آیا دوران سودهای بالا برای مشاغل املاک و مستغلات به زودی سپری خواهد شد؟

در تاریخ ۲۷ ژوئن، دولت فرمان شماره ۷۱/۲۰۲۴ را برای تنظیم قیمت زمین صادر کرد تا مفاد قانون زمین ۲۰۲۴ را مشخص کند. این مقررات جدید، جزئیات ارزیابی زمین را برای هر مورد خاص شرح می‌دهد که می‌تواند روند ارزیابی زمین را تسریع کند - که امروزه یک مانع بزرگ در اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات توسط مشاغل است.

قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که استفاده از قیمت‌های جدول قیمت زمین گسترده‌تر خواهد شد. با این حال، انتظار می‌رود که جدول قیمت فعلی زمین تا پایان سال ۲۰۲۵ همچنان اعمال شود.

با این حال، این کارشناس حقوقی املاک و مستغلات ارزیابی می‌کند که ارزیابی یا قیمت‌گذاری املاک و مستغلات تحت مقررات تازه صادر شده، هیچ تغییر "پیشرفتی" نداشته است. بر این اساس، قانون هنوز روش خاص تعیین قیمت زمین را بر اساس مقررات قبلی (لغو روش ارزیابی زمین با استفاده از کسر) تصریح می‌کند.

ارزیابی زمین هنوز هم به شدت تحت تأثیر قضاوت ذهنی ارزیاب قرار دارد. فرآیند ارزیابی به شدت به عواملی مانند موقعیت مکانی، هدف، مزایا و زمان‌بندی بستگی دارد که منجر به تعدیل‌های کیفی بر اساس درصدی از ارزش املاک قابل مقایسه برای رسیدن به یک ارزش تعدیل‌شده مطلق می‌شود.

ارزیابی و دیدگاه مقامات ذیصلاح هنگام تعیین قیمت زمین و واحدهای پس از حسابرسی (مانند بازرسان، حسابرسان یا سازمان‌های تحقیقاتی) ممکن است هنگام مقایسه و مقابله متفاوت باشد و به راحتی منجر به اتهام ضرر و زیان در تعیین قیمت زمین شود.

به گفته آقای توآن، در چنین شرایطی، راه حل «ایمن» برای طرف ارزیابی، تعیین قیمت زمین بالاتر است تا از متهم شدن به ایجاد ضرر و زیان بودجه جلوگیری شود. بنابراین، روش تعیین قیمت زمین اساساً بر پایه یک بنیان قدیمی بنا شده است و حتی با وجود تعدیلاتی برای انعکاس واقعیت، انتظار تغییرات قابل توجه دشوار است.

وکیل توآن اظهار داشت که اگرچه روند تعیین قیمت‌های خاص زمین در پروژه‌های املاک و مستغلات تا حدی بهبود یافته است، اما اگر ترس از اشتباه کردن و مسئولیت‌پذیری در بین مجریان این فرآیند بهبود نیابد، هنوز هم می‌تواند یک «تنگناها» باشد.

کسب و کارهای جدید به راحتی "نابود" می‌شوند.

غیرقابل پیش‌بینی بودن روش‌های ارزش‌گذاری زمین می‌تواند به راحتی منجر به فروپاشی کسب‌وکارهای جدیدی شود که وارد بازار می‌شوند، در صورتی که فاقد ظرفیت مالی قوی و جریان نقدی باشند.

هزینه‌های بالای استفاده از زمین یکی از دلایلی است که کسب‌وکارها، به‌ویژه کسب‌وکارهای تازه‌وارد به بازار املاک و مستغلات، با مشکلات و حتی ضررهای سنگین مواجه می‌شوند. اگر آنها نتوانند منابع مالی لازم برای پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین را تأمین کنند، در یک دوراهی قرار می‌گیرند: بازگرداندن داوطلبانه زمین به دولت برای تسویه بدهی گزینه‌ای نیست و ادامه پروژه نیز به دلیل کمبود سرمایه ساخت‌وساز غیرممکن است.

وکیل فام تان توان اظهار داشت که هزینه‌های استفاده از زمین بخش قابل توجهی از ساختار کلی هزینه را تشکیل می‌دهد، زمانی که سرمایه‌گذاران قیمت فروش را در بخش املاک و مستغلات تعیین می‌کنند. با این حال، روش فعلی ارزیابی زمین توسط مقامات می‌تواند به راحتی تخمین قیمت‌ها را برای سرمایه‌گذاران در طول فرآیند آماده‌سازی سرمایه‌گذاری دشوار کند؛ این می‌تواند منجر به خطراتی در فروش، بهره‌برداری و ارزیابی کارایی سرمایه‌گذاری شود.

برای کاهش این ریسک، او پیشنهاد کرد که کسب‌وکارها مشارکت در پروژه‌ها را از طریق فرآیند حراج در نظر بگیرند. این امر تضمین می‌کند که هزینه‌های استفاده از زمین (قیمت‌های اولیه) به وضوح تعریف شده باشند و عامل «ناشناخته‌ای» که در حال حاضر کسب‌وکارها در پروژه‌هایی که غرامت و پاکسازی زمین از قبل انجام می‌شود و منجر به پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین می‌شود، با آن مواجه هستند را از بین ببرد.