El mercado inmobiliario se recupera positivamente

Según el informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARs), el tercer trimestre de 2024 en particular y los primeros 9 meses de 2024 en general mostraron una recuperación positiva del mercado inmobiliario después de un período difícil. En parte debido a la estabilidad de la economía y a las políticas gubernamentales de apoyo.

En particular, la Ley de Vivienda 2023, la Ley de Negocio Inmobiliario 2023 y la Ley de Suelo 2024 entran en vigor oficialmente a partir del 1 de agosto de 2024, 5 meses antes que la normativa anterior, contribuyendo a perfeccionar el corredor legal para el mercado inmobiliario y abriendo un nuevo ciclo para el mercado en una dirección más segura, saludable y sostenible. Los segmentos inmobiliarios, desde vivienda hasta bienes raíces comerciales e industriales, muestran signos de crecimiento positivo con muchos proyectos nuevos en implementación.

La Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARs IRE), dijo que el mercado inmobiliario residencial ha comenzado a mostrar signos de "calentamiento".

En consecuencia, la historia de las subastas de tierras está "más candente" que nunca, con subastas celebradas "de la noche a la mañana", registrando a cientos, incluso miles de personas aceptando "comer y esperar" para competir por un lugar. El precio ganador también es un récord, equivalente a un terreno para un proyecto con una infraestructura bien invertida.

El calor del mercado también lo protagoniza el segmento de apartamentos, con precios que marcan continuamente nuevos niveles máximos, tanto en el mercado primario como en el secundario. La alta demanda ha provocado que miles de propietarios de apartamentos reciban llamadas periódicamente pidiendo vender sus casas. A pesar de los altos precios de venta, los proyectos de departamentos recién lanzados han registrado tasas de absorción muy buenas.

Además de los apartamentos, algunos nuevos proyectos de baja altura lanzados por grandes inversores también registraron un número "récord" de reservas a pesar de los precios cada vez más altos. Muchos apartamentos tienen buenas ubicaciones, no sólo los precios son altos, sino que para comprarlos los clientes/inversores también tienen que aceptar pagar la diferencia.

Los intermediarios inmobiliarios "causan revuelo"

Además de los resultados de la oferta y la demanda reales, el mercado también ha mostrado signos de "calentamiento". Esta situación se refleja en la especulación inmobiliaria, que eleva los precios de la vivienda y crea transacciones inmobiliarias no transparentes.

Muchos pequeños inversores están entrando al mercado con fines especulativos, lo que provoca un aumento desmesurado de los precios inmobiliarios. También se observan indicios de un repunte en el segmento de apartamentos, con precios de venta cada vez más elevados para los apartamentos traspasados, gracias a la ayuda de algunos grupos especulativos. Todos estos indicios se deben a la escasez de oferta, aunque esta ha mejorado, afirmó la Sra. Mien.

En concreto, la Sra. Mien indicó que, en el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario residencial registró una oferta de 22.412 productos, con aproximadamente 14.750 nuevas aperturas, un 25% menos que en el trimestre anterior, pero un 60% más que en el mismo período de 2023. A pesar de la disminución en la cantidad, según las estadísticas, la oferta del tercer trimestre siguió mostrando un crecimiento, con la aparición de nuevos proyectos, especialmente con la implementación de proyectos a gran escala, lo que dinamizó el mercado.

En los primeros 9 meses de 2024, el mercado registró 38.797 nuevos productos puestos a la venta. La oferta aún registra una fuerte diferenciación. Así, el 70% de la nueva oferta procede del segmento de viviendas. De los cuales, los productos con precios de venta de 50 millones de VND/m2 o más representan la abrumadora mayoría. El mercado está casi completamente desprovisto de apartamentos comerciales asequibles. A nivel regional, la región Norte lideró la nueva oferta con 46%, seguida por la región Centro con 29% y la Sur con 25%.

Los datos de investigación de VARS también muestran que, aunque la oferta se concentra principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, el mercado en su conjunto registró alrededor de 10.400 transacciones exitosas en el tercer trimestre, lo que equivale a una tasa de absorción del 51%. Esto refleja el interés del mercado en nuevos productos inmobiliarios, aunque gran parte de la nueva oferta se ha completado con un alto estándar y los costos de inversión, en particular los relacionados con el terreno, están aumentando.

