L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) vient de soumettre au Comité permanent de l'Assemblée nationale un certain nombre d'avis relatifs au projet de loi sur le foncier (amendé), dans lesquels elle met en garde contre le risque de collusion dans la fixation des prix des terrains lors de l'évaluation des prix.

Selon HoREA, quatre entités sont impliquées dans l'évaluation et la décision sur les prix des terrains pour les projets immobiliers au niveau provincial. Il y a d’abord les agences de l’État (Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement, Directeur du Département des Finances et Comité Populaire Provincial).

Le sujet suivant est l’investisseur de projets immobiliers qui est directement concerné par les activités d’évaluation foncière. La troisième est l’entreprise d’évaluation (fournissant des services d’évaluation foncière et des rapports ou certificats d’évaluation). Enfin, le réviseur est invité à rejoindre le Conseil d’évaluation foncière ; effectuer la tâche d'examiner de manière indépendante les activités d'évaluation et d'estimation de ce Conseil avant de les soumettre au Comité populaire provincial pour décision sur les prix des terrains.

M. Le Hoang Chau, président de l'HoREA, a déclaré qu'il existe de nombreux cas où ces entités s'entendent activement pour fixer les prix des terrains, ce qui entraîne des résultats d'évaluation foncière erronés. Il a déclaré que ces situations doivent être clairement identifiées pour disposer de mécanismes et de solutions permettant de prévenir et de combattre la perte des recettes budgétaires de l'État et la perte des biens publics, car il s'agit de ressources foncières.

M. Chau a ajouté qu'actuellement, les cinq méthodes d'évaluation foncière, notamment la comparaison, la déduction, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix du terrain, ne répondent pas aux exigences de précision. Ces 5 méthodes n’incluent pas la méthode d’évaluation de masse et n’ont pas encore construit de base de données de prix complète, et n’ont pas été mises à jour en temps réel, ce qui conduit à des résultats d’évaluation peu fiables.

L'application d'anciennes méthodes d'évaluation conduit à une situation où le même projet immobilier, s'il est réalisé par une seule entreprise d'évaluation mais en appliquant deux méthodes d'évaluation différentes, donne deux résultats différents avec une différence de valeur de 17 %. Pendant ce temps, le même projet immobilier mais avec deux sociétés d’évaluation différentes appliquant la même méthode d’évaluation foncière donne également deux résultats différents avec une différence de valeur d’environ 17 %.

Le président de l'HoREA a également soulevé des questions sensibles selon lesquelles un certain nombre de fonctionnaires, de fonctionnaires et d'employés publics travaillant dans le domaine du foncier et du financement foncier ont peur de la responsabilité et des risques juridiques dans l'exercice de leurs fonctions. Ils bousculent les choses, transfèrent les documents en rond, n'osent pas proposer, n'osent pas décider ou fixent le prix du terrain très haut par rapport au prix du marché pour rester en sécurité.

De même, de nombreuses entreprises d’évaluation n’acceptent pas de participer à l’évaluation foncière pour déterminer les frais d’utilisation des terres et les loyers fonciers des projets immobiliers versés au budget de l’État, car elles ont peur de la responsabilité et des risques juridiques liés à l’exécution des travaux d’évaluation foncière.

Face à ces lacunes, l'HoREA recommande au gouvernement central d'examiner la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville soumise au gouvernement sur l'expérimentation de l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains. Cette proposition entraînera la nécessité d'émettre un coefficient d'ajustement du prix du terrain (coefficient k4) pour calculer les frais d'utilisation du terrain pour tous les projets de logements commerciaux, quelle que soit leur valeur supérieure ou inférieure à 30 milliards de VND selon la liste des prix du terrain.

Sur cette base, l'État peut décider des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier dans un délai ne dépassant pas 6 mois à compter de la date de publication de la décision sur l'attribution des terres, le bail foncier et l'autorisation de changer l'usage des terres. Ce point est similaire à la réglementation selon laquelle les certificats d’évaluation foncière ne sont pas valables plus de 6 mois.

M. Chau a déclaré que la proposition du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville formalisera le calcul des frais d'utilisation des terres et des frais de location des terres pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines afin de garantir la transparence. À partir de là, l’État et les entreprises peuvent prévoir le montant des redevances d’utilisation des terres et des loyers fonciers qui doivent être versés au budget de l’État.

« Résoudre le problème du retard dans le financement foncier démontrera le rôle de l'État qui consiste à diriger le marché plutôt qu'à le suivre, en garantissant un recouvrement adéquat, correct et opportun du budget, tout en garantissant les droits des investisseurs du projet et de la population », a-t-il souligné.

Fidèle