Les prix de l'immobilier vont-ils augmenter ou diminuer après le 1er août ?

Depuis début 2024, et même avant l'entrée en vigueur des trois lois, les prix de l'immobilier ont connu une hausse continue sur tous les segments du marché. À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, les acheteurs potentiels peuvent constater une évolution rapide des prix. Le segment des appartements a enregistré la plus forte augmentation. À Hanoï, le rapport de Savills sur le marché immobilier du deuxième trimestre 2024 indique que depuis 2020, le prix moyen des appartements neufs a progressé de 18 % par an, contre 14 % pour les appartements d'occasion. M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le segment des appartements connaît une hausse des prix plus régulière que les autres segments. Durant cette période, les prix ont augmenté en moyenne de 15 à 20 % par an. Même dans le segment abordable, où le prix au mètre carré oscillait entre 25 et 35 millions de VND en 2015, il a grimpé à 40-60 millions de VND en 2023. Les appartements de gamme moyenne se vendaient entre 50 et 70 millions de VND/m² en 2023, contre seulement 35 à 50 millions de VND/m² environ en 2015. Le segment haut de gamme affiche actuellement des prix de 70 à 100 millions de VND/m². Les appartements du centre-ville présentaient les prix les plus élevés l'an dernier, allant de 80 à 200 millions de VND/m², tandis que ceux de périphérie se situaient entre 30 et 60 millions de VND/m².

PHOTO : NGOC DUONG

Concernant le segment des terrains, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien de recherche immobilière, a indiqué que les immeubles de faible hauteur et les terrains commencent à montrer des signes positifs de reprise, certains projets enregistrant des résultats de ventes et de transferts très satisfaisants. À Hanoï, les zones périurbaines connaissent également une hausse de 10 à 20 % des prix fonciers par rapport au début de l'année. Notamment, avant l'entrée en vigueur de la loi le 3 août, le marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville a connu un essor considérable. La nouvelle grille tarifaire foncière, initialement prévue pour le 1er août, prévoyait des augmentations de 5 à 50 fois, rapprochant ainsi les prix des terrains de leur valeur marchande, mais engendrant également des difficultés importantes pour de nombreux acteurs. Hier, l'Association immobilière d'Hô Chi Minh-Ville a déposé un document proposant de reporter la date limite de dépôt des demandes afin de ne pas alourdir la charge fiscale des particuliers. La hausse des prix immobiliers s'explique par la rareté de l'offre. Les obstacles juridiques compliquent la mise en œuvre des projets, et de nombreux investisseurs, bloqués par leurs obligations d'entreprises, sont contraints de revoir leurs investissements à la baisse. Face à une offre faible et une demande forte, les prix restent élevés malgré une faible liquidité. Actuellement, des milliers de projets immobiliers sont au point mort, en attente de résolution pour accroître l'offre sur le marché. Par conséquent, les trois nouvelles lois sont censées contribuer à faire baisser les prix et à rendre le logement plus accessible. Or, rien n'indique que cela se produise dans les faits.

Le marché est en plein essor, les prix vont augmenter…

Selon l'économiste Vu Dinh Anh, l'application rapide des trois lois susmentionnées permettra de lever de nombreux obstacles juridiques, d'atténuer les difficultés, de relancer les projets en suspens et de créer les conditions propices à l'émergence de nouveaux projets. « En principe, selon les lois du marché, lorsque l'offre augmente et que l'équilibre entre l'offre et la demande est atteint, les prix de l'immobilier en général, et ceux des terrains en particulier, devraient baisser. Or, la réalité est tout autre. Il s'agit d'une manifestation naturelle et inévitable du marché qui reprend progressivement son activité ; cela correspond aux motivations et aux réalités des acheteurs comme des vendeurs », a-t-il expliqué.

