Lektion 1: Die traurige Realität

Noch nie war die Lage auf dem Immobilienmarkt so düster wie derzeit. Es werden nur wenige neue Immobilienprojekte gestartet, alte Projekte liegen nahezu „inaktiv“, viele Immobilienetagen sind nur noch auf niedrigem Niveau im Betrieb und müssen teilweise geschlossen werden, was zur Kündigung tausender Mitarbeiter führt. Gleichzeitig nehmen die Unternehmens- und Anleiheschulden zu und es besteht die Gefahr, dass sie jederzeit „explodieren“.

Die „magische“ Anziehungskraft hat nachgelassen

Das Immobiliengeschäft im Allgemeinen und der Markt für Luxusimmobilien im Besonderen sind einer der wichtigsten Wirtschaftssektoren und tragen erheblich zum Wachstum und BIP des gesamten Landes bei. Darüber hinaus sichern Immobilien Millionen von Arbeitnehmern Arbeitsplätze und Einkommen und sind eng mit vielen Branchen verbunden: der Produktion von Baumaterialien, dem Tourismus – Resorts, dem Bank- und Finanzwesen, dem Baugewerbe usw. Angesichts der streng kontrollierten Kreditvergabe und einer Reihe noch nicht gelöster rechtlicher Schwierigkeiten sind die Investoren von Immobilienprojekten jedoch finanziell nicht stark genug und die Rechtsdokumente unvollständig, sodass die „Kunden“ nicht mehr so ​​schnell und problemlos zahlen wie früher. Dies hat zu schleppenden Verkäufen geführt, der Immobilienmarkt befindet sich nahezu im freien Fall und schafft eine beispiellos düstere Szene.

Aufgrund der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie ist die Weltwirtschaft in letzter Zeit in Schwierigkeiten geraten. Inflation und steigende Bankzinsen haben den Immobilienmarkt, insbesondere das Segment der Luxusimmobilien, stark beeinträchtigt. Für viele neue Immobilienprojekte liegen keine Genehmigungen vor, und alte Projekte hinken dem Zeitplan hinterher, was zu einem immer knapperen Angebot führt. Mittlerweile sind viele Immobilienprojekte ausverkauft, die Investoren haben sie jedoch nicht wie geplant fertiggestellt, was zu einer Reihe verlassener Villen mit überwuchertem Gras und damit zu Verschwendung geführt hat.

Viele ausländische Investoren sind davon überzeugt, dass der Immobilienmarkt in Vietnam durch eine große Bevölkerung und eine große Nachfrage nach Immobilien gekennzeichnet ist, was für sie immer ein attraktiver Grund ist, sich dort umzusehen. Vietnam fördert die Urbanisierung, während die Regierung entschlossen ist, als Speerspitze der Entwicklung eine rauchfreie Industrie aufzubauen. Darüber hinaus steigt die Zahl der hochklassigen Kunden, die dies als einen Anlagekanal mit hohem Gewinnpotenzial betrachten, obwohl er nachweislich viele Risiken birgt.

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Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen erreichte das in Immobilien investierte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital im Jahr 2021 zwar nur 2,6 Milliarden US-Dollar, stieg jedoch bis 2022 auf 4,5 Milliarden US-Dollar und das erste Quartal 2023 wies noch positive Anzeichen auf. Der Immobiliensektor ist nach der verarbeitenden Industrie und der verarbeitenden Industrie der zweitgrößte Sektor, der ausländisches Direktkapital anzieht.

Herr Le Minh Hiep, ein Luxus-Immobilienhändler im Bezirk Nam Tu Liem, sagte: „Meine beiden Freunde und ich haben gemeinsam investiert. Vor einigen Jahren machten wir gute Gewinne und verfügten über schnelle Liquidität, aber seit 2021 haben wir fast keine Villen mehr gekauft, und einige der Villen, die wir zuvor „behalten“ hatten, wurden noch nicht verkauft. Obwohl es Kaufinteressenten gab, boten sie einen zu niedrigen Preis.“ Herr Hiep fügte hinzu: „Glücklicherweise haben wir beim Kauf kein Geld von der Bank geliehen. Hätten wir uns bisher Geld geliehen und Zinsen zahlen müssen, hätten wir es dringend verkaufen müssen.“

Es ist ersichtlich, dass sich die Immobilienpreise derzeit nicht mehr auf dem Höhepunkt befinden wie vor vielen Jahren.

