Eine Ecke des Wohngebiets in MBQH 8018, Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa. Foto: PV

Wenn das Rote Buch zum „fernen Traum“ wird

MBQH 2125 Phase 1 mit Hunderten von Haushalten, denen noch keine roten Bücher zugeteilt wurden, ist in der Stadt Thanh Hoa kein Einzelfall. Derzeit rücken in der Stadt Thanh Hoa eine Reihe anderer Stadtprojekte den Traum vom roten Buch für die Menschen in weite Ferne, obwohl sie Geld ausgegeben haben, um Land zu kaufen, Häuser zu bauen und viele Jahre dort zu leben. Das „Quick and Dirty“-Entwicklungsmodell vieler Investoren in Verbindung mit einer laxen Verwaltung durch die Behörden hat zu einer alarmierenden Situation rechtlicher, planerischer und verwaltungstechnischer Mängel geführt.

Im Bezirk Dong Hai von MBQH 934 gewann die Thanh Hoa Metallurgy Joint Stock Company (jetzt Viet Thanh VNC Joint Stock Corporation) die Versteigerung von 345 Grundstücken und erhielt für alle 345 Grundstücke ein Zertifikat für das umfassende Landnutzungsrecht. Gemäß dem am 5. Juni 2008 unterzeichneten Vertrag muss die Viet Thanh VNC Corporation die Investition in den Bau von 345 Rohbauten gemäß dem genehmigten Entwurf abschließen, bevor sie diese an die Bevölkerung verkaufen kann. Diese Einheit kam ihrer Verpflichtung jedoch nicht nach, sondern nutzte stattdessen die Notwendigkeit, Land zu kaufen, um Kapital in Form einer „Investitionskapitaleinlage“ zu mobilisieren und wandelte diese dann in einen „Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten“ um, mit der Bestimmung, dass das Unternehmen die Verfahren zur Ausstellung des roten Buches abschließen wird, nachdem der Haushalt den Bau des Rohhauses (gemäß den vom Unternehmen bereitgestellten Konstruktionsunterlagen) abgeschlossen hat.

Bis 2021 wurden 26 Grundstücke von den Haushalten selbst bebaut, viele Wohnungen wurden jedoch nicht nach genehmigten städtebaulichen Entwürfen errichtet, was zu Schwierigkeiten im Bewertungsprozess und bei der Beantragung der roten Bücher führte.

Herr TCQ, einer der Haushalte in MB934, sagte: „Während der Bauphase der Häuser hat der Investor die staatlichen Vorschriften zur Baudichte nicht geprüft, überwacht, verwaltet und zusätzliche Hinweise dazu gegeben. Daher kam es zu einer Situation, in der einige Haushalte, weil sie die neuen staatlichen Vorschriften nicht vollständig verstanden oder nicht rechtzeitig aktualisierten, Häuser bauten, die nicht den Konstruktionszeichnungen und der zulässigen Baudichte entsprachen.“

Ab 2022 wird der Investor dieses MBQH-Projekts auf Druck der Behörden mit dem Bau beginnen. Bis März 2025 hat das Unternehmen lediglich den Rohbau von 240 Grundstücken abgeschlossen und 105 Grundstücke sind noch nicht fertiggestellt. Was den Fortschritt bei der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten betrifft, hat das Unternehmen die Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten lediglich für 84/345 Grundstücke abgeschlossen und Anträge auf Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten für 86 Grundstücke eingereicht. Für mehr als die Hälfte der verbleibenden Grundstücke liegen noch keine Landnutzungszertifikate vor. Dazu zählen auch 26 Grundstücke, die von Haushalten vor 2021 entgegen dem Plan bebaut wurden.

Beim Stadtgebietsprojekt Nui Long in Kombination mit dem Umsiedlungsgebiet, das der Räumung des Ost-West-Ringstraßenprojekts dient, ist das Projekt nach neunjähriger Umsetzung seit 2016 noch nicht zu 100 % abgeschlossen (es wurden erst etwa 92,8 % der Gesamtinvestition erreicht). Im Rahmen dieses Projekts erhielt der Investor eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht und bekam ein Grundstück mit einer Wohnfläche von ^{87.604,8 m²} (737 Grundstücke) aus der vom Volkskomitee der Provinz zugewiesenen gesamten Wohnfläche von 155.772,1 m² ( ^1.128 Grundstücke) übergeben. Allerdings ist die Erteilung von Nutzungszertifikaten an Grundstückskäufer bei diesem Projekt noch immer problematisch, da manche Grundstücke und Menschen nicht im Einklang mit der genehmigten Planung und Gestaltung bauen.