PHOTO : NGOC DUONG

Cet expert a analysé que le marché immobilier est quasiment paralysé depuis deux ans. À sa reprise, il retrouvera son dynamisme, et l'un des premiers signes sera la hausse des prix. Par ailleurs, même si de nombreux projets ont la possibilité de redémarrer, du point de vue des promoteurs, leurs coûts ont considérablement augmenté pendant la période d'arrêt. Les terrains sont restés inexploités, les projets ont été mis en suspens, mais les promoteurs ont dû continuer à payer les intérêts des emprunts, les coûts d'amortissement, etc., sans parler des dettes contractées avec les entreprises de construction. En raison de ces coûts accrus, les propriétaires de projets augmenteront les prix pour compenser la reprise des travaux. D'autre part, les acheteurs sont susceptibles d'accepter cette hausse, car l'accès au capital est aujourd'hui bien meilleur et les taux d'intérêt ont baissé. Une partie des coûts liés à l'investissement immobilier, tels que l'accès au capital et les intérêts des emprunts, peut être compensée par la hausse des prix. Ceci explique la tendance actuelle à la hausse des prix de l'immobilier. À plus long terme, le Dr Vu Dinh Anh estime qu'il est trop tôt pour prédire si les prix de l'immobilier augmenteront ou diminueront après l'entrée en vigueur des trois lois. Les lois comportent de nombreuses modifications qui influent de diverses manières sur les prix de l'immobilier. La hausse ou la baisse dépend des causes des récentes fluctuations des prix fonciers dans chaque segment. Par exemple, le marché immobilier a récemment souffert d'une offre limitée. Compte tenu des dispositions des trois nouvelles lois, la probabilité d'une augmentation de l'offre dans un avenir proche est très élevée. Ainsi, la cause de la hausse des prix fonciers due à la pénurie d'offre sera résolue, ce qui pourrait engendrer une tendance à la baisse des prix. De même, autoriser la vente de biens immobiliers avec des droits de bail foncier dynamisera le marché. Plus important encore, selon le Dr Anh, même avec l'entrée en vigueur des lois, l'ampleur de leur impact sur le marché dépendra fortement de la manière dont les décrets et les règlements seront concrétisés et appliqués. Par exemple, concernant la réglementation des locations de logements, la loi actuelle exige que les propriétaires créent une entité commerciale, ce qui pourrait entraîner une augmentation de leurs charges envers le budget de l'État. De nombreux avis suggèrent que l'obligation de créer une entité commerciale ne devrait pas être basée sur le nombre ou la superficie des logements loués, mais plutôt sur la valeur des biens loués. Toutefois, ces suggestions n'ont pas encore été intégrées aux textes réglementaires en vigueur. « La finalisation des réglementations obligeant les propriétaires à créer une entreprise a également un impact sur le marché immobilier, notamment sur le développement du secteur locatif. Si le marché locatif se développe alors que la demande de logements en propriété diminue, cela influencera les prix de l'immobilier. À l'inverse, si le marché locatif devient trop difficile à développer, la demande de ceux qui souhaitent acquérir davantage de logements à louer diminuera également. Cela montre que l'ampleur de l'impact sur le marché dépend largement de la concrétisation des réglementations, des orientations figurant dans les textes réglementaires, voire des dispositions d'autres lois relatives au marché immobilier », a commenté M. Vu Dinh Anh.

…mais elle ne peut pas être augmentée immédiatement.