El volumen de transacciones y la tasa de absorción disminuyeron un 25% y un punto porcentual respectivamente en comparación con el trimestre anterior, pero aumentaron un 80% y 28 puntos porcentuales respectivamente en comparación con el mismo período de 2023. De los cuales, el volumen de transacciones de apartamentos se mantuvo "abrumador", representando el 71% del total de transacciones de vivienda en el tercer trimestre, con nuevos proyectos de apartamentos registrando una tasa de absorción promedio del 75%. Incluso los proyectos de apartamentos en Hanoi registraron tasas de absorción de hasta el 90% poco después de su apertura a la venta.

La tendencia a desarrollar apartamentos pequeños para reducir el valor total del apartamento, para adaptarse mejor a las necesidades y capacidades financieras de las personas solteras y las familias jóvenes, es cada vez más evidente. Esta es también la mejor forma de registrar liquidez.

En los primeros 9 meses de 2024, el mercado registró 30.589 transacciones exitosas, 2,5 veces más que en el mismo período de 2023. Muchos proyectos nuevos lanzados a finales de septiembre, que comenzaron a recibir reservas, también registraron una gran cantidad de interés y depósitos "enormes".

En cuanto a los precios de venta, los precios de la vivienda continúan “anclados” en niveles elevados, tanto en el mercado primario como en el secundario, especialmente en el segmento de departamentos. Porque el desequilibrio entre la oferta y la demanda se hace cada vez más grave porque si bien la oferta ha mejorado, todavía es difícil satisfacer la demanda. Además, la mayor parte de los nuevos suministros siguen realizándose con un alto nivel de calidad y los costos de inversión, especialmente los relacionados con la tierra, están aumentando.

En concreto, en el tercer trimestre, el nivel de precios primarios en Hanoi continuó aumentando y no mostró signos de detenerse, mientras que la oferta fue mejorando gradualmente. Los nuevos proyectos, desde productos de baja a gran altura, principalmente en los segmentos de alta gama y de lujo, siguen recibiendo una fuerte atención del mercado. Esto ha creado una fuerza impulsora para que los precios de los departamentos secundarios se mantengan altos, aunque la liquidez se ha estabilizado gradualmente después de un período de crecimiento "caliente".

En Da Nang, el nivel de precios primario de los apartamentos también registró un aumento "récord", con más del 50% de la nueva oferta con un precio superior a 80 millones de VND/m2. Sin embargo, el mercado todavía está bien absorbido gracias a la demanda de inversión de compradores de fuera de la provincia, especialmente inversores de Hanoi. Además, los precios secundarios también mejoraron en general: en algunas zonas los precios de los terrenos residenciales aumentaron entre un 10 y un 25 por ciento durante el mismo período.

En Ciudad Ho Chi Minh, el nivel de precios primarios se mantiene estable en un nivel alto debido a que el suministro proviene principalmente de proyectos en curso. Mientras tanto, los precios primarios en las provincias y ciudades de las afueras de Ho Chi Minh aumentaron levemente, entre un 3 y un 5%, y los nuevos suministros tuvieron precios de venta más altos.

La investigación sobre el índice de precios de apartamentos, que refleja las fluctuaciones del precio de venta promedio de los proyectos en el conjunto de muestra de 150 proyectos seleccionados y observados por VARS, también muestra que, al tercer trimestre de 2024, el precio de venta promedio del grupo de proyectos de muestra en Hanoi es cercano a 60 millones de VND/m2, un aumento del 64,0% en comparación con el segundo trimestre de 2019. El precio de venta promedio del grupo de proyectos en la ciudad de Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m2 a 64,2 millones de VND/m2, lo que refleja un aumento del 30,6% en comparación con el período base. En Da Nang, el índice de precios del mercado de Da Nang mostró un aumento del 46,2% en el tercer trimestre, superior al aumento en Ciudad Ho Chi Minh.

La demanda de bienes raíces, incluyendo vivienda e inversión, continúa desplazándose hacia las zonas suburbanas, las provincias y ciudades que rodean las dos áreas urbanas especiales y el mercado secundario, con numerosas opciones a precios más razonables. Apartamentos y casas por debajo de los 3.000 millones de dongs están en plena búsqueda en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, enfatizó la Sra. Mien.