣の州へ移るようになった。

サヴィルズの専門家は概要を説明し、主要なインフラプロジェクトが進行中であり、主要なインフラルート沿いの将来の供給によりこの地域に利益をもたらすだろうと述べた。