El informe resumido sobre la cuestión de preguntas y respuestas enviado recientemente a los delegados por el Secretario General de la Asamblea Nacional Bui Van Cuong evaluó que el Gobierno ha tomado muchas acciones y emitido muchos documentos para eliminar las dificultades de este mercado, como telegramas y documentos instando al Primer Ministro a solicitar a los ministerios y localidades que reestructuren el mercado inmobiliario. Sin embargo, este mercado, incluido el de la vivienda, todavía enfrenta dificultades y cuellos de botella debido a procedimientos legales, fondos de tierras y capital de inversión.

No aprobado por falta de “suelo residencial”

Algunos procedimientos administrativos para la inversión son engorrosos y obstaculizadores, los segmentos del mercado aún están sesgados y el capital crediticio invertido en este mercado aún tiene muchos riesgos potenciales. Debido a las dificultades, las empresas inmobiliarias tienen que dejar de invertir y construir proyectos, y esto también causa dificultades para los contratistas, proveedores de materiales y muchas otras industrias. "Los problemas legales relacionados con el suelo, como la fijación de precios, las tasas por su uso, la autorización de obras o las normas de selección de inversores que se solapan con las de inversión, licitación y suelo... son importantes barreras para la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario", evaluó la agencia de tasación.

En Ciudad Ho Chi Minh, además de más de 100 proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades que han sido y están siendo estudiados para su solución, el Departamento de Planificación e Inversión informó recientemente al Comité Popular de la Ciudad sobre la implementación de las aprobaciones de inversión para proyectos inmobiliarios en el área.

En consecuencia, de 117 expedientes de proyectos que solicitan aprobación de políticas de inversión que tramita esta dependencia, 62 proyectos no cumplen las condiciones para ser inversionistas de proyectos de vivienda comercial (NƠTM) porque no cuentan con suelo residencial o no reciben la transferencia de la totalidad del suelo residencial de acuerdo a lo establecido en la Ley de Vivienda de 2014.

Por lo tanto, el Departamento de Planificación e Inversión recomendó que el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh no apruebe la política de inversión porque no cumple con las disposiciones de la Ley de Inversión y la Ley de Vivienda. Esto preocupa a las empresas inmobiliarias porque podría provocar que se bloquee el proceso de ejecución del proyecto.

La eliminación de obstáculos legales ayudará a que los proyectos inmobiliarios se implementen sin problemas, promoviendo el desarrollo del mercado. Foto: HOANG TRIEU

Según el maestro Nguyen Nhat Khanh, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Economía y Derecho (VNU-HCM), desde una perspectiva legal, no aprobar la política de inversión de estos 62 proyectos es completamente apropiado. Sin embargo, desde una perspectiva económica y de desarrollo del mercado inmobiliario, esto tiene muchos puntos que no son realmente adecuados.

Porque para implementar un Nuevo Proyecto Rural las empresas deben tener un fondo de tierras suficientemente grande, pero en realidad el número de proyectos con 100% de suelo residencial o parte de suelo residencial no representa más del 5% del total de Nuevos Proyectos Rurales en el mercado.

Por lo tanto, las estrictas regulaciones mencionadas anteriormente sobre la forma de uso de la tierra causan muchas dificultades cuando las empresas se proponen construir un nuevo proyecto en el área rural. Si no encontramos una manera de resolver esto, cientos de miles de millones de dongs invertidos en la implementación de estos proyectos pueden quedar "atascados", causando un desperdicio de capital de inversión y no resolviendo el problema del suministro de viviendas.

Para resolver los proyectos mencionados, según el maestro Nguyen Nhat Khanh, se necesitan soluciones legales y de gestión. Desde una perspectiva legal, la Asamblea Nacional necesita estudiar y modificar pronto las regulaciones sobre las formas de uso del suelo para implementar proyectos NƠTM en la Ley de Vivienda en la dirección de no limitar las formas de uso del suelo para proyectos en lugar de solo suelo residencial como en la actualidad, pero debe garantizar el cumplimiento de la planificación del uso del suelo local y la planificación de la construcción.

Desde una perspectiva de gestión, en el futuro inmediato, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh puede apoyar a los inversores de estos 62 proyectos organizando licitaciones para proyectos que utilicen terrenos para seleccionar a los inversores que cumplan las condiciones para implementar el proyecto NƠTM (al ganar la licitación, el Estado asignará o arrendará terrenos para implementar el proyecto NƠTM) o convertir el propósito del proyecto NƠTM a vivienda social para no estar limitado por la forma de uso del suelo", expresó el maestro Khanh.

