Immobilienmarkt kurzfristig „heiß“

Allerdings ist der Anstieg der Preise und des Transaktionsvolumens in den genannten Gebieten spekulativ und birgt zahlreiche Risiken für den Immobilienmarkt. Die Behörden vielerorts haben vor dieser Situation gewarnt und die Kontrolle und Verwaltung des Marktes verstärkt.

Statistiken des Bauministeriums im kürzlich veröffentlichten Bericht zur Immobilienmarktlage im ersten Quartal 2025 zeigen, dass landesweit 101.049 Grundstücke erfolgreich gehandelt wurden. Dies entspricht einem Anstieg von 16,4 % gegenüber dem Vorquartal und 3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Segment Wohnungen und Einfamilienhäuser wurden hingegen insgesamt nur über 33.500 Produkte erfolgreich gehandelt.

Ein Vergleich dieser beiden Segmente zeigt, dass das Volumen der Grundstückstransaktionen im letzten Quartal mehr als dreimal so hoch war wie das Gesamtvolumen der Transaktionen im Bereich traditioneller Wohnimmobilienprodukte. Dies ist ein seltener „Phasenunterschied“, der zeigt, dass stark Geld in Grundstücke fließt.

Neben der großen Zahl an Transaktionen verzeichneten auch die Grundstückspreise einen starken Anstieg. In Bac Giang beispielsweise stiegen die Grundstückspreise in einigen Gebieten der Stadt Bac Giang im Vergleich zum Ende des Jahres 2024 um mehr als 20 %. Auch in Phu Tho stiegen die Grundstückspreise in einigen Wohngebieten, sogar in seit vielen Jahren verlassenen Stadtgebieten in den Gebieten Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu und Gia Cam, im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 20 bis 30 %. Oder in Hai Phong stiegen die Grundstückspreise in Kien Thuy, An Dong und Thuy Nguyen im Vergleich zum Ende des Jahres 2024 um 15 bis 20 %.

In der südlichen Region ist Nhon Trach ( Dong Nai ) weiterhin ein Ort des „Landfiebers“. Allein in den ersten drei Monaten des Jahres stiegen die Grundstückspreise in einigen Gebieten in Long Tho, Phu Dong und Phuoc Khanh um 20 bis 30 %, in manchen Gegenden sogar um über 40 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Experten gehen davon aus, dass die Zusammenlegung der Provinzverwaltungen gewisse Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat und in einigen Gebieten zu starken Preissteigerungen führt. Allerdings ist diese Situation nur von kurzer Dauer.

Zu diesem Phänomen bemerkte Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, dass der Immobilienmarkt in den betroffenen Gebieten jedes Mal, wenn Informationen über die Zusammenlegung von Provinzverwaltungseinheiten auftauchen, starke Schwankungen aufweise. Einige Spekulantengruppen seien schnell mit ihren gewinnbringenden Tricks auf den Markt gekommen und hätten die Erwartungen der Bevölkerung und Investoren hinsichtlich Änderungen in Planung und Infrastruktur ausgenutzt.

„Der Preisinflationsmechanismus beginnt oft mit der Verbreitung von Gerüchten über die Planung oder den Standort des neuen Verwaltungszentrums, um die Kaufpsychologie anzuregen. Anschließend können diese Gruppen interne Transaktionen durchführen, um einen vorgetäuschten ‚Fiebereffekt‘ zu erzeugen, der die Grundstückspreise innerhalb kurzer Zeit in die Höhe schnellen lässt und weit über ihren tatsächlichen Wert hinaus treibt“, analysierte Herr Luong.

Um nicht in die Falle des virtuellen Fiebers zu tappen, empfiehlt der Experte, zwischen einem Immobilienmarkt mit realem Wert und einem virtuellen Markt zu unterscheiden. Ein wirklich gesunder Markt muss auf einem realen Kaufbedarf und einer realen Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung basieren und von transparenter Planung und rechtlichen Informationen der Behörden begleitet sein. Andererseits müssen Immobilien auf dem realen Markt Cashflow durch Vermietung oder Gewerbe generieren können und über eine klar aufgebaute oder im Aufbau befindliche Verkehrsinfrastruktur und Versorgungseinrichtungen verfügen.

Nicht nur Grundstücke und Wohnungen sind betroffen, die Zusammenlegung der Provinzverwaltungsgrenzen bringt auch Bewegung in den Industrieimmobilienmarkt. Experten erwarten sogar einen „Schub“ für den vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt in der strategischen Übergangsphase. Dies schafft einen Hebel für die Bildung großflächiger Industrie- und Stadtgebiete, die in den Augen internationaler Investoren attraktiver werden.

Thomas Rooney, stellvertretender Direktor der Industrieberatungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte, dass die Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten nicht nur eine Änderung der Grenzen bedeute, sondern auch das Ziel habe, den Verwaltungsapparat zu straffen, die Fragmentierung der Planung zu verringern und die Wettbewerbsfähigkeit zwischen den Standorten zu steigern. Bei richtiger Umsetzung werde dies den Weg für die Bildung integrierter städtisch-industrieller Ökosysteme ebnen, die für ausländische Investitionen attraktiver seien, die bei der Auswahl ihrer Standorte zunehmend wählerisch seien.

Dementsprechend können die Provinzen mehr neue Industrieparks mit größeren Flächen planen und so den Unternehmen mehr Optionen bieten. Durch die Erhöhung der Grundstücksfonds können in- und ausländische Unternehmen leichter geeignete Standorte für die Eröffnung von Fabriken finden und so der Knappheit an Industrieland in Gegenden mit hoher Nachfrage entgegenwirken.

Darüber hinaus haben Provinzen mit größeren Flächen nach der Fusion die Möglichkeit, die Zoneneinteilung klarer zu trennen und so spezialisierte Industrieparks oder Industriekomplexe zu entwickeln, beispielsweise unterstützende Industrieparks oder spezialisierte unterstützende Industrieparks, die auf die Bereitstellung von Komponenten und Ersatzteilen für große Fertigungsindustrien oder eine bestimmte Fertigungsindustrie wie die Automobil- und Halbleiterindustrie spezialisiert sind.

„Standorte, die bereits heute als attraktive Investitionsstandorte gelten, werden sich durch eine Zusammenlegung und engere Planungsabstimmung in puncto Infrastruktur, Arbeitskräfte und Entwicklungsorientierung gegenseitig ergänzen. Durch die Großraumplanung können Standorte höhere Standards in Infrastruktur und Management erreichen und so ihre Position in der globalen Wertschöpfungskette verbessern“, analysierte Herr Thomas.

Allerdings wird es kurzfristige Herausforderungen geben, bevor langfristige Vorteile realisiert werden können. Denn die Anpassung der Verwaltungsgrenzen wird sich zwangsläufig auf eine Reihe von Faktoren auswirken, von der Flächennutzungsplanung über die Investitionsgenehmigung bis hin zu rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Umwelt und Bau.

Laut Thomas Rooney könnten Unternehmen kurzfristig aufgrund von Führungswechseln und nicht abgestimmten Richtlinien zwischen den fusionierten Standorten in Schwierigkeiten geraten. Langfristig bietet sich jedoch eine große Chance, einen transparenteren und effektiveren Rechtsrahmen zu schaffen. Die Koordinierung und Vereinheitlichung der Verfahren in den neuen Verwaltungsbereichen spart Zeit und stärkt das Vertrauen der Investoren.

Bei Industrieimmobilien sind Stabilität und Klarheit in der Planung von entscheidender Bedeutung. Durch die Vereinheitlichung von Verfahren und Richtlinien wird der Weg für großflächige Industrieparks geebnet, die eine Logistikinfrastruktur, Satellitenstädte und interregionale Verkehrsverbindungen integrieren.

Wenn die Fusion parallel zu Infrastrukturinvestitionen – insbesondere in den Bau von Umgehungsstraßen, Seehäfen, Flughäfen und digitaler Infrastruktur – erfolgt, sind Industrieparks nicht länger an Verwaltungsgrenzen gebunden. Unternehmen können dann Arbeitskräfte aus einer größeren Anzahl von Standorten zu günstigeren Betriebskosten anwerben.

Der Ausbau der interregionalen Infrastruktur fördert zudem den Trend zur Abkehr von traditionellen Industriemärkten, wo das Angebot begrenzt ist und die Investitionskosten steigen. Neue Standorte mit großen, günstigen Grundstücksreserven und verbesserter Infrastruktur haben die Chance, sich zu neuen Industriezentren zu entwickeln.