Una serie de áreas urbanas abandonadas en "tierra dorada" en Hanoi

Antes de la pandemia de Covid-19, el Sr. Thanh (Hai Ba Trung, Hanoi) tenía la costumbre de llevar a su familia a Aeon Mall Ha Dong todos los fines de semana. Su impresión era que en el camino pasaba siempre por varias zonas urbanas costosas y cientos de villas señoriales abandonadas.

Apareció la pandemia del Covid-19, la economía y la vida de cada familia pasaron por muchos altibajos, esta zona urbana seguía “sólida como una roca” con la ya conocida tendencia del abandono.

Vale la pena mencionar que en Hanoi no es difícil encontrar áreas urbanas abandonadas que valen miles de millones de dongs, incluso decenas de miles de millones de dongs.

A solo 2 km de distancia, en dirección a la calle To Huu, la hilera de casas comerciales de Him Lam también ha estado expuesta al sol y al rocío durante quién sabe cuántos años. Después de cada salida de fin de semana, el Sr. Thanh lleva a su familia a casa alrededor de las 7 u 8 de la tarde. No hay muchas tiendas iluminadas, la mayoría del resto están a oscuras.

Me parece extraño que haya pasado media década y esta zona urbana no haya cambiado nada. Dentro todavía hay algo de vitalidad, pero afuera, en la calle, solo unas pocas casas se usan como negocios en una esquina; el resto están abandonadas, muchas villas están gravemente degradadas —se lamenta el Sr. Thanh sobre su enorme propiedad—.

Un poco más lejos, en la localidad de Tram Troi, Hoai Duc, el proyecto Lideco también se encuentra "cubierto de hierba". Una serie de otros proyectos que comparten el mismo "destino" incluyen el área urbana de Vuon Cam, el área urbana de Nam An Khanh, el centro Son Dong...

En algunas casas que llevan demasiado tiempo abandonadas, la gente aprovecha para cultivar verduras e incluso… pescar después de cada lluvia fuerte.

En Hanoi, no es difícil encontrar áreas urbanas abandonadas que valen miles de millones de dongs, incluso decenas de miles de millones de dongs. Foto: Tien Phong

La paradoja de los terrenos abandonados pero los precios siguen aumentando

Hay muchas paradojas sucediendo en el mercado inmobiliario de Hanoi. Aunque en Hanoi faltan 50.000 apartamentos cada año, algunas zonas urbanas permanecen abandonadas. En algunas zonas urbanas abandonadas los precios siguen subiendo drásticamente.

Antes del Covid-19, en el área urbana de Nam Cuong, los precios de las villas eran inferiores a 100 millones de VND/m2. Sin embargo, actualmente, a pesar de estar abandonado y tener baja liquidez, los precios de este proyecto aún fluctúan entre 150 millones de VND/m2 y 315 millones de VND/m2. El precio más popular es 217 millones de VND/m2, un 34,8% más en comparación con el año pasado.

“No sé qué tan líquido sea este proyecto. Solo sé que hay casas con carteles de "Se vende" colgados desde hace muchos años, pero aún no se han quitado”, comentó el Sr. Thanh sobre las transacciones de este proyecto.

Mientras tanto, Lideco, que a menudo encabeza la lista de zonas urbanas abandonadas de Hanoi que son "nombradas y avergonzadas" por la prensa, todavía ve fuertes aumentos de precios. Según datos de Batdongsan.com.vn, en marzo de 2025, el precio común de las villas Lideco fue de 148,8 millones de VND/m2, un aumento de 64,3 millones de VND/m2, equivalente al 76% en comparación con marzo de 2024.

El Centro Son Dong también aumentó "de forma brusca" en el último año. A finales del primer trimestre de 2025, el precio promedio de las villas en este proyecto alcanzará los 151,8 millones de VND/m2, un aumento de más del 55% después de un año de negociación. El precio de oferta más alto casi alcanzó los 200 millones de VND/m2. Cabe destacar que este proyecto está bastante lejos del centro de la ciudad, ubicado en la comuna de Son Dong, distrito de Hoai Duc.

Aunque no aumentó tan fuertemente como los proyectos mencionados anteriormente, el Área Urbana de Nam An Khanh también se negó a "retroceder" cuando aumentó de 100 millones de VND/m2 a 122,7 millones de VND/m2, lo que corresponde a un aumento del 22,7%.

Algunas zonas urbanas aún están abandonadas y los precios han aumentado considerablemente. Foto: VTC News.

Aumento de precios, sin liquidez, sin enfriamiento

El director ejecutivo de EZ Property, Pham Duc Toan, evaluó que, en la actualidad, existe un fenómeno de villas que "se aprovechan" del impulso de los grandes proyectos.

Al compartir con los periodistas del periódico Cong Thuong, el Sr. Toan dijo que la oferta de villas solo se concentra en unos pocos proyectos grandes, mientras que otros proyectos son inexistentes. En general, en el mercado sólo hay unos pocos grandes inversores. Su "mercado unipersonal" crea escasez que hace subir los precios. Por ello, los proyectos vecinos también aprovechan la oportunidad para crecer.

El Sr. Toan dijo que las estadísticas de varios proyectos posteriores al megaproyecto en Hung Yen tienen precios de hasta 120 millones/m2 pero no se pueden vender, el proyecto en Phu Thuy tiene un precio de venta de 140 - 150 millones/m2, baja liquidez. En el caso de otros proyectos, no hay nada particularmente ilíquido en un primer momento.

Sin embargo, a pesar de la poca liquidez, los precios de las villas todavía no se enfrían, si acaso solo disminuyen un pequeño porcentaje, lo que no es nada comparado con el fuerte aumento anterior. ¿Cual es la causa?

El mercado inmobiliario es un mercado que requiere mucha inversión de capital. En el segmento de villas, la fuente de capital es aún más enorme. Actualmente, los clientes tienen que gastar al menos un millón de dólares para ser dueños de un apartamento pequeño. Por lo tanto, no mucha gente tiene "efectivo a mano" para pagar de inmediato. La mayoría tendrá que recurrir a apalancamiento financiero (préstamos bancarios). Cuando las tasas de interés suben, la presión de los inversores para pagar intereses aumenta, por lo que se puede observar una venta masiva.

En el pasado, 2023 fue un año raro en el que las tasas de interés aumentaron y los precios de las villas disminuyeron repentinamente, pero en un período muy corto. Después de eso, independientemente de cómo fluctúen las tasas de interés, independientemente de las ventas lentas, los precios de las villas todavía se mueven en una tendencia principalmente ascendente. Cuando las tasas de interés bajan, los precios suben, y cuando las tasas de interés suben, los precios siguen subiendo. Aquí las leyes económicas parecen estar fallando. Entonces ¿qué está pasando?

Es difícil responder a esta pregunta, pero lo primero que hay que hacer es encontrar la manera de limitar esta situación. Una de las medidas propuestas que ha recibido atención pública es un segundo impuesto a la propiedad.

El significado principal de esta propuesta es eximir del primer impuesto predial para asegurar la necesidad de las personas de "establecerse y trabajar". A partir de la segunda propiedad, el propietario tendrá que pagar impuestos, porque muchas veces se trata de un activo utilizado para inversión, alquiler o no utilizado; Cuanto más tarde se adquiera la vivienda, mayor será el tipo impositivo.

Sin embargo, a principios de este año no se había tomado ninguna decisión y el segundo impuesto a la propiedad aún estaba bajo “investigación”. Al mismo tiempo, cientos, incluso miles de villas abandonadas siguen suscitando preocupación pública.