Muchas regulaciones necesitan ser revisadas

Español En el despacho oficial "Propuesta para enmendar el Punto b, Cláusula 1, Punto a, Cláusula 4 y Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) para crear condiciones para que los inversionistas negocien sobre la recepción de derechos de uso de la tierra para tipos de tierra de acuerdo con la planificación para implementar nuevos proyectos de desarrollo rural" enviado a la Asamblea Nacional, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, propuso enmendar el Punto b, Cláusula 1, Punto a, Cláusula 4 y Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) para crear condiciones para que las empresas e inversionistas negocien sobre la recepción de derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para tipos de tierra o tener derechos de uso de la tierra de acuerdo con la planificación del uso de la tierra, la planificación urbana y la planificación de la construcción para implementar nuevos proyectos de desarrollo rural.

El Sr. Chau también señaló que la regulación en el Punto b, Cláusula 1, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) solo permite acuerdos para recibir el derecho de uso de terrenos residenciales o debe tener el derecho a usar terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos, por lo que tiene un contenido más estrecho que las regulaciones actuales en la Ley de Tierras de 2013, por lo que no crea condiciones favorables para que los inversores accedan a la tierra y no garantiza los derechos e intereses legales y legítimos de las personas que usan la tierra.

Según el Sr. Chau, si se aprueba esta regulación, en los próximos 10 años, los inversores ya no podrán "acordar recibir el derecho de uso de terrenos residenciales y otras tierras" para implementar el proyecto de Nuevo Desarrollo Rural, por lo que no habrá ningún caso en el que ningún inversor cumpla con la condición de "tener derecho a usar terrenos residenciales y otras tierras" como se prescribe en la Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado).

En cuanto a los problemas con la vivienda futura, en el taller para ofrecer comentarios sobre el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) organizado recientemente por el Comité Económico de la Asamblea Nacional y el Ministerio de Construcción, el vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, dijo que en la ciudad recientemente, al poner en marcha proyectos de vivienda comercial y de construcción futura, surgieron muchos problemas. En consecuencia, la autoridad competente debe contar con un documento que apruebe el proyecto que sea apto para la venta de la futura vivienda, lo que conlleva muchas consecuencias, especialmente la emisión de certificados de propiedad de los compradores de NƠTM al hacer referencia a las disposiciones de la Ley de Tierras.

Según el Sr. Bui Xuan Cuong, la cláusula 2 del artículo 25 del proyecto de ley sobre negocios inmobiliarios (enmendado) estipula las condiciones para que las casas y las obras de construcción que se formen en el futuro tengan uno de los siguientes tipos de documentos de uso de la tierra (decisión de asignación de tierras, arrendamiento de tierras; contrato de arrendamiento de tierras; certificado de derecho de uso de la tierra; certificado de propiedad de la casa y derecho de uso de la tierra; certificado de derecho de uso de la tierra, propiedad de la casa y otros activos adjuntos a la tierra...).

Mientras tanto, de acuerdo con la Ley de Tierras actual, los usuarios de tierras pueden transferir, arrendar, subarrendar, donar, hipotecar y aportar capital a los derechos de uso de la tierra cuando tienen un certificado.

En caso de que al usuario de la tierra se le permita retrasar el cumplimiento de obligaciones financieras o se le permita deber obligaciones financieras, deberá completar las obligaciones financieras antes de ejercer los derechos. Es decir, en caso de que al inversionista se le asigne tierra pero no cumpla con las obligaciones financieras en materia de tarifas por uso de la tierra, no podrá ejercer los derechos de usuario de la tierra de acuerdo a las disposiciones de la ley de tierras, incluido el derecho a transferir los derechos de uso de la tierra.

Por lo tanto, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh recomienda que el comité de redacción estudie y ajuste el contenido sobre las condiciones del terreno para el procedimiento de aprobación de futuras obras de vivienda y construcción que se pondrán en marcha ya que "el inversor ha cumplido con sus obligaciones financieras y tiene un certificado de derecho de uso del terreno". Esto es para limitar los problemas legales que puedan surgir en el siguiente paso, especialmente la emisión de certificados a las personas.

(*) Ver periódico Lao Dong del 8 de noviembre