本物のレッドブックと偽物のレッドブックを見分ける2つの方法、詐欺に遭わないために

多くの不動産ウェブサイトの経験によると、住宅や土地の売買において、レッドブックが本物か偽物かを確認する方法は数多くあります。その中でも、以下の2つの方法が一般的です。

方法1：レッドブックの情報とパラメータを自分で確認する

回覧 23/2014/TT-BTNMT によれば、購入者は 4 ページの下部に印刷されたバーコードに基づいてレッド ブックの本物か偽物かを確認できます。

バーコード - MV は、証明書および証明書発行記録に関する情報を管理および検索するために使用されます。

回覧 23/2014/TT-BTNMT の第 15 条第 2 項によれば、バーコードの構造は次のようになります: MV = MX.MN.ST、ここで:

MXは、コミューンレベルの行政単位（土地の面積）のコードです。まず、土地が所在するコミューン、区、または町の行政単位コードと、証明書に記載されている番号を照合する必要があります。

注: 省人民委員会が組織に証明書を発行する場合は、土地を管理するコミューン、区、または町のコードの前に、省または中央直轄市のコードを追加します（この場合、証明書のバーコードは15桁の数字になりますが、他の場合は4ページのバーコードは13桁の数字になります）。

MNは証明書の発行年を表すコードで、発行年の下2桁で構成されます。例：21は証明書が2021年に発行されたことを意味します。

ST は、天然資源環境部の土地台帳に関する規定に従って最初に発行された証明書に対応する土地登記手続きファイルの保管順序番号です。

証明書のバーコードに関する規定は、2009 年 12 月 10 日から発効した通達 17/2009/TT-BTNMT に規定されており、通達 23/2014/ND-CP によって修正および置き換えられました。

通達23/2014/ND-CP第6条第9項C点及び第7条第8項には、登記記録の内容が長すぎるため、多数の証明書に記録する必要がある場合に備えて、「土地使用権証明書は、土地登記手続き記録の同じシリアル番号で記録される」と記載されています。

このことから、土地使用権証書には同じバーコードが付いていることはあっても、付いていないことはあり得ないことがわかります。したがって、レッドブックにバーコードが付いていない場合は、偽造レッドブックである可能性が高いです。

本物と偽物の帳簿を確認するこの方法は、簡単な確認に過ぎず、精度も高くないため、購入者は念のため土地事務所で確認する必要があります。

シリアル番号を確認する

レッドブックが本物か偽物かを見分けるには、帳簿番号、土地の種類、帳簿記入番号、用途形態、存続期間、面積、図面など、消されている箇所を注意深く確認する必要があります。レッドブックに追加ページがある場合は、そのページに印鑑が押印されているか、印刷方法がオフセット印刷か、そしてページの情報が消されているかを確認する必要があります。

何度も抵当に入っているレッドブックの場合は、天然資源環境局または土地事務所の印鑑と署名を確認する必要があります。

印鑑と署名を確認する

実際、偽造の赤本の中には、印章と署名の情報が一致しないケースがあります。例えば、人民委員会委員長の代理で署名する人の肩書きが「人民委員会委員長」であるにもかかわらず、印章には「委員長」と記載されているなどです。そのため、このような表示が見られる場合は、偽造の可能性があります。

ただし、目視による確認方法のため、正確性は高くありません。そのため、登記簿謄本の内容を確認する必要がある場合は、登記所で確認することをお勧めします。

方法2：証明書発行機関で確認する - レッドブックに記録されている

土地登記所がある地方については、天然資源環境局が土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書を発行するものとする。

土地登記事務所を設置していない地方の場合：天然資源環境局は、組織、宗教施設、投資プロジェクトを実施する海外在住のベトナム人、外国の組織および個人、外資企業に、土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書を発行する。

地区、町、省市の人民委員会は、ベトナム国内で土地使用権に付随する住宅を所有することが認められている世帯、個人、居住コミュニティ、海外在住ベトナム人に対し、土地使用権、住宅所有権、土地に付随するその他の資産の証明書を発行します。

購入者は上記の法的根拠に基づいて、購入予定の土地のレッドブックの信憑性を確認することができます。

土地売買契約に署名する前に注意すべき点

リスクを回避するために、土地売買契約に署名する前に、以下の点に注意する必要があります。

不動産売買契約書の正確な名称：民法と商法によれば、契約書の名称は通常、契約の主題と関連付けられており、この部分は見落とされやすいです。

不動産売買契約に参加する主体に関する情報: 不動産売買契約書には、氏名、生年、身分証明書/国民ID番号またはパスポート、発行場所、発行日、居住地住所に関する完全な情報が記載されている必要があります。

法定代表者が団体の場合は、不動産売買契約書に名称、本店所在地、事業者コード、事業者登録証、営業所（事業者の場合）、代表者に関する情報を記載する必要があります。

不動産売買契約書における物件情報: 不動産売買契約書には、地域情報、具体的な所在地など、物件に関する情報が明記されている必要があります。

不動産売買契約の価値に関する条項：購入者は、総額、支払い通貨、この金額が固定されているかどうかなどの内容に注意を払う必要があります。

関係者の権利と義務

不動産の売買は複雑なプロセスであり、多くのリスクを伴います。そのため、土地の売買においては、細心の注意を払い、細部にまで気を配る必要があります。この分野に関する経験がない場合は、信頼できる弁護士、法律事務所、または経験豊富で評判の良い仲介業者にサポートを求めるべきです。

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