Eine ähnliche Situation ereignete sich auch im MBQH 8018, Bezirk Quang Thang, in das die Minh Huong Investment, Construction and Trading Joint Stock Company investiert hat. Ein Bewohner der Ngo-Thuyen-Straße berichtete: „Sie haben zwar ein Haus gebaut und leben hier seit vielen Jahren, haben aber noch kein Rotes Buch erhalten und ihre Stromrechnung ist immer noch hoch. Viele Menschen leben seit vielen Jahren ohne Rotes Buch und sind sich daher ihres Eigentums nicht sicher.“

"Tricks", um das Gesetz und seine Folgen zu umgehen

Die aktuelle Realität zeigt, dass Investoren in den oben genannten Bereichen das Projektentwicklungsmodell häufig nach dem 5-stufigen „schnellen und einfachen“ Prozess anwenden: Gewinn der Auktion mit einem hohen Preis; Beschaffung von Kapital von Käufern in Form von „Kapitaleinlageverträgen“ und „Darlehensverträgen“; minimale Investitionen in die Infrastruktur, um die Kosten schrittweise zu senken; Lassen Sie die Leute ihre eigenen Häuser ohne strenge Aufsicht bauen; Dadurch verlängert sich die Zeit bis zur Ausgabe der roten Bücher, während der Cashflow aus diesem Projekt in andere Projekte investiert werden kann.

Wohngebiet im Stadtgebietsprojekt Nui Long, kombiniert mit einem Umsiedlungsgebiet zur Baufeldräumung für das Ost-West-Ringstraßenprojekt, Stadt Thanh Hoa. Foto: PV

Laut Herrn Nguyen Trong H. aus Thanh Hoa City, einem Veteranen der Immobilienbranche, liegt das Problem im nicht nachhaltigen Geschäftsmodell. Denn die Investoren konzentrieren sich nach der Formel auf kurzfristige Gewinne, ignorieren langfristige Verpflichtungen und sind völlig von dem Kapital abhängig, das sie von Käufern mobilisieren, wodurch eine instabile Spirale entsteht. Einige Projekte geraten ins Stocken und können aufgrund mangelnder finanzieller Kapazitäten der Investoren oder der Projektmanagementkapazitäten nicht vorangetrieben werden.

Um möglichst schnell Kapital anzuziehen, haben Investoren viele ausgeklügelte Vertragsmethoden eingesetzt, um das Gesetz zu umgehen. Bei den Projekten MBQH 2125, Phase 1 und Phase 2, handelt es sich typischerweise um Darlehensverträge. Dong Phat Urban Southeast Residential Area Project (auch bekannt als MB 584), Bezirk Quang Thanh …; sowie die Formen der Kapitaleinlageverträge oder der langfristigen Einlagen. Obwohl diese Formen kaum rechtlichen Schutz für Käufer bieten, erfreuen sie sich dennoch großer Akzeptanz. Grund dafür sind die Kombination aus attraktiven Preisen, erstklassigen Lagen, fehlenden Rechtskenntnissen der Bevölkerung und vor allem der „Crowd“- und „Gemeinsam-Kaufen“-Mentalität, die eine Welle unüberlegter Investitionen ausgelöst hat.

Rechtsanwalt Le Thi Phuong, Direktor der Anwaltskanzlei Le Phuong Hoang, analysierte zwei für Kunden ungünstige Fälle beim Abschluss eines Darlehensvertrags: Erstens, wenn im Vertrag kein Zusammenhang zwischen der Darlehenshöhe und dem konkreten Grundstück ersichtlich ist, kann der Investor bei steigenden Immobilienpreisen nur die Tilgung und die Zinsen zurückzahlen, ohne die Immobilie zu übertragen. Zweitens: Enthält der Darlehensvertrag Inhalte, die sich auf ein bestimmtes Grundstück beziehen, kann es sich um ein Scheingeschäft handeln, mit dem der Verkauf künftiger Immobilien verschleiert wird, obwohl das Projekt noch nicht zum Verkauf steht. Im Streitfall können beide Kaufverträge vom Gericht für nichtig erklärt werden, der Käufer erhält lediglich das Geld zurück, nicht jedoch die Immobilie. „Der Vorteil eines Darlehensvertrags besteht darin, dass er Investoren hilft, frühzeitig Geld zu erhalten, ohne gegen die Geschäftsbedingungen des Immobiliengeschäfts zu verstoßen. Käufer sind jedoch in ihren Landnutzungsrechten kaum geschützt, da es sich dem Namen nach nur um ein Darlehen handelt“, betonte Rechtsanwalt Le Thi Phuong.

Dies ist nicht nur für Käufer durch Kreditverträge, Kapitaleinlagen und Kautionen nachteilig, sondern der spontane, nicht planungskonforme Hausbau hat auch zu chaotischen und unsynchronisierten Architekturstilen geführt, die die städtische Ästhetik zerstören und langfristige Folgen für das städtische Wohnumfeld haben.

