国会で可決された新法案によると、不動産市場に関連する3つの法律である「土地法」「住宅法」「不動産事業法2023」が2024年8月1日に施行される。これは、これまで決まっていた2025年1月1日よりも5か月早い。これは、不動産市場の早期安定と発展を促す「後押し」になると期待される。

したがって、2023年の不動産事業法では、特別級、I種、II種、III種の都市地域の区、地区、市における土地の分割と販売を禁止しています。これにより、全国105の市町村で土地の分割・売買が禁止される。現行規制に比べ81市町村増加。この規制は不動産プロジェクトにのみ適用され、他人に贈与、相続、または移転する目的で区画を分割する必要がある個人の土地や世帯には適用されません。

2023年不動産事業法は、特別級、I種、II種、III種の都市地域の区、地区、市における土地の分割および販売を禁止しています。写真：ル・トアン

2024年土地法を施行するため、ホーチミン市人民委員会は10月31日から、条件を満たす土地を所有する世帯や個人に土地を分割することを認める土地分割決定（決定100）を出した。さらに、不動産事業法を具体化するため、ホーチミン市人民委員会は、インフラ投資を完了した不動産プロジェクトが土地を分割して販売することを禁止する決定第83号を発行したばかりです。

これを受けて、ホーチミン市人民委員会は、「移住用に確保された土地を除き、郊外5地区を含む地域全体で土地の分割と販売を禁止する。住宅プロジェクトについては、投資家は移転が許可される前に建設を完了しなければならない」と決定した。

この問題に関しては、このような規制は2023年の不動産事業法に反すると考え、土地区画の分割や販売を禁止する規制は長期的には利益をもたらす可能性があると強調する意見が多くありましたが、市場が困難な時期を経たばかりで人々の土地区画への関心が低下しているため、この市場は停滞しており、あまり適切ではないようです。

しかし、一部の専門家は、ホーチミン市人民委員会による上記のような土地の分割や売却を禁止する規制は適切であり、2023年不動産事業法の規定に完全に合致していると主張している。

ドン・ドイ法律事務所所長のトラン・スアン・ティエン弁護士は、この問題についての見解を述べ、実際、最近多くの場所で土地の分割や分離が広まり、価格の高騰、土地の買い占め、土地の放棄といった結果につながっていると述べた。多くの地方自治体は、異常な動きに気づいたときにこの活動を禁止しました。

したがって、ティエン弁護士は、ホーチミン市による土地分割および販売プロジェクトの禁止は、当初は土地供給不足を引き起こす可能性があるが、長期的には、この新しい規制は、無差別な土地区画の分割と分離に関連する多くの問題を解決し、違法建築を行う人々の状況を軽減し、この種の土地を取引する際の法的リスクを軽減するのに役立つだろうと述べた。

元天然資源環境副大臣ダン・フン・ヴォー氏はコン・トゥオン紙の取材に対し、ホーチミン市が、土地区画を使った移住プロジェクトを除き、市内全域で土地区画の分割と販売を禁止する決定は、都市化の質の向上と、住居のない土地に人々が滞留するお金の蓄積の削減に合致する正しい決定であると語った。

専門家によると、土地の需要は常に非常に高いが、市場には公式プロジェクトからの供給が不足している。さらに、多くの投機家が価格をつり上げる競争の機会を利用して、不動産価格を押し上げ、市場に混乱を引き起こしました。同時に、彼らは土地を集め、それを区画に分割し、さらには合法的なプロジェクトと同じ名前を付けて買い手を誘致しています。

「したがって、土地の細分化と売買を厳格化することは、投機を抑制するために不可欠です。なぜなら、土地は販売前に建築する必要があるため、商品の総価値が上昇するからです。長期的には、土地の細分化と売買を厳格化することで、市場は透明性と持続可能性を高め、投機を防ぎ、土地の無駄遣いを抑制するのに役立つでしょう」とヴォ氏は述べた。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、上記の見解に同意し、この新規制は、プロジェクトのために土地を要求するだけで、その後土地を区画に分割して販売するような、国に経済効率をもたらさない投資家を排除するのに役立つだろうと述べた。

「新法では、投資家向けの土地区画の分割・売却が厳しく規制されているが、インフラ整備を理由に土地区画を分割し価格を吊り上げる行為については、より厳格な管理規制が必要である。したがって、2024年土地法および2023年不動産事業法の施行は、仮想的な土地価格の吊り上げといった状況を解消するために、より明確かつ詳細に行う必要がある」とディン氏は指摘した。