Sind Angebot und Nachfrage virtuell?

Immobilienexperten sagen, dass das Angebot im gehobenen Immobiliensegment (vor allem Villen) recht groß ist. Allerdings wird das Angebot an neuen Immobilien zunehmend knapper, da nur noch sehr wenige prestigeträchtige High-End-Immobilienprojekte mit ausreichendem finanziellen Potenzial umgesetzt werden. Gleichzeitig ist das Angebot an Villen und Ladenhäusern (ein Wohnmodell kombiniert mit Gewerbebetrieben) in Hanoi und den nördlichen Provinzen stark zurückgegangen. Derzeit besteht das Hauptangebot aus Immobilienprojekten, die vor 2020 umgesetzt wurden. Von 2021 bis zum ersten Quartal 2023 wurden nur eine Handvoll Immobilienprojekte im High-End-Segment umgesetzt, wobei dieses Segment hauptsächlich für die Oberschicht und nicht für Menschen mit niedrigem Einkommen bestimmt ist. Infolgedessen ist die ohnehin schon düstere Marktlage noch düsterer geworden.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsleiter von Dai Phong Construction Investment – ​​Real Estate Joint Stock Company, kommentierte: „Das Angebot an Villen und Stadthäusern in Hanoi ist seit langem kontinuierlich knapp, während das neue Angebot im Jahr 2022 und Anfang 2023 hauptsächlich aus laufenden Projekten stammt und sich auf die Vororte von Hanoi konzentriert.“ In gewisser Weise wird es dem Markt mehr Produkte bieten, aber die Auswahl ist nicht groß.

Einer Umfrage von Reportern in der Provinz Quang Ninh zufolge ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern noch immer reichlich, stammt aber hauptsächlich aus alten Immobilienprojekten wie BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group … und es werden fast keine neuen Immobilienprojekte umgesetzt, das Angebot an neuen Immobilien hat einen Tiefpunkt erreicht.

Unterdessen ist die Versorgung in den Ortschaften Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh usw. ebenfalls nicht sehr vielversprechend. In diesen Provinzen und Städten gibt es nur wenige hochwertige Immobilienprojekte und ein begrenztes Transaktionsvolumen. In den letzten Jahren wurden nur sehr wenige hochwertige Immobilienprojekte umgesetzt. Während das alte Projekt zum Stillstand kommt, haben viele Villen und Geschäftshäuser zwar Eigentümer, werden aber nicht genutzt, was zur Vernachlässigung, Verschwendung und möglicherweise zu sozialen Missständen führt.

So sieht das Angebot aus, und was die Nachfrage betrifft, sagen Experten, dass der Trend zu Villen und Geschäftshäusern mit Grünflächen, optimaler Infrastruktur, einer komplexen Lage und bequemer Verkehrsanbindung bei den Kunden an erster Stelle stehen wird. Darüber hinaus sind die Urbanisierungsrate, die natürliche Bevölkerungswachstumsrate und der Aufstieg der Mittel- und Oberschicht die Hauptantriebskräfte für eine steigende Nachfrage nach Villen in der kommenden Zeit.

Tatsächlich gilt: Sobald sich die Wirtschaft nach der Covid-19-Pandemie deutlich erholt hat, die Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt von den Kommunen ernsthaft umgesetzt werden, der Kreditspielraum gelockert und Unternehmensanleihen garantiert werden, werden Konzerne, Unternehmen und Privatpersonen bald Zugang zum notwendigen Kapital haben. Von dort aus werden Immobilienprojekte umgesetzt und eine Vielzahl hochwertiger Immobilienprodukte auf den Markt gebracht: Villen, Geschäftshäuser, Resorts, Gesundheitsimmobilien usw. Die Kauf- und Verkaufskraft des Immobilienmarktes wird wieder stark sein.

Fusionen und Übernahmen erscheinen

Dies ist ein Naturgesetz: Die Starken überwältigen die Schwachen, und die Übernahme und Verschmelzung der Schwachen mit den Starken ist in der Immobilienbranche in letzter Zeit eine normale Sache. Doch in jüngster Zeit gab es „Haie“ aus dem In- und Ausland, die über zahlreiche Investmentfonds oder mit Bargeld hochwertige Immobilienprojekte und rechtlich saubere Entwicklungsprojekte kauften.