Der stellvertretende Direktor des Provinzinstituts für Planung und Architektur, Ngo Ngoc Thuc, analysierte: „Frühere Projekte im Stadtgebiet beschränkten sich auf den Rohbau an Hauptstraßen und Landschaftsachsen. In den übrigen Bereichen wurden Grundstücke oft von Investoren verkauft und Häuser selbst gebaut. Dies ist eine häufig angewandte Form, da in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach Wohnraum und die Kaufkraft auf dem Markt in Thanh Hoa City nicht hoch waren.“

Zum Bereich Planung und Bau wies Herr Ngo Ngoc Thuc darauf hin: Die Standards des Bauministeriums enthalten spezifische Vorschriften zu Flächennutzungskoeffizienten und Bauabständen. In Wirklichkeit jedoch kommt es vor, dass die Leute nach dem Kauf von Grundstücken in vielen neu geplanten Gebieten in der Stadt Thanh Hoa oft über das Ziel hinaus bauen und 100 % der Grundstücksfläche bebauen, also viel mehr als die Vorschriften erlauben (bei Grundstücken unter ^{100 m²} dürfen nur 90 % bebaut werden, bei Grundstücken mit ^{200 m²} nur 70 % …). Die Folgen dieser Situation führen nicht nur zu einer Einengung des städtischen Raums, sondern wirken sich auch direkt auf die Wohnqualität der Bewohner aus. Durch zu dichte Bauvorhaben sind Wohngebiete entstanden, in denen es an Grünflächen und Freiflächen mangelt. Dadurch werden die städtischen Gebiete stickig, die Luftzirkulation wird eingeschränkt und die Außentemperaturen steigen, was sich langfristig negativ auf die Gesundheit und Lebensqualität der Menschen auswirkt.

Durch unsere Untersuchungen haben wir erfahren, dass das Volkskomitee der Stadt Thanh Hoa drastische Maßnahmen ergriffen hat, da die Investoren in einigen neuen Stadtgebieten die Ausstellung von Landnutzungszertifikaten an die Bevölkerung noch nicht abgeschlossen haben. Am 27. März 2025 hielt das Volkskomitee der Stadt Thanh Hoa eine Konferenz zu diesem Thema ab, an der Stadtoberhäupter, relevante Abteilungen und Vertreter von Unternehmen teilnahmen, die mit der Veröffentlichung der roten Bücher an neun Planungsstandorten im Rückstand sind. Auf der Konferenz wurde der Fortschritt bei der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten bei den Volkskomitees der Stadt überprüft, in der Regel bei den Volkskomitees Nr. 2349/UBND-QLDT und 1279/UBND-QLDT des Bezirks Quang Hung. 08/UB-CN Nam Ngan-Bezirk; 934/UBND-QLDT, 2107/UBND-QLDT, 4074/UBND-QLDT Bezirk Dong Hai; 6804/UBND-QD Bezirk Phu Son ...

Bemerkenswert ist, dass diese MBQHs viele Jahre lang Bestand hatten, manche Projekte schon seit über einem Jahrzehnt, doch viele MBQHs weisen nur eine geringe Vergabequote für Landnutzungsrechte auf und viele Grundstücke wurden nicht vorschriftsmäßig mit Rohbauten bebaut oder entsprechen nicht den genehmigten städtebaulichen Entwürfen. Bei der Lösung der Schwierigkeiten in diesen 9 MBQH gab es Unternehmen, die aktiv kooperierten und die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten an Landkäufer abschlossen, es gab jedoch auch Unternehmen, die träge waren, die Verfahren absichtlich nicht umsetzten und ihre Verantwortung gegenüber den Kunden, die Land gekauft hatten, vernachlässigten.

Auf dieser Konferenz legte das Volkskomitee der Stadt Thanh Hoa die Frist für die Ausstellung von Landnutzungszertifikaten an die Bevölkerung auf den 1. Juli 2025 fest – den Zeitpunkt, an dem das Verwaltungsmodell auf Bezirksebene gemäß den Anweisungen der Zentralregierung und der Provinz geändert wird. Der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Thanh Hoa warnte: „Wenn die Unternehmen nach Ablauf dieser Frist nicht nachkommen, ist die Stadt nicht mehr dafür verantwortlich, den Haushalten separate Zertifikate für Landnutzungsrechte auszustellen.“ Dies ist ein starker Schritt, der die Anleger dazu zwingt, den jahrelangen Rückstand rasch aufzuholen.

Das Volkskomitee der Stadt Thanh Hoa verlangt von den Unternehmen außerdem, dass sie ihre Pläne vor dem 30. April 2025 öffentlich in den Medien bekannt geben, beim Volkskomitee des Bezirks aushängen und konkrete Lösungen umsetzen. Angesichts des großen Arbeitsrückstands und der immer näher rückenden Frist bestehen jedoch weiterhin Bedenken hinsichtlich der Fähigkeit der Unternehmen, die Fristen einzuhalten. Dies gilt insbesondere, da die eigentliche Ursache dieser Probleme in dem nicht nachhaltigen Entwicklungsmodell des „Hit and Run“ liegt, das sich in der Arbeitsweise vieler Immobilienunternehmen festgesetzt hat.

Nach Dung - Viet Huong

Lektion 3: Lösung schwieriger „Probleme“ und Richtungen für eine nachhaltige Stadtentwicklung

Quelle: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-2-nhung-du-an-nhan-ban-cua-mbqh-2125-giai-doan-1-247276.htm