El 18 de octubre se celebró en Hanoi el Foro “Promoción de la recuperación económica y el desarrollo: puntos clave y el papel de la auditoría estatal”. Uno de los temas importantes del Foro es “Gestión de tierras y valoración de tierras: deficiencias en la práctica y en las actividades de auditoría estatal”, presidido por la Auditora General Adjunta del Estado, Ha Thi My Dung, y el Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan.

En el Foro no sólo los representantes de los inversores inmobiliarios se "quejaron" de las dificultades, sino que también algunas grandes provincias y ciudades compartieron las dificultades que encontraron estas autoridades.

Por tanto, se espera que el Taller “identifique” las dificultades y problemas en la determinación del precio de la tierra, y a partir de ahí proponer soluciones con la Auditoría Estatal.

Las provincias y las ciudades también tienen dificultades para determinar los precios de la tierra.

En el taller, el Comité Popular de Hanoi dijo que en los últimos tiempos, esta agencia ha implementado a fondo la descentralización y la delegación de autoridad para aumentar la iniciativa de los Comités Populares a nivel de distrito en el trabajo de recuperación de tierras; limpieza de tierras; Determinar precios específicos de la tierra como base para la compensación y el reasentamiento; Resolver con prontitud los problemas relacionados con la adquisición de tierras, la compensación, el apoyo, el reasentamiento y la ejecución de proyectos de inversión pública en la ciudad (proyectos de Ring Road 3 y Ring Road 4; proyectos ferroviarios, etc.).

A través de la práctica, el Comité Popular de la Ciudad de Hanoi evalúa que la aplicación de los precios de los terrenos residenciales para determinar los precios de alquiler de terrenos para unidades de servicios públicos que han sido transferidas a la autonomía financiera de acuerdo con las disposiciones del Punto d, Cláusula 3 del Decreto 44/ND-CP del 15 de mayo de 2014 del Gobierno es inapropiada.

Mientras tanto, el Comité Popular Provincial de Khanh Hoa también está luchando por "corregir errores" en la determinación de los precios de la tierra para muchos proyectos anteriores.

El Comité Popular Provincial de Khanh Hoa comentó que la valoración de la tierra es una estimación del valor de la tierra en forma monetaria para un propósito de uso definido, en un momento específico. La valoración de la tierra juega un papel importante en la economía así como en las actividades de gestión de tierras del Estado.

Además de determinar precios específicos de la tierra para servir al cobro de tarifas por el uso de la tierra, rentas de la tierra y compensación y apoyo al reasentamiento en el área, la provincia de Khanh Hoa también debe determinar los precios de la tierra para remediar los proyectos con violaciones de acuerdo con las conclusiones del Comité de Inspección Central y la Inspección del Gobierno. Esta es una tarea nueva, especial y muy difícil para el trabajo específico de determinación del precio de la tierra de la provincia.

Esta agencia compartió el trabajo de determinar precios específicos de tierras para corregir proyectos ilegales y proyectos para cobrar tarifas por el uso de la tierra. El Comité Permanente del Comité Provincial del Partido y el Comité Popular Provincial han dirigido de cerca pero todavía es lento y no ha cumplido con los requisitos de las tareas asignadas debido a problemas: Los proyectos debido a ajustes de planificación, cambios en la estructura y forma de uso de la tierra deben volver a determinar los precios de la tierra; Problemas con documentos legales de inversión, terrenos, planificación de construcción, detalles y tipos de terrenos; No existen datos sobre los precios del suelo en el mercado,…

El Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente evaluó que el marco de precios de la tierra y la lista de precios de la tierra se construyeron de conformidad con las regulaciones, teniendo en cuenta los precios de la tierra comunes en el mercado.

Sin embargo, a través de los resultados resumidos de la Resolución No. 19-NQ/TW, que resume la implementación de la Ley de Tierras de 2013, se puede ver que hasta ahora, algunas disposiciones legales sobre los precios de las tierras ya no son efectivas en la práctica, revelando algunas limitaciones como algunos métodos para determinar los precios de las tierras no son adecuados para las condiciones reales de información sobre el mercado de derechos de uso de la tierra, no son adecuados para la gestión estatal de los precios de las tierras en el contexto de una base de datos incompleta de precios de las tierras;

Los inversores se "quejan" de las dificultades

En su intervención en el taller, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), realizó una evaluación del estado actual de la "determinación del precio de la tierra" para "determinar precios específicos de la tierra" de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013.

Según el Sr. Le Hoang Chau, la Ley de Tierras de 2013 y el Decreto 44/2014/ND-CP han estipulado "5 métodos de valoración de tierras" y la "aplicación de los métodos de valoración de tierras", pero no son completos, no son específicos, no se acercan a la situación práctica, y algunas regulaciones no son realmente "estándar", como el "método de sustracción" que se ha estipulado mientras que este es solo una técnica de cálculo del "método de comparación"; o aún no ha regulado el "método de valoración masiva de tierras" mientras que en realidad el Estado ha aplicado el "método de valoración masiva de tierras" para construir los precios de las tierras del "marco de precios de tierras" o "lista de precios de tierras"; o sólo aplicar el "método del coeficiente de ajuste del precio del terreno" a proyectos en los que el terreno o la parcela tenga un valor inferior a 30; 20; 10 mil millones de VND según la "lista de precios de tierras", lo que no se aplica a proyectos en los que el terreno o la superficie del terreno tienen un valor superior.