Es lässt sich erkennen, dass sich vietnamesische Immobilienunternehmen von Anfang 2023 bis heute in vier typische Gruppen unterteilen: Risiko, Balance, Potenzial und „neue Akteure“. Zu der Gruppe der „neuen Akteure“ zählen Unternehmen, Investmentfonds usw., die nach Möglichkeiten suchen, durch Fusionen und Übernahmen in den Immobilienmarkt einzudringen.

Typische Beispiele sind FLC Group, Tan Hoang Minh … Nachdem ihre Führungskräfte in rechtliche Schwierigkeiten geraten waren, wollte eine Reihe „großer Jungs“ in potenzielle Projekte dieser Unternehmen einsteigen. Bamboo Airways hat sich offiziell von der FLC Group getrennt, was dazu führt, dass bei vielen Immobilienprojekten dieser Gruppe in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho usw. die Gefahr besteht, dass die Umsetzung eingestellt werden muss oder sie zur weiteren Erforschung und Umsetzung des Projekts an andere Partner übertragen werden müssen.

Darüber hinaus werden derzeit mehrere weitere Akquisitionen verhandelt. Nach Ansicht vieler Wirtschafts- und Immobilienexperten werden viele Projektinvestoren angesichts der derzeit schwachen Immobilienmarktlage und der schwierigen Finanzlage, wenn diese Situation anhält, kein Geld mehr haben, um sie umzuschichten, und sie werden möglicherweise über die Übertragung oder den Verkauf ihrer Immobilienprojekte nachdenken müssen. Ganz zu schweigen davon, dass viele Unternehmen und ausländische Investmentfonds Geld bereitstellen und auf die Gelegenheit warten, inländische Immobilienprojekte zu erwerben, wenn Unternehmen in Schwierigkeiten geraten und zum Verkauf gezwungen sind.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender der City Real Estate Association. Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) schlägt vor: Die Regierung und der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung erwägen, Unternehmen die Übertragung von Immobilienprojekten im Rahmen des in der Resolution Nr. 42/2017/QH14 vom 21. Juni 2017 der Nationalversammlung festgelegten Pilotmechanismus zu gestatten. Laut Herrn Chau wird die Umsetzung die Cashflow- und Liquiditätsprobleme von Immobilienunternehmen lösen, darunter auch Unternehmen, die kurz vor der Fälligkeit stehender Anleihen ausgeben. Indem der Staat Unternehmen die Übertragung von Projekten gemäß Vereinbarungen und Bedarf gestattet, kann er sowohl Steuern einziehen als auch die Effektivität und Effizienz der staatlichen Verwaltung des Immobilienmarktes verbessern, die Transparenz erhöhen und die Situation „untergründiger“ Projektübertragungen, die als Anteilsübertragungen getarnt sind und dem Staatshaushalt Verluste zufügen, überwinden.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, sagte: „Das Angebot an direkt von Investoren verkauften Immobilien in aktuellen Projekten in diesem Segment ist sehr begrenzt, was auf die geringe Anzahl neuer Wohnungen zurückzuführen ist, die auf den Markt gebracht werden.“ Allerdings bilden Stadthäuser noch immer die wichtigste Produktlinie, gefolgt von Villen und Geschäftshäusern, die jedoch nur einen kleinen Teil des aktuellen Gesamtangebots ausmachen.

Lektion 2: Rennen, um langsam „fertig“ zu werden

Investoren von Immobilienprojekten geben viele Gründe dafür an, die meisten davon sind jedoch auf die langsame Räumung des Geländes, Änderungen der Rechtsmechanismen und Steuerpolitik sowie die schwache Finanzkraft vieler Unternehmen zurückzuführen, was zu einer langsamen Projektabwicklung führt.

Langsam voranschreitende Immobilienprojekte breiten sich weit aus

In den meisten der 63 Provinzen und Städte hinken die Immobilienprojekte dem Zeitplan hinterher. Das Segment der Luxusimmobilien befindet sich jedoch hauptsächlich in großen Provinzen und Städten mit günstiger geografischer Lage und Potenzial für die Erschließung des Tourismus sowie für den Ausbau des Transportwesens und der Infrastruktur.

Der Ort mit den meisten Immobilienprojekten im Rückstand ist Hanoi. Unvollständigen Statistiken zufolge gibt es in Hanoi derzeit mehrere hundert Projekte, deren Umsetzung nur langsam vorankommt. Das entspricht einer Fläche von über 5.000 Hektar, die nicht genutzt wird und eine enorme Verschwendung darstellt.

