Transacción a través de notaría

Según los expertos, los compradores de viviendas de hoy, especialmente aquellos que comprarán casas en el futuro, enfrentan muchos riesgos y son fácilmente engañados. En primer lugar, la calidad de la casa puede no ser tan buena como se anuncia. Otro riesgo es que los compradores de viviendas no reciban sus libros rosas a tiempo. Según la ley, después de 3 meses de la entrega de la vivienda, el inversor debe entregar el libro rosa al cliente. De hecho, si tienes suerte, tendrás un libro rosa después de 3 años, pero muchos proyectos no lo han tenido durante décadas. Otro riesgo es que el inversor construya un diseño equivocado, incluso hipoteque la cartera rosa del cliente al banco. Cuando el comprador no pueda pagar la deuda y el banco embargue la casa, él lo sabrá. Deberían existir regulaciones para proteger a los futuros compradores de viviendas.

Actualmente existe una normativa sobre garantías bancarias para los compradores de futuras viviendas. Por tanto, si el inversor no entrega la vivienda, el banco indemnizará al cliente. Pero la mayoría de los inversores ignoran esto. Por lo tanto, es necesario reconsiderar las garantías bancarias. Los países de todo el mundo no exigen pero permiten la elección de garantía o seguro de responsabilidad del inversor por parte de la compañía de seguros. Además, al vender una casa, el inversor exige que el pago anticipado del cliente se transfiera a una cuenta bloqueada. Al momento de la entrega de la casa, el inversor podrá retirar este dinero. Es necesario cambiar la capacidad financiera actual de los inversores que es muy baja e inadecuada. Esto lleva a que las empresas no tengan la capacidad de movilizar capital de muchas fuentes diferentes.

El profesor asociado Dr. Nguyen Ngoc Dien, de la Universidad de Economía y Derecho (Universidad Nacional de Ciudad Ho Chi Minh), dijo que los bienes raíces son un activo valioso y siempre atraen la atención de la gente. Las transacciones inmobiliarias siempre enfrentan el riesgo de inseguridad, falsificación de documentos, disputas y pérdidas entre las partes, por lo que es necesario un régimen legal estricto.

Para garantizar la seguridad, en los países desarrollados, las transacciones se llevan a cabo por servicios notariales a través del conocimiento del estatus legal de los bienes inmuebles, asegurando transacciones seguras, evitando daños, seguros para servicios notariales, estrechamente vinculados al sistema legal, siguiendo la cadena de suministro de revisión realizada por notarios.

En Vietnam, según el Profesor Asociado Dr. Nguyen Ngoc Dien, implementar el modelo actual de servicio notarial es la solución más óptima y razonable. En el futuro, será necesario centrarse en perfeccionar más este modelo, construir corredores legales que conecten las etapas, aumentar la autenticidad, la verificación y garantizar la máxima seguridad para todas las partes, como los modelos que aplican los países avanzados.

Eliminar las reglas de intercambio obligatorias

El Dr. Luu Quoc Thai, profesor de la Universidad de Derecho de la Ciudad de Ho Chi Minh, dijo que para garantizar la seguridad, la transparencia y el control sobre el uso de los pagos anticipados, los pagos en la compra y venta de viviendas futuras deben realizarse a través de bancos. Esta medida puede sustituir una garantía bancaria si se requiere que el inversor transfiera todo el pago anticipado a una cuenta de depósito en garantía. El monto sólo se desembolsará según el avance de la construcción del proyecto del inversionista. Esta solución también ayudará a reducir los costos debidos a las garantías bancarias y minimizar las transacciones “poco claras” con el propósito de lavar dinero en las transacciones del negocio inmobiliario.

Mientras tanto, según el Profesor - Dr. Dang Hung Vo, ex Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, actualmente para futuras transacciones de vivienda (sin libros rosas), los inversores venden a través de las casas de bolsa. En el caso de bienes inmuebles con libros rosas, todas las transacciones deben realizarse a través de una notaría.

Los notarios están autorizados por el Estado para prestar servicios públicos, son un título judicial y cumplen el papel de "guardián", guiando a las partes en las transacciones de acuerdo con las normas, garantizando la legalidad y la seguridad. En cuanto a los parqués, son servicios privados y es difícil contar con herramientas administrativas y de gestión estatal para asegurar la legalidad, lo que genera disputas y riesgos tanto para compradores como para vendedores. "Debemos legalizar la ley para que se pueda implementar y no se aplique mecánicamente a las transacciones a través del piso. Por lo tanto, es necesario eliminar las regulaciones sobre transacciones inmobiliarias a través del piso del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado)", afirmó el profesor Dang Hung Vo.

Según el notario Hoang Manh Thang, jefe de la Oficina Notarial No. 7 (HCMC), el sistema notarial actual y los parqués de comercio inmobiliario son diferentes en naturaleza, escala, productos de servicio, procedimientos... La notarización es un servicio público organizado por el Estado, una herramienta de gestión y regulación del Estado, un mecanismo de defensa, con valor legal, valor probatorio y valor de circulación. Las salas de negociación inmobiliarias privadas atienden transacciones inmobiliarias, son de escala única, dependen de empresas inmobiliarias y son principalmente acuerdos orales o documentos de transacción que pueden conducir fácilmente a graves consecuencias económicas y legales, disputas y fraudes...

Lo más preocupante es que los corredores de la bolsa pueden ocultar información legal desfavorable o hacer publicidad desleal. Cuando surge una disputa, el producto es defectuoso o se retrasa, ¿quién es responsable? El comercio a través de la bolsa no cuenta con un mecanismo que garantice la seguridad jurídica y la protección de las transacciones. Por lo tanto, no puede incluirse en el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado) que se presentará próximamente.

La mayoría de la gente no está de acuerdo con la regulación que obliga a que las transacciones inmobiliarias pasen por el piso porque actualmente los pisos no tienen la capacidad de confirmar la legalidad de la transacción. Esta regulación es ineficaz y debería ser abolida.