La aplicación de “métodos de valoración de tierras” no da resultados fiables. Por ejemplo, para el mismo proyecto, la misma unidad de consultoría de valoración de tierras aplica dos "métodos de valoración de tierras" diferentes para "determinar el precio de la tierra", lo que a menudo da dos resultados diferentes con una diferencia de valor de alrededor del 20%; O un proyecto realizado por dos unidades de consultoría de valoración de tierras y aplicando el mismo "método de valoración de tierras" para "determinar el precio de la tierra" también dará dos resultados muy diferentes.

El Sr. Chau dio un ejemplo de un proyecto de área urbana en la provincia de Binh Thuan donde la primera agencia estatal evaluó el valor de la tierra en 900 mil millones de VND, la segunda agencia estatal inspeccionó y evaluó el valor de la tierra en hasta 1.800 mil millones de VND, y la tercera agencia estatal volvió a inspeccionar y evaluó el valor de la tierra en más de 3.000 mil millones de VND.

Dado que la determinación de los precios de los terrenos genera dificultades para muchos inversores, el Sr. Le Hoang Chau destacó la importancia de la Auditoría Estatal en la auditoría de la determinación, tasación y decisión de precios de los terrenos, así como en la determinación de precios específicos para el cálculo de las tasas de uso y las rentas de los terrenos para proyectos que los utilizan, y en la evaluación y verificación de la exactitud y veracidad de la información financiera pública, los activos públicos o los informes financieros relacionados con la gestión y el uso de las finanzas públicas, el cumplimiento de la ley y la eficiencia en la gestión y el uso de las finanzas públicas y los activos públicos.

Incluso la auditoría es un problema.

La Región de Auditoría Estatal I dijo que actualmente, de acuerdo a la normativa, tenemos 5 métodos de valoración de tierras. A través de la práctica de auditoría, se demuestra que: principalmente las localidades utilizan el método de comparación para calcular precios específicos de tierras al momento de compensar terrenos; método de excedentes para la valoración de tierras en áreas de planificación; Método de ingresos en la valoración de tierras agrícolas y método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra para parcelas pequeñas y de bajo valor.

Muchas localidades están experimentando retrasos en la valoración de terrenos específicos. El momento de aprobar los precios de la tierra para cobrar las tarifas por su uso suele ser mucho más tarde que el momento de la asignación de tierras. Algunos proyectos han durado 2 a 3 años sin la aprobación del precio del terreno.

En muchos casos, los precios de la tierra no se ajustan o no se han ajustado de manera oportuna cuando los ajustes de planificación afectan los precios de la tierra o cuando termina el ciclo de estabilización de precios de alquiler de tierras de cinco años. El retraso en la valoración de las tierras hace que los derechos de uso de la tierra no se movilicen a tiempo en el presupuesto estatal.

Las auditorías muestran que en muchos proyectos los precios de los terrenos no son apropiados: son mucho más bajos que el precio de subasta o el precio de referencia del mercado en el momento de la valoración. En muchos casos, la selección de propiedades comparables y disímiles, combinada con una cuantificación y un ajuste inadecuados de diferentes factores, ha reducido el valor del terreno tasado.

Hay proyectos que seleccionan activos comparables en un momento alejado del momento de la valoración, pero no incluyen el factor de ajuste del precio comparativo al nivel en el momento de la valoración. Muchos proyectos toman información de precios de activos comparables según contratos de compraventa en notarías, lo que no garantiza la fiabilidad y exactitud de la información de precios en el contrato en comparación con el precio real de la transacción.

Además, muchos factores incluidos en la valoración carecen de una base clara, o no se determina que sean adecuados a la realidad como por ejemplo: tasa de inversión, tasa de ocupación, margen de beneficio estándar del inversor, ratio de coste de venta, factor de descuento de flujo de caja...

La evaluación de la práctica realizada por la Región I de Auditoría del Estado ha mostrado dificultades e insuficiencias a la hora de determinar los costos de inversión en desarrollo mediante el método del excedente al valorar el terreno. A través de auditorías se demuestra que no existe consistencia entre localidades: algunas localidades establecen de acuerdo a tasas de inversión, algunas localidades establecen de acuerdo a estimaciones detalladas; Existen estimaciones provisionales locales y requisitos de liquidación detallados.

El papel de la Auditoría Estatal

El Dr. Vu Dinh Anh evaluó que la valoración de tierras en general y los métodos de valoración de tierras en particular son uno de los temas clave de auditoría de la Auditoría Estatal en los últimos tiempos.

Las actividades de auditoría para este contenido deben seguir de cerca los requisitos de la Resolución Central sobre la abolición del marco de precios de la tierra (el marco de precios de la tierra estipulado en el Decreto 96/2019/ND-CP es la base para que las localidades emitan listas de precios de la tierra para el período 2020-2024), tener mecanismos y métodos para determinar los precios de la tierra de acuerdo con los principios del mercado y estipular las funciones, tareas y responsabilidades de la agencia responsable de determinar los precios de la tierra.

En consecuencia, el Gobierno Central desarrolla criterios y procedimientos para inspeccionar y supervisar a las localidades en la elaboración de listas de precios de tierras. Los Consejos Populares Provinciales deciden, inspeccionan y supervisan la ejecución de los precios de la tierra.

“La Auditoría Estatal realiza una auditoría de la valoración de tierras, la independencia del consejo de valoración de tierras, la capacidad de las organizaciones de consultoría en valoración de tierras, la capacidad y la ética de los tasadores, así como el cumplimiento de las regulaciones que garantizan la publicidad y la transparencia, tales como: precios públicos de tierras, transacciones obligatorias a través de parqués, pago a través de bancos, sin efectivo;…” - Dr. Vu Dinh Anh dio su opinión sobre el papel de la Auditoría Estatal en la determinación de los precios de las tierras.