Einige Immobilienprojekte verzögern sich um bis zu zehn Jahre, wie beispielsweise: Kim Chung – Di Trach Urban Area (jetzt umbenannt in Hinode Royal Park Urban Area – PV) im Bezirk Hoai Duc. Stadtgebiet Or Nam An Khanh der Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), das einst als Wohnparadies beworben wurde. Allerdings sind die Räumungsarbeiten noch nicht abgeschlossen und viele Villen und Stadthäuser stehen noch immer leer, was zu einer Verschwendung von Ressourcen führt. Der Medienvertreter von Sudico sagte: „Aufgrund der jüngsten Flaute auf dem Immobilienmarkt besitzen viele Kunden, die in Villen investieren, nur Grundstücke und warten auf positive Veränderungen auf dem Markt.“ Dies führt dazu, dass einige Villen aufgegeben werden, wodurch die Schönheit des Projekts insgesamt verloren geht.

Das von der Song Thao Company Limited finanzierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort in Phu Tho hat eine Fläche von mehr als 87 Hektar, liegt mehr als zwei Jahrzehnte hinter dem Zeitplan zurück und weist zahlreiche Verstöße auf ... Das Projekt ist derzeit aufgegeben und wird von den Menschen als Weideland für Vieh genutzt.

Herr Tran Van Kien, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Thanh Thuy, sagte offen: „Das Problem des Thanh-Thuy-Thermalquellenprojekts liegt derzeit in der Kapazität des Investors. Das Projekt verfügt derzeit über ein sauberes Grundstück und vollständige Rechtsdokumente, kann aber aufgrund der geringen Kapazität des Investors nicht umgesetzt werden. Auch in unserer Gemeinde herrscht große Ungeduld, da die Wähler unterschiedliche Meinungen haben, die Entscheidungsbefugnis jedoch bei der Provinz Phu Tho liegt.“

In der Provinz Ha Nam gibt es ein nicht weniger spannendes Immobilienprojekt, bei dem öffentliche Bau- und Dienstleistungsflächen in Gewerbeimmobilien (Ladenhäuser) umgewandelt und anschließend verlassen werden. Dies ist der Gewerbe- und Wohnkomplex der Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Bislang ist der Rohbau des Projekts abgeschlossen, einige Haushalte haben Häuser gekauft und sind eingezogen, viele geplante Projekte wurden jedoch nicht umgesetzt und einige Projekte weisen Anzeichen von Verfall und Verlassenheit auf.

In der Inspektionsabschlussmitteilung Nr. 161/TB-TTCP vom 17. Januar 2023 der Regierungsinspektion bezüglich des Projekts des komplexen Handelszentrums der Thang Loi Thanh Liem Company wurde in der Provinz Ha Nam Land zugeteilt, jedoch keine Versteigerung der Landnutzungsrechte durchgeführt, was einen Verstoß gegen Artikel 118 des Landgesetzes von 2013 darstellt. Schlimmer noch: Dieses Gebiet ist als öffentliches Bau-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet ohne Wohnnutzung geplant, was einen Verstoß gegen Artikel 26 des Städteplanungsgesetzes von 2009 und Artikel 14 des Regierungserlasses 37/2010/ND-CP vom 7. April 2010 darstellt.

Den „Tumor“ entfernen

Orte mit Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen oder sogar seit Jahren stagnieren, sind: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh ... Allein in Hanoi gibt es derzeit Hunderte von Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen und nicht umgesetzt wurden. Viele Projekte haben eine rote Warnung erhalten und einige Projekte wurden vom Volkskomitee der Stadt verboten. Hanoi erholte sich sofort.

Ein typisches Beispiel ist das Luxuswohnprojekt Phuong Vien im Bezirk Me Linh, in das die Phuong Vien Tourism Service and Trading Joint Stock Company investiert hat. Für das Projekt wurde 2008 Land zugeteilt, die Umsetzung verlief jedoch langsam. Aus diesem Grund hat das Volkskomitee der Stadt Hanoi die Entscheidung Nr. 4058/QD-UBND zur Landrückgabe und Aufhebung der Landzuteilungsentscheidung für das oben genannte Projekt erlassen. Es gibt auch ein Projekt: Truong Giang Construction Company mit dem Projekt zum Bau einer Gartenvilla; Anh Duong Joint Stock Company mit dem Projekt zum Bau der technischen Infrastruktur für das Villengebiet Sunny Light; Aktiengesellschaft Vinalines Vinh Phuc Real Estate mit dem Projekt Vinalines New Urban Area ... Volkskomitee der Stadt. Hanoi hat beschlossen, Land zurückzufordern.

