توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات در تلاشند تا با موجودی‌های فروش نرفته مقابله کنند.

با این حال، پس از تحویل، پروژه هنوز تعداد زیادی واحد فروخته نشده داشت که به عنوان موجودی در نظر گرفته می‌شدند. برای حل این مشکل، توسعه‌دهنده سیاست فروشی را آغاز کرد که در آن مشتریان فقط 10٪ از ارزش آپارتمان را پرداخت می‌کردند، قرارداد خرید را امضا می‌کردند و بلافاصله نقل مکان می‌کردند؛ 20٪ طی 12 ماه آینده و 65٪ باقیمانده 24 ماه بعد پرداخت می‌شد.

علاوه بر سیاست فوق، بسیاری از آپارتمان‌های دارای واحدهای فروخته نشده توسط توسعه‌دهندگان از طریق اجاره ماهانه، به دو شکل اداره می‌شوند: اجاره واحدهای بدون اثاثیه (فقط با مبلمان اولیه) و اجاره واحدهای دارای مبلمان اولیه (تختخواب، کمد، میز و صندلی).

این استراتژی کاملاً مؤثر بوده و در چندین شرکت دیگر مانند Bcons، Novaland و Dat Xanh نیز در حال اجرا است...

برای خانه‌های شهری و ویلاها، توسعه‌دهندگان نیز از این رویکرد پیروی می‌کنند، مانند پروژه شهر اژدها در منطقه نها به (شهر هوشی مین).

به دلیل فشار جریان نقدی، بسیاری از توسعه‌دهندگان سیاست‌های تحریک تقاضا را نیز اجرا می‌کنند. به عنوان مثال، در پروژه Summerland Mui Ne، برای افزایش سرمایه از موجودی فروخته نشده، شرکت از کارمندان خود خواست تا قراردادهای فروش امضا کنند و هر کارمند از سطح رئیس بخش و بالاتر چندین واحد خریداری کند. سپس آنها وام‌های بانکی را تضمین کردند و از این طریق سرمایه در گردش برای شرکت به دست آوردند. هنگامی که مشتریان علاقه خود را به خرید یک واحد ابراز می‌کردند، توسعه‌دهنده وام را آزاد می‌کرد و واحد را به خریدار واقعی می‌فروخت.

این رویکردی است که سایر شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در پروژه‌های خود اتخاذ کرده‌اند.

آیا موجودی بیش از حد نگران کننده است؟

طبق آخرین گزارش وزارت ساخت و ساز ، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌ها در ۵۶ استان و شهر در سراسر کشور در سه ماهه اول سال ۲۰۲۴، ۲۳۰۲۹ واحد (شامل آپارتمان، خانه‌های ویلایی و قطعات زمین) بوده است. از این تعداد، ۳۷۰۶ واحد آپارتمان؛ ۸۴۶۸ واحد خانه‌های ویلایی؛ و ۱۰۸۵۵ واحد زمین بوده است. با این حال، اعتقاد بر این است که موجودی واقعی بسیار بیشتر است.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، معتقد است که این رقم کاملاً رضایت‌بخش نیست و مشکل موجودی کالا را به طور کامل ارزیابی نمی‌کند، به خصوص برای مشاغلی که موجودی زیادی دارند.

آقای لو هوآنگ چائو تأکید کرد: «این ارزیابی می‌تواند به این تصور غلط منجر شود که موجودی فعلی املاک و مستغلات بسیار کم است و جای نگرانی نیست، در حالی که در واقعیت، موجودی هنوز بسیار زیاد است و برای تضمین نقدینگی و توسعه پایدار و سالم کسب‌وکارها و بازار املاک و مستغلات، نیاز به توجه ویژه دارد.»

به گفته آقای لی هوآنگ چائو، موجودی برنامه‌ریزی‌شده املاک و مستغلات و موجودی در فرآیند توزیع و گردش، امری عادی است. آنچه نگران‌کننده است، موجودی است که به بازار عرضه شده اما هنوز فروخته نشده است، زیرا این موضوع به نقدینگی کسب‌وکار و رابطه اعتباری آن با بانک‌های تجاری در مورد بدهی‌های معوق و امنیت اعتباری مربوط می‌شود.

آقای ترونگ ون تان، مدیر کل شرکت سهامی املاک و مستغلات تای نام، گفت که در واقعیت، پس از ساخت و تحویل هر پروژه، همیشه مقدار مشخصی از موجودی فروخته نشده وجود دارد، حداقل 10٪ برای آپارتمان‌ها و 30٪ برای خانه‌های شهری، ویلاها و زمین‌های مسکونی. اکثر این املاک فروخته نشده در مکان‌های نامطلوبی قرار دارند که فروش آنها را حتی با کاهش قیمت در مقایسه با سایر املاک در همان پروژه دشوار می‌کند.

به گفته آقای Thanh، موجودی‌های زیاد برای کسب‌وکارها بار سنگینی است. با این حال، فروش این مقدار آسان نیست، زیرا با گذشت زمان، پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده توجه مشتری بیشتری را به خود جلب می‌کنند.

داستانی که آقای تان ارائه داد، کاملاً موجه است. به عنوان مثال، در سال ۲۰۱۸، گروه کات تونگ واحدهایی را در منطقه شهری کات تونگ وسترن پرل، به مساحت ۸۰ هکتار، توسعه و به فروش رساند. در سال ۲۰۱۹، این شرکت پروژه کات تونگ فو هانگ را با مساحت ۹۲ هکتار در استان بین فوک راه‌اندازی کرد. با این حال، پس از سال‌ها توسعه، واحدهای فروخته نشده در این دو پروژه هنوز حدود ۳۰ درصد را تشکیل می‌دهند. در همین حال، پروژه‌های جدیدتر در مناطق اطراف به طور مداوم فروش بسیار خوبی دارند.

آقای چاو گفت: «با سطح فعلی موجودی کالا، من معتقدم که کسب‌وکارها باید استراتژی‌های نوآورانه‌تری را در سیاست‌های تجاری خود اتخاذ کنند تا موجودی کالا به جای اینکه منبع بدهی‌های معوق باشد، به عنوان یک دارایی سودآور برای شرکت باقی بماند.»