Der Vorsitzende der vietnamesischen Anwaltsvereinigung, Do Ngoc Thinh, schlug vor, die Bestimmungen zum gemeinsamen und getrennten Eigentum im Wohnungsgesetz zu ändern, um Streitigkeiten zu begrenzen.
In letzter Zeit kam es bei Mehrfamilienhäusern häufig zu Streitigkeiten über die Fläche, die Versorgungseinrichtungen und die Infrastruktur im Eigentum von Investor und Bewohner. Am heftigsten war dabei die Aufteilung des Eigentums und der Parkplatz für Motorräder und Autos im Keller. Dr. Do Ngoc Thinh, Vorsitzender der vietnamesischen Anwaltskammer und Mitglied des Rechtsausschusses der Nationalversammlung , antwortete VnExpress zu diesem Thema anlässlich der Vorlage des Entwurfs zur Änderung des Wohnungsgesetzes bei der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung.
- Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern bezüglich des Eigentums an Wohnungen gibt es schon seit vielen Jahren, aber warum konnten das Wohnungsgesetz und andere gesetzliche Regelungen durch Änderungen und Ergänzungen diese Situation nicht vollständig lösen?
Das System der Rechtsdokumente wird trotz mehrfacher Änderungen und Ergänzungen aufgrund zunehmend komplexerer Streitigkeiten immer noch nicht den praktischen Anforderungen gerecht. Es gibt Fälle, die bereits vor Erlass der gesetzlichen Regelungen aufgetreten sind, bis heute andauern und nicht vollständig gelöst wurden. Die Überprüfung und Behandlung von Verstößen in diesem Bereich erfolgte nicht gründlich und zeitnah. Vielerorts wurde das Management gelockert, viele Investoren zahlen ihre Schulden aus dem Instandhaltungsfonds nur schleppend, und es gibt Anzeichen für Verstöße gegen das Strafrecht, gegen die die zuständigen Behörden nicht vorgegangen sind.
Der von den Bewohnern im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählte Verwaltungsrat hat seine repräsentative Rolle noch nicht vollständig wahrgenommen, da es an konkreten Leitlinien zur Funktionsweise und Rechtmäßigkeit dieser Organisation mangelt. Den meisten der derzeitigen Verwaltungsräte von Wohnungseigentümergemeinschaften fehlt es an Fachwissen in der Verwaltung und Führung von Eigentumswohnungen und sie sind nicht professionell ausgebildet. Daher ist es schwierig, die Rechte der Bewohner bei Streitigkeiten mit Investoren zu vertreten und zu schützen.
Anwalt Do Ngoc Thinh spricht vor der Nationalversammlung. Foto: Pham Thinh
- Warum sind Ihrer Meinung nach gesetzliche Regelungen zur Aufteilung von Versorgungseinrichtungen sowie Gemeinschafts- und Privateigentumsflächen in Mehrfamilienhäusern in der Praxis nicht umsetzbar?
- Die Rechte des gemeinschaftlichen und privaten Eigentums sind im Wohnungsgesetz 2014, im Zivilgesetzbuch 2015 und in den Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern (herausgegeben mit Rundschreiben Nr. 02/2016 des Bauministeriums ) sowie in einer Reihe weiterer damit verbundener Leitfäden festgelegt. In der Praxis gibt es jedoch noch viele Mängel, typischerweise Streitigkeiten über Parkplätze.
Gemäß Rundschreiben 02 müssen die dem Eigentümer gehörende Fläche und Ausstattung sowie das Miteigentum des Eigentümers im Kauf- und Mietvertrag der Wohnung klar angegeben werden. Zusammen mit dem Vertrag muss der Investor dem Käufer Zeichnungen und eine Liste des Miteigentums gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vorlegen.
Streitigkeiten zwischen Kunden und Investoren entstehen dadurch, dass zwischen Gemeinschaftseigentum und Privateigentum nicht unterschieden werden kann und zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung unklar ist, beispielsweise ob Parkplätze verkauft werden sollen oder nicht, wie viele Parkplätze sich im Gebäude befinden, die Grundsätze der Parkplatzregistrierung usw. Daher denke ich, dass es zwar gesetzliche Regelungen gibt, in der Realität aber besteht immer noch ein potenzielles Streitrisiko, wenn die Parteien einen Vertrag ohne klare Unterscheidung unterzeichnen.
Vor dem Inkrafttreten des Rundschreibens 02 am 15. Februar 2016 gab es in vielen Mehrfamilienhäusern Kauf- und Mietverträge für Wohnungen, in denen dies nicht klar geregelt war, was zu zahlreichen Konflikten und Streitigkeiten über das Eigentum an Kellern führte.
- Was denken Sie, wenn ein Anwalt sagt, dass die Hauptursache für den Ausbruch von Streitigkeiten die derzeitige Regelung ist, dass die Fläche zum Abstellen von Autos in Mehrfamilienhäusern der Verwaltung oder dem Eigentum des Investors gehört, obwohl es sich hierbei um gemeinschaftliches Eigentum handeln soll?
- Einer der Höhepunkte des Rundschreibens Nr. 02/2016 ist die Regelung zum Eigentum und zur Verwaltung von Pkw-Stellplätzen in Mehrfamilienhäusern. Der Kauf und die Anmietung von Pkw-Stellplätzen werden im Kauf- und Mietvertrag der Wohnung oder in einem separaten Vertrag festgehalten.
Parkplätze für Motorräder, Dreiräder und Behindertenfahrzeuge sind gemeinschaftliches Eigentum der Eigentümer des Mehrfamilienhauses. Bei Pkw-Parkplätzen können Käufer oder Mieter von Wohnungen oder anderen Bereichen des Mehrfamilienhauses entscheiden, ob sie diese kaufen oder mieten möchten. Andernfalls wird der Parkplatz vom Investor verwaltet. Dem Investor ist es nicht gestattet, die Investitionskosten für den Bau dieses Parkplatzes in den Kauf- oder Mietpreis einzubeziehen.
Neben der Entscheidung, einen Parkplatz in dem Mehrfamilienhaus zu kaufen oder zu mieten, können Wohnungseigentümer ihren Parkplatz auch weiterverkaufen oder vermieten. Die Nachfrage nach Parkplätzen in Wohnungen hat jedoch in letzter Zeit zugenommen, und der Kauf und Verkauf von Parkplätzen ist meist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, was zu einer Monopolstellung des Investors führen und den Verkaufspreis in die Höhe treiben kann.
Ich denke, wenn der Staat anerkennt, dass Parkplätze Investoren gehören, sollte er einen Höchstpreis festlegen, damit Investoren keine zu hohen Preise für den Kauf oder die Miete verlangen. Angesichts der derzeit großen Nachfrage nach Parkplätzen können Vorschriften, die den Kauf und Weiterverkauf von Parkplätzen sowie die Übertragung von öffentlichen und privaten Bereichen von Investoren im Zusammenhang mit Parkplätzen erlauben, jedoch leicht zu zivilrechtlichen Streitigkeiten führen. Dabei handelt es sich um eine Frage, die stark mit öffentlichen Interessen verbunden ist.
Auch die Frage der Übertragung des Eigentums an der Tiefgarage in das gemeinsame Eigentum der Wohnungseigentümer muss sorgfältig geprüft werden. Denn wenn die Parkfläche in das gemeinsame Eigentum einbezogen wird, sind die Kosten für den Bau des Parkplatzes in den Kosten für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung enthalten. Und es gibt Haushalte, die kein Auto benutzt haben oder nicht brauchen, aber dennoch diese Kosten beim Hauskauf tragen müssen.
- Das Gesetz schreibt vor, dass Investoren die Kosten für den Bau von Parkplätzen nicht in den Verkaufspreis einer Wohnung einbeziehen dürfen. Aber woher wissen wir, ob sie diese Kosten im Verkaufspreis einbeziehen oder nicht? Tatsächlich gibt es in vielen Mehrfamilienhäusern Streit über diese Frage.
- Ich habe keine aktuellen Vorschriften gesehen, die diesen Inhalt klären. Es handelt sich um eine Gesetzeslücke. Man kann nicht kontrollieren, ob die Investitionskosten für den Bau eines Parkplatzes in den Verkaufspreis der Wohnung eingerechnet werden oder nicht. Die Unfähigkeit zu bestimmen, welchem Teil des Parkplatzes ein Grundstück gehört, ist der Grund für Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern.