In Bezug auf das von der Song Thao Company Limited investierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort erklärte Herr Ha Minh Duc, stellvertretender Leiter der Abteilung für Landverwaltung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Phu Tho: „In Dokument 2308/UBND-KGVX vom 21. Juni 2022 wies das Volkskomitee der Provinz Phu Tho die Steuerbehörde der Provinz an, die von der Song Thao Company geschuldete Grundrente einzuziehen, und beauftragte gleichzeitig das Ministerium für Planung und Investitionen der Provinz, das Volkskomitee des Bezirks Thanh Thuy und die zuständigen Behörden, eine Fläche von etwa 37 Hektar im Gesamtgebiet des Projekts zu prüfen und abzutrennen, damit das Unternehmen sie umsetzen kann. Herr Duc fügte hinzu: Derzeit hat der Investor die Verfahren zur Genehmigung der Detailplanung 1/500 noch nicht durchgeführt, sodass es keine Grundlage für die Vermessung und Abtrennung des Gebiets gemäß der Anweisung des Volkskomitees der Provinz Phu Tho gibt. Am 25. März 2022 hat das Volkskomitee von Phu Die Provinz Tho hat beschlossen, das Investitionsanreizzertifikat für das oben genannte Projekt zu widerrufen.

Dies sind einige typische Projekte, die von den lokalen Behörden zur Durchsetzung des Gesetzes entschieden widerrufen wurden. Dennoch gibt es noch immer viele Projekte, die im Rückstand sind, mehrfach verlängert wurden und bei denen das Unkraut wild wuchert, ohne dass gegen sie vorgegangen wird. In Quang Ninh gibt es beispielsweise viele Projekte wie: Cao Xanh – Ha Khanh New Urban Area; Das gemischt genutzte Gewerbe- und Apartment-Dienstleistungsprojekt Bay View Tower (Ha Long City) … liegt hinter dem Zeitplan zurück. Darüber hinaus wurden viele Immobilienprojekte zwar in Betrieb genommen, die Belegungsrate ist jedoch nicht hoch. Viele Villen und Geschäftshäuser haben zwar Eigentümer, werden aber nicht genutzt und weisen Anzeichen von Verfall auf, was zu einer Verschwendung von Ressourcen und einem Verlust der städtischen Schönheit führt.

Herr Nguyen Huu Nha, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Ha Long, erklärte: „Die Stadt hat vor Kurzem die Überprüfung und Berichterstattung entschlossen umgesetzt und der Provinz vorgeschlagen, Dutzende von Projekten, die im Rückstand sind und gegen das Gesetz verstoßen, zu prüfen, zu bearbeiten und zu widerrufen, um zu vermeiden, dass Land über einen langen Zeitraum „belegt“ wird, um Unkraut wachsen zu lassen, was zu einer Verschwendung von Landressourcen und zu Beeinträchtigungen der Umwelthygiene und des Stadtbildes führt.“

Bei Immobilienprojekten, insbesondere im Luxussegment, müssen die lokalen Behörden strenge Maßnahmen ergreifen, um Projekte mit schwerwiegenden Verstößen, langsamem Fortschritt oder jahrelanger Projektdauer gründlich zu prüfen und zu behandeln. Projekte mit schlechter Planung, begrenztem finanziellen Potenzial und vorsätzlichem „Besitzen von Grundstücken“, ohne sie umzusetzen, müssen von den Behörden strikt ausgeschlossen werden.

Lektion 3: Aufenthalt in einer Millionen-Dollar-Villa

Menschen mit niedrigem Einkommen leben in Villen für Millionen Dollar, sie mieten Villen, Ladengeschäfte zum Wohnen, eröffnen Lebensmittelläden, verkaufen Gemüse, Bierbars ... sie machen Geschäfte, um ihren Lebensunterhalt zu verdienen. Es klingt wie ein Witz, aber es gibt sie in den meisten städtischen Gebieten (KDT), von denen erwartet wird, dass sie lebenswert, zivilisiert und modern sind.

