Kiinteistökehittäjät kamppailevat myymättömän varaston kanssa.

Luovutuksen jälkeen projektissa oli kuitenkin edelleen suuri määrä myymättömiä asuntoja, joita pidettiin varastossa. Tämän ongelman ratkaisemiseksi rakennuttaja otti käyttöön myyntipolitiikan, jossa asiakkaat maksoivat vain 10 % asunnon arvosta, allekirjoittivat kauppakirjan ja muuttivat sisään välittömästi; 20 % maksettiin seuraavien 12 kuukauden aikana ja loput 65 % maksettiin 24 kuukautta myöhemmin.

Edellä mainitun käytännön lisäksi rakennuttajat hoitavat monia myymättömien asuntojen kanssa kuukausivuokrausta kahdessa muodossa: vuokraten kalustamattomia asuntoja (vain peruskalusteilla) ja vuokraten asuntoja peruskalusteilla (sängyt, vaatekaapit, pöydät ja tuolit).

Tämä strategia on osoittautunut varsin tehokkaaksi, ja sitä toteutetaan myös useissa muissa yrityksissä, kuten Bconsissa, Novalandissa ja Dat Xanhissa…

Myös rivitalojen ja huviloiden osalta kehittäjät noudattavat tätä lähestymistapaa, kuten Dragon City -projekti Nha Ben alueella (Ho Chi Minh City).

Kassavirtapaineen vuoksi monet rakennuttajat toteuttavat myös muita kysyntää elvyttäviä toimia. Esimerkiksi Summerland Mui Ne -projektissa myymättömästä varastosta pääoman keräämiseksi yritys allekirjoitti työntekijöidensä kanssa myyntisopimuksia, joissa jokainen osastopäällikkötasolta ylöspäin ostava työntekijä osti useita yksiköitä. Sen jälkeen he ottivat pankkilainoja, jolloin yritys sai käyttöpääomaa. Kun asiakkaat ilmaisivat kiinnostuksensa ostaa yksikön, rakennuttaja vapautti lainan ja myi yksikön varsinaiselle ostajalle.

Tätä lähestymistapaa käyttävät myös muut suuret kiinteistöyhtiöt Ho Chi Minh Cityssä projekteissaan.

Onko ylimääräinen varasto huolenaihe?

Rakennusministeriön viimeisimmän raportin mukaan kiinteistöjen määrä hankkeissa 56 maakunnassa ja kaupungissa valtakunnallisesti vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä oli 23 029 yksikköä (mukaan lukien asunnot, omakotitalot ja tontit). Näistä 3 706 oli asuntoja, 8 468 oli omakotitaloja ja 10 855 oli tontteja. Todellisen määrän uskotaan kuitenkin olevan paljon suurempi.

Ho Chi Minh Cityn kiinteistönvälitystoimiston puheenjohtaja Le Hoang Chau uskoo, että tämä luku ei ole täysin tyydyttävä eikä anna täydellistä kuvaa varasto-ongelmasta, etenkään niiden yritysten osalta, joilla on suuret varastot.

”Tämä arvio voi johtaa väärinkäsitykseen, että nykyinen kiinteistökanta on hyvin pieni eikä huolenaihe, vaikka todellisuudessa se on edelleen erittäin suuri ja vaatii erityistä huomiota likviditeetin sekä yritysten ja kiinteistömarkkinoiden vakaan ja terveen kehityksen varmistamiseksi”, Le Hoang Chau korosti.

Herra Le Hoang Chaun mukaan suunniteltu kiinteistöinventaario sekä jakelu- ja kiertoprosessissa tapahtuva inventaario ovat normaaleja tapahtumia. Huolestuttavaa on markkinoille saatettu, mutta vielä myymätön inventaario, koska se liittyy yrityksen maksuvalmiuteen ja sen luottosuhteisiin liikepankkien kanssa luottotappioiden ja luottokelpoisuuden osalta.

Tay Nam Real Estate Joint Stock Companyn toimitusjohtaja Truong Van Thanh sanoi, että käytännössä jokaisen projektin valmistumisen ja luovutuksen jälkeen on aina tietty määrä myymätöntä kiinteistöä, vähintään 10 % asunnoista ja 30 % rivitaloista, huviloista ja tontteista. Suurin osa näistä myymättömistä kiinteistöistä sijaitsee epäsuotuisissa paikoissa, minkä vuoksi niitä on vaikea myydä, vaikka hintaalennuksia saataisiin verrattuna muihin saman projektin kiinteistöihin.

Thanhin mukaan suuret varastot ovat yrityksille taakka. Tämän määrän myyminen ei kuitenkaan ole helppoa, koska ajan myötä uudet käynnistetyt projektit herättävät enemmän asiakkaiden huomiota.

Herra Thanhin esittämä tarina on hyvin perusteltu. Esimerkiksi vuonna 2018 Cat Tuong Group kehitti ja myi yksiköitä Cat Tuong Western Pearl -kaupunkialueella 80 hehtaarin alueella. Vuonna 2019 yritys käynnisti Cat Tuong Phu Hung -projektin, jonka pinta-ala on 92 hehtaaria Binh Phuocin maakunnassa. Monien kehitysvuosien jälkeen näiden kahden projektin myymättömien yksiköiden osuus on kuitenkin edelleen noin 30 %. Samaan aikaan uudempien projektien myynti lähialueilla on jatkuvasti varsin hyvää.

"Nykyisellä varastotasolla uskon, että yritysten tulisi omaksua innovatiivisempia strategioita liiketoimintapolitiikoissaan, jotta varasto pysyy yritykselle kannattavana omaisuuseränä eikä luottotappioiden lähteenä", Chau sanoi.