Desde principios de año, los precios de los apartamentos nuevos en Ciudad Ho Chi Minh han alcanzado continuamente nuevos máximos. Uno de los pocos proyectos abiertos a la venta en esta etapa es Eaton Park en Mai Chi Tho Street (ciudad de Thu Duc), con inversión de Gamuda Land Group.

El proyecto se ofreció inicialmente al mercado a un precio de 130 millones de VND/m2, y si se incluyen los impuestos y tasas, el precio aumentará a 146 - 155 millones de VND/m2. Si bien superior al promedio regional, la primera venta registró una tasa de absorción cercana al 90% de la canasta de productos.

De manera similar, en el Proyecto Metropole Thu Thiem, si el inversor ofrece a la venta la fase I a un precio de aproximadamente 160 millones de VND/m2, la fase II se ofrece a la venta a un precio de 250 millones de VND/m2.

Los datos del Grupo DKRA muestran que en el segundo trimestre de 2024, el precio de venta más alto de apartamentos principales en la ciudad de Ho Chi Minh fue de hasta 493 millones de VND/m2. La aparición de numerosos proyectos en los segmentos de lujo y superlujo está provocando un aumento del precio medio de los apartamentos.

El consumo en viviendas también es muy positivo. Según DKRA Group, en el último trimestre, el consumo primario total del mercado alcanzó las 3.349 unidades, un aumento del 88% en comparación con el trimestre anterior y un aumento del 82% en comparación con el mismo período de 2023. La mayoría de las transacciones cayeron en proyectos con procedimientos legales completados, rápido avance de construcción y conexiones convenientes con el centro de la ciudad.

En un informe reciente, el Ministerio de Construcción registró un aumento promedio de alrededor del 5 - 6,5% en los precios de los apartamentos en el segundo trimestre de 2024 y un aumento del 25% respecto al mismo período del año pasado. Los precios de los apartamentos están aumentando no sólo en los proyectos de nueva inauguración, sino también en muchos apartamentos antiguos que han sido utilizados durante muchos años.

Entre los proyectos con fuertes aumentos de precios secundarios en Ciudad Ho Chi Minh se encuentran el proyecto de apartamentos City Garden (distrito de Binh Thanh), con un precio de venta promedio de 85 millones de VND/m2, un aumento del 18% respecto al mismo período del año pasado; El proyecto Antonia (Distrito 7) y Masteri Thao Dien (ciudad de Thu Duc) aumentaron un 11% y un 10% respectivamente.

El Ministerio de Construcción también cree que los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh pueden seguir aumentando en el próximo tiempo debido a la escasa oferta de nuevos proyectos lanzados al mercado.

Algunas localidades vecinas también han registrado aumentos constantes de precios desde principios de año. En Binh Duong, si hace dos años el precio anunciado solo fluctuaba alrededor de 20 a 30 millones de VND/m2, recientemente ha aumentado a 45 a 50 millones de VND/m2.

Por ejemplo, el proyecto de apartamentos Sycamore en Binh Duong New City, en el que invirtió Capital Land, tiene un precio promedio esperado de alrededor de 50 millones de VND/m2. Proyecto de apartamentos Complejo Or Uni en Ciudad. Thu Dau Mot, invertido por TDC Company, aunque no se anunció oficialmente, se espera que el precio esté cerca de este nivel.

Además de los dos proyectos anteriores, se han anunciado proyectos previamente como Phu Dong Sky One; Fase II, Proyecto Ciudad Astral; Picity Sky Park… todos tienen un precio promedio de 35 a 45 millones de VND/m2.

La Sra. Giang Huynh, subdirectora y jefa del Departamento de Investigación de Mercado de S22M (Savills Vietnam) evaluó que el mercado de la ciudad de Ho Chi Minh actualmente no tiene productos por debajo de los 2 mil millones de VND, el 90% de las transacciones se realizan en el segmento de 2 a 5 mil millones de VND/unidad. Sin embargo, en el período 2024-2026, el número de apartamentos con precios entre 2.000 y 5.000 millones de VND será cada vez más escaso, y la oferta se concentrará principalmente en el segmento de 5.000 a 10.000 millones de VND por apartamento.

Según los expertos, en el mercado hay escasez de oferta mientras que la demanda es muy alta, lo que dificulta que los precios de la vivienda bajen. En el futuro, el nuevo precio de la tierra será más alto, lo que significa tarifas de uso de la tierra más altas y, por supuesto, el costo se incluirá en el precio de venta.

En Ho Chi Minh City, según el borrador de la lista de precios de terrenos que se está consultando, el nuevo precio ha aumentado una media de 10 a 15 veces, en algunos lugares hasta 51 veces, lo que muchas empresas y expertos consideran que tendrá un impacto significativo en los precios de venta futuros.

Hablando con un periodista del periódico Dau Tu, el líder de una empresa inmobiliaria reconoció que el principio de fijar el precio de la tierra de acuerdo con el mercado podría provocar que los precios de los bienes raíces sigan aumentando. El importe de la indemnización por la limpieza del terreno ya no será tan bajo como antes (el período se calcula según la lista de precios del terreno, pero cercano al mercado). Esto conducirá a un aumento en el coste total de inversión del proyecto.

Esta persona agregó que hace dos años, al calcular el costo de inversión preliminar para un proyecto en Binh Duong, la tarifa de uso de la tierra para el proyecto se calculó en menos de 20 mil millones de VND, pero al trabajar con las autoridades, aumentó a más de 80 mil millones de VND. “En Binh Duong es así, pero en Ciudad Ho Chi Minh los precios de las viviendas seguramente aumentarán porque los costos de los insumos están subiendo”, dijo.

Compartiendo la misma opinión, la Sra. Nguyen Thi Hong Van, subdirectora del Departamento de Valoración y Consultoría Financiera de Savills Hanoi, comentó que el mayor impacto de la Ley de Tierras de 2024 en el mercado inmobiliario es que el Gobierno ha eliminado las regulaciones sobre los marcos de precios de la tierra, permitiendo que las localidades determinen los precios de la tierra de acuerdo con el mercado anual. Sin embargo, el hecho de que los precios de compensación estén cerca de los precios del mercado junto con las estrictas regulaciones de compensación aumentarán los costos de inversión para proyectos inmobiliarios, empujando así los precios de los productos hacia arriba.

La Sra. Van predice que, a corto plazo, los precios de la vivienda, especialmente los de los apartamentos, seguirán aumentando debido a la oferta limitada en el mercado.