Meiner Meinung nach handelt es sich bei dem Parkplatz des Mehrfamilienhauses um Gemeinschaftseigentum. Tatsächlich sind alle Gemeinschaftsflächen des Mehrfamilienhauses, einschließlich des Parkplatzes, im Verkaufspreis des Mehrfamilienhauses enthalten und ab dem Zeitpunkt der Übergabe wird der Investor sein Eigentum beenden.
- Warum werden Ihrer Meinung nach so wenige Streitigkeiten vor Gericht gebracht, wenn Sie Eigentumsstreitigkeiten in Mehrfamilienhäusern überwachen oder direkt Stellungnahmen abgeben und Beschwerden beilegen?
Die Bearbeitung der Fälle zeigt, dass es sich um langjährige, drängende Streitigkeiten in der Gemeinde handelt. Die große Zahl der Einwohner ist manchmal nachteilig, da es schwierig ist, eine gemeinsame Stimme zu finden. Auch die Genehmigung einer Streitbeilegung ist schwierig, da niemand bereit ist, Klage einzureichen. Andererseits ist es bei einer großen Zahl von Menschen schwierig, sich auf die Kosten einer Klage zu einigen, sodass sich der Fall allmählich in die Länge zieht und offen bleibt.
Bei einer Klage vor Gericht müssen die Bewohner bzw. die Hausverwaltung zunächst einen Gerichtskostenvorschuss entrichten, der sich nach dem Wert der Immobilie richtet. Dies führt dazu, dass viele von einer Klage Abstand nehmen und sich mit dem Investor einigen.
Darüber hinaus wird der von beiden Parteien unterzeichnete Kaufvertrag häufig vom Investor aufgesetzt und legt die Rechte der Bewohner in Bezug auf die Gemeinschaftsbereiche (Keller, Treppenhaus, Terrasse usw.) nicht klar fest, sodass die Bewohner im Streitfall kaum eine Grundlage haben, um vor Gericht zu klagen und ihre Rechte geltend zu machen.
Meiner Meinung nach müssen Streitigkeiten um Mehrfamilienhäuser von den Parteien durch Verhandlungen und Schlichtung gemäß den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen beigelegt werden. Können Verhandlungen und Schlichtung nicht erreicht werden, sollte ein Volksgericht zur Lösung herangezogen werden. Staatliche und lokale Behörden müssen Verstöße der Parteien kontrollieren, überwachen und streng ahnden.
- Der Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes wird der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt. Wie werden Sie als Abgeordneter der Nationalversammlung zur Lösung von Eigentumsstreitigkeiten bei Mehrfamilienhäusern beitragen?
- Der Entwurf befindet sich noch in der Konsultationsphase und regelt darin insbesondere zahlreiche Inhalte im Zusammenhang mit dem Gemeinschafts- und Privateigentum an Mehrfamilienhäusern, um aktuelle Streitigkeiten zu begrenzen und Mehrfamilienhäuser während der Nutzung sicherer zu machen.
Ich habe die Stellungnahmen der Anwälte der vietnamesischen Anwaltskammer zur Kenntnis genommen, um zur Änderung und Ergänzung des 5. Entwurfs des Wohnungsgesetzes beizutragen. Wir haben vier Themenkomplexe zu Eigentum, Entwicklungspolitik, Wohnungstransaktionen und -verwaltung vorgeschlagen, um Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Wohnungswesen zu minimieren, die Rechte und berechtigten Interessen der Beteiligten maximal zu schützen und die Vervollständigung des Rechtssystems im vietnamesischen Wohnungssektor zu fördern.
Ich schlage vor, die Regelungen zum Gemeinschaftseigentum und Privateigentum an Mehrfamilienhäusern im Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes zu ändern. Demnach werden Parkplätze in Mehrfamilienhäusern als Gemeinschaftseigentum eingestuft und die Frage des Kaufs und Verkaufs dieser Stellplätze wird nicht aufgeworfen. Dies wird die damit verbundenen Streitigkeiten minimieren.
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