Évaluant l'impact des trois lois sur le marché immobilier, Ngo Gia Hoang, étudiant en master à la Faculté de droit de Hô Chi Minh-Ville, a commenté : La loi foncière de 2024 a aboli le cadre de prix fonciers publié par le gouvernement tous les cinq ans. Les collectivités locales ne sont donc plus tenues de fixer des prix inférieurs à ce cadre, ce qui leur permet d'établir proactivement des barèmes de prix adaptés à la situation réelle. En particulier, grâce à l'application de méthodes d'évaluation foncière basées sur le marché, les prix fonciers fixés par l'État suivront l'évolution du marché, limitant ainsi la situation actuelle de « deux prix ». Cependant, les dispositions de la loi foncière de 2024 entraîneront une hausse des prix fonciers dans les barèmes locaux par rapport à la période précédente. Cette hausse des prix fonciers fixés par l'État se traduira par une augmentation de certaines charges financières pour les utilisateurs de terrains, telles que les redevances d'utilisation des sols, les loyers fonciers, la taxe sur l'utilisation des terres non agricoles , les frais d'enregistrement, ainsi que des coûts d'indemnisation et de déblaiement. Parallèlement, la hausse des prix fonciers pourrait entraîner une augmentation des coûts d'investissement pour les entreprises immobilières, et par conséquent une hausse des prix des biens mis sur le marché. La spéculation, qui alimente la hausse des prix fonciers dans certaines localités et exploite l'inquiétude du public quant à une éventuelle augmentation des prix après l'entrée en vigueur des nouvelles lois, crée une bulle artificielle et fait grimper les prix au-delà de leur valeur réelle. Cependant, M. Nguyen Chi Hieu (directeur adjoint du département de comptabilité et d'audit de l'Université d'économie et de droit) soutient que la publication annuelle par les collectivités locales de nouveaux barèmes fonciers, étroitement alignés sur les prix du marché, obligera les entreprises à supporter des coûts de location plus élevés pour les terrains et les locaux, ce qui affectera leurs bénéfices et pourrait entraîner une hausse des prix des biens et services, exerçant ainsi une pression inflationniste sur le marché. Des hausses de prix soudaines peuvent engendrer une instabilité du marché immobilier ; des hausses de prix trop rapides pourraient créer une bulle immobilière, engendrant des risques financiers et économiques. Les particuliers, et pas seulement les entreprises, seront confrontés à une charge financière plus lourde pour l'achat d'un terrain ou d'un logement, en particulier ceux à revenus faibles ou moyens. La hausse des prix fonciers renchérit le coût d'acquisition d'un logement, réduisant ainsi l'accès au logement pour de nombreuses personnes, notamment les jeunes et les jeunes familles. Par ailleurs, la loi foncière de 2024 stipule que les promoteurs souhaitant réaliser des projets de logements commerciaux ne sont autorisés à acquérir des droits d'utilisation du sol qu'à des fins résidentielles et doivent négocier directement avec les résidents pour l'achat du terrain. Dans le même temps, le projet de résolution relatif à l'expérimentation de projets de logements commerciaux sans terrains résidentiels n'a pas encore été approuvé par l'Assemblée nationale. « Le durcissement de la réglementation sur le lotissement et la suppression des cadres de prix fonciers… signifient que les coûts de production de nombreux projets immobiliers commerciaux pourraient augmenter, entraînant une hausse des prix de l'immobilier. Cependant, les prix de l'immobilier augmenteront, mais pas immédiatement ; il y aura un délai, car cela dépend de nombreux facteurs. L'offre à court terme sera certainement limitée, condition nécessaire à la hausse des prix, tandis que la demande reste un facteur inconnu et incertain », a déclaré M. Hieu. Selon lui, dans le contexte actuel de difficultés générales, les acheteurs spéculatifs hésitent encore à investir massivement et sont réticents à emprunter auprès des banques. Ceux qui ont de réels besoins estiment que les prix de l'immobilier restent élevés et préfèrent attendre. Par conséquent, les prix de l'immobilier n'augmenteront pas de façon spectaculaire à court terme, mais à long terme, ils augmenteront certainement. Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, les trois lois susmentionnées, une fois entrées en vigueur, ne pourront pas entraîner une hausse immédiate des prix de l'immobilier. En raison des délais de mise en œuvre des politiques et du fait que les projets nécessitent un calendrier et des procédures complexes, la commercialisation des produits peut prendre des années. Cependant, il est évident que les barèmes fonciers publiés par les collectivités locales conformément à la loi foncière seront plus réalistes, à l'instar de celui récemment annoncé par Hô Chi Minh-Ville. La forte augmentation prévue dans le projet de barème foncier impactera les coûts de production de nombreux secteurs de l'économie, notamment les coûts d'indemnisation et de déblaiement des terrains, ce qui aura un effet domino et entraînera une hausse des prix des logements, des loyers, des coûts de location des terrains et des loyers d'usines dans les zones industrielles et dans les projets d'investissement commerciaux, de services et touristiques, pouvant conduire à une augmentation générale du prix des biens. Ceci aura également un impact négatif sur les projets de logements sociaux pour lesquels les entreprises négocient des transferts de droits d'utilisation des terrains.