Verwandeln Sie Villen und Geschäftshäuser in … „Märkte“

Es ist nicht schwer zu erkennen, dass viele Villen und Geschäftshäuser mit breiten Fronten, die neben Wohngebieten oder am Fuße von Mehrfamilienhäusern in Hanoi liegen, häufig vermietet werden, um Cafés, Restaurants, Lebensmittelläden, Fastfood-Läden, Frischwarenläden usw. zu eröffnen. Dies ist zwar nicht gesetzlich verboten, hat aber unbeabsichtigt zu einem schäbigen Aussehen von Stadtgebieten geführt, die als zivilisiert und modern gelten.

Herr Nguyen Quang Truong, wohnhaft im Bezirk Hoai Duc, mietete ein Ladenhaus im neuen Stadtgebiet Tan Tay Do, Bezirk Dan Phuong, und sagte: „Meine beiden Freunde und ich mieteten das Ladenhaus, um Fast Food und Kaffee zu verkaufen ... Anfangs mieteten wir es, um Waren für 5 Millionen VND/Monat zu verkaufen (gemietet vom Vermieter – PV). Später, weil wir die ganze Nacht verkauften, mussten wir zusätzlich 2 Millionen VND/Monat zahlen, um über Nacht zu bleiben.

Ein auf die Vermietung von Geschäftshäusern spezialisierter „Dienstleistungsmakler“ sagte: „Die Mieter sind hauptsächlich Arbeiter aus der Provinz. Sie mieten günstig, um Frühstücksläden zu eröffnen, Gemüse zu verkaufen, Bierbars … Die Miete ist nicht bindend, man muss keine große Kaution hinterlegen. Wenn der Eigentümer das Geld nimmt, muss es zurückgegeben werden.“

Die Tatsache, dass sich kleine Händler zusammenfinden, um Ladenlokale zu mieten und dort Geschäfte zu machen, hat diesen Ort in einen spontanen Flohmarkt verwandelt. Ein Bewohner des HHA-Apartmentgebäudes im Stadtgebiet Tan Tay Do sagte: „Kaufen und Verkaufen ist bequem, aber jeden Morgen und an den Wochenenden gibt es viele Käufer und Verkäufer und viele Fahrzeuge, die in das Stadtgebiet hinein- und hinausfahren, was ein potenzielles Risiko für die Verkehrssicherheit darstellt.“ Ganz zu schweigen von der Tatsache, dass die Geschäfte Abwasser, Müll usw. ausstoßen, was eine große Verschmutzung darstellt.

Reporter besichtigten einige Stadtgebiete in den Bezirken Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Hoang Mai und stellten fest, dass Villen und Geschäftshäuser überall von ihren Eigentümern vermietet werden. Jeder Ort weist unterschiedliche Merkmale auf und auch die Mietpreise sind unterschiedlich. Doch allen ist gemeinsam, dass sie dazu beitragen, das Erscheinungsbild einer zivilisierten und modernen Stadt noch schäbiger zu machen.

In den Provinzen und Städten Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa … ist die Situation nicht sehr optimistisch. Obwohl es weniger Mieter gibt und die Preise günstiger sind, herrscht immer noch große Unordnung. Mittlerweile sind die verlassenen Häuser mit Gras überwuchert und weisen Anzeichen des Verfalls auf.

Viele Neins in Millionenvilla

In der Rolle von jemandem, der eine Villa für einen vorübergehenden Aufenthalt mietet, wurden wir von Frau Nguyen Thi Bich durch das Stadtgebiet von Nam An Khanh im Bezirk Hoai Duc geführt. Hanoi. Hier gibt es vereinzelt bewohnte Villen und Geschäftshäuser. Obwohl die Außenfassade der Villa noch nicht fertiggestellt ist, sind die Türen provisorisch mit Kunststoffpaneelen ausgestattet, manche Türen bestehen aus dünnem Wellblech. Drinnen hängen die Kleider wahllos auf, die Arbeiter haben provisorische Schlafplätze aus Holzbrettern errichtet, an manchen Stellen sind Matten direkt auf dem Betonboden ausgebreitet, die Küche ist provisorisch eingerichtet und genauer gesagt: es gibt hier keine richtige Toilette.

Frau Bich fragte: „Für wie viele Personen planen Sie, die Villa zu mieten? Wenn Sie viele Personen sind, sollten Sie die ganze Villa mieten. Die Fläche beträgt 200 bