2024年土地法第45条第1項は、組織、世帯、個人が以下の条件を満たす場合に土地使用権を譲渡する権利を有すると規定しています。

- 土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書を持っていること。ただし、土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転用、区画の交換、国またはコミュニティへの土地使用権の寄付の場合は除く。外商投資経済組織は、不動産事業に関する法律の規定に従って不動産プロジェクトの譲渡を受けます。

- レッドブックを付与されていないが、レッドブックの資格を有する個人世帯は、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸したり、土地使用権を使用して資本金を拠出してプロジェクトを実行したりすることが許可されます。

- 土地に関して紛争がないか、または紛争が管轄の国家機関、裁判所の判決または決定、仲裁決定または裁定によって法的効力を発して解決されている。

- 土地使用権は、民事判決執行法の規定に従って、判決の執行を確保するための差押えやその他の措置の対象とならない。

- 土地使用期間中;

・土地使用権は、法律で定める臨時緊急措置の対象とはなりません。

上記の規定に基づき、土地使用権の譲渡取引を行う場合、当事者は5つの点に注意する必要があります。

販売者情報を確認する

土地を購入する場合、購入者は売り手がその土地を売却する権利を持っているかどうかを知る必要があります。土地の譲渡権を行使できるのは、証書に氏名が記載されている者、または譲渡権を行使する権限を有する者（法定の委任契約を締結している必要がある）の 2 つのケースです。

第二に、売却予定の土地は共有財産か、それとも個別財産か？夫婦共有財産の場合、譲渡には夫婦双方の同意が必要です。

不動産が多くの人によって共同所有されている場合、土地の使用権を共有する人の氏名を赤色の登記簿にすべて記録する必要があります。この場合、多数の者が土地使用権を共有して土地全体を譲渡する場合には、登記簿に記載されている者全員の同意が必要となります。

その土地にはレッドブックがありますか？

2024年土地法第45条では、譲渡の際には赤色の帳簿が必要であると規定されている（上記に規定されている場合を除く）。したがって、譲渡人が上記の例外に該当しない場合は、譲渡する権利はありません。

土地区画は計画中ですか？

2024年土地法第76条第4項によれば、土地区画が公示された土地利用計画の対象であるが、地区レベルの年間土地利用計画がない場合、土地使用者は引き続きその土地を使用し、規定に従って土地使用者の権利を行使することができる。この場合、売主は依然として土地使用権を譲渡する権利を有します。

ケース2は、地区レベルの年間土地利用計画が策定されている計画地であり、計画に従って土地の干拓や土地利用目的の変更が決定されるまでは、土地使用者の権利は行使できるが、新たな住宅や工事、永年樹を建設することはできない。

土地区画に関する計画、法的ステータスなどの情報を知るために、購入者は購入予定の土地区画に関する土地情報を申請することができます。

土地売買時の手付金の注意点

土地使用権の価値は上昇傾向にあるため、譲渡の際には事前に手付金を支払うことに合意するケースが多くなっています。保証金は、契約を締結または履行するための保証手段です。リスクを回避するために、当事者は、預託契約を締結する際、または紛争を避けるために公証または証明する際に証人を立てる必要があります。

土地使用権譲渡契約の公証

2024年土地法第27条第3項は、土地使用権、土地使用権、土地附属財産を使用した譲渡、贈与、抵当、出資の契約は、同項b号に規定されている場合を除き、公証または認証を受けなければならないと規定している。

したがって、譲渡人の 1 人以上が不動産業団体である場合に限り、公証または認証を行う必要はありません。