ホーチミン市の新たな土地価格表に関して懸念が生じている。

さらに、アン氏は、人々が新しい土地価格表に慣れ、適切な計算ができるように、その実施をもう少し延期してほしいとの希望も表明した。

アンさんとフエンさんは、新しい土地価格表によって直接影響を受ける人々のうちの2人です。ホーチミン市天然資源環境局によると、新しい土地価格表は12のグループの人々に影響を与えるとのことです。最も影響が少ないのは、移住用地を割り当てられた人々です。調整された土地価格表は、特定の土地価格が市場価格と一致することを保証するものです。

残りの11グループは直接的な影響を受ける。その中でも、最も影響を受けるのは、土地利用権を付与され、土地利用目的を変更した世帯と個人である。

しかし、同省は、1993年10月15日以前に安定していた土地利用については、土地利用料が免除されると述べている。土地面積が許可された制限を超える場合は、2005年の土地価格表に基づいて料金が徴収される。

その他の土地利用事例については、土地利用の発生源と時期に基づいて適切な徴収率が決定されます。 政府が公布予定の土地利用料および土地賃貸料に関する政令案では、徴収率は予測される調整済み土地価格表の10%から50%の範囲で、時期ごとに設定されます。さらに、政策受益者世帯、退役軍人、貧困世帯に属する土地利用者は、政府の規定に基づき、土地利用料が免除または減額されます。

新しい土地価格表は住宅価格の上昇につながるだろうか？

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターであるヴォー・ホン・タン氏は、草案の土地価格表は現在の土地価格基準の5～30倍高いが、現在の価格は市場価格の約70％に過ぎないと述べた。多くの人が、土地価格表は土地利用を住宅用地に転換する際に支払う税金を表していると誤解しているが、それは間違いである。

タン氏は、「税金には調整係数と税額計算方法が定められているため、土地利用目的の変更に伴って人々が支払うべき費用を正確に計算するには、国家管理機関からのさらなる政令や通達を待つ必要がある」と述べた。

総じて、タン氏は新しい土地価格表が2つのグループに影響を与えると評価した。一般市民にとっては、新しい土地価格表は土地利用転換税に影響を与えるが、その増加率は地域によって0.5倍から1倍程度にとどまる。

企業にとって、新たな土地価格表は、市場価格にますます近づくため、土地の整地費用と補償費用を増加させる。土地使用料および関連する税金や手数料の増加も、不動産の販売価格の上昇に寄与し、将来的に価格上昇が見込まれる。

しかし、前向きな観点から言えば、新しい土地価格表は、間もなく施行される2024年土地法の有効性を反映しており、プロジェクトの法的実施期間を短縮し、法的障害を解消するのに役立つと彼は述べた。特に土地収用と補償の分野では、価格が市場価格に近づくことで、企業が住民と合意に達しやすくなるだろう。

第二に、土地使用料の問題は解決済みです。たとえ土地使用料が値上がりしたとしても、プロジェクトの法的実施期間が短縮され、企業は費用を節約できるでしょう。

タン氏は、今後施行される3つの法律によって、プロジェクトの法的手続きが簡素化され、許認可期間が短縮され、企業が財務および管理コストを削減できるようになると期待している。これらのコスト削減は土地使用料を相殺し、ひいては不動産価格の上昇を抑制するだろう。

彼はまた、8月1日から施行された新地価表の適用を、国家管理機関が不動産関連法を迅速に実施しようとする取り組みだと評価した。この短縮されたプロセスは市場の回復を加速させる。もちろん、国家機関が通達案や指導令を発行する際には、市場から賛否両論の反応が寄せられるだろう。

彼は、政府機関が実用化を促進するために適切な調整を行うと信じている。市場参加者の関心を示す多角的なフィードバックが必要である。

先日行われた記者会見で、天然資源環境省の長官は、8月1日から新たな土地価格表が即時適用されることを説明した。

ホーチミン市天然資源環境局のグエン・トアン・タン局長は、間もなく施行される2024年土地法では、旧法に基づいて省人民委員会が発行した土地価格表が2025年末まで引き続き適用されると規定されていると述べた。必要に応じて、省人民委員会は地域の実情に合わせて土地価格表を調整することを決定する。

この規定に基づき、ホーチミン市人民委員会は2020年の土地価格表はもはや適切ではないと判断した。さらに、新たな土地法に従って移転用地の価格を公表する必要がある。

そのため、7月初旬、ホーチミン市人民委員会は、天然資源環境局を主導機関として、他の部署、機関、地方自治体と連携し、改訂版土地価格表を作成するよう指示した。新しい土地価格表には調整係数は含まれず、単一の価格帯のみとなり、新土地法に基づき移転用地の価格も含まれる。

土地価格表の引き上げが不動産価格の上昇につながるかどうかという質問に対し、グエン・トアン・タン氏は、そのような情報は誤りであると述べた。タン氏によれば、土地価格表を作成する際の根拠となるのは、ホーチミン市税務局とホーチミン市土地登記所から長年にわたって収集された市場データと土地価格データである。

この価格表案は、実際の取引データを更新したものであり、ホーチミン市天然資源環境局が調整を加えています。不動産価格の上昇を招くものではなく、むしろ市内の実際の取引価格を正確に反映したものです。さらに、同局は、市人民委員会に提出した土地価格は、現在の市場価格の約70%に相当すると述べています。

ホーチミン市天然資源環境局土地経済課の担当者は、新たな土地価格表はプロジェクトの投入コストに影響を与えず、したがって不動産価格の上昇にはつながらないと付け加えた。さらに、不動産価格は需給の法則に従って変動するため、この新たな土地価格表の影響を受けないと述べた。

天然資源環境省の担当者によると、今年8月1日より前に土地登記書類を提出した人については、同省は書類一式を受領した時点で有効な土地価格表を適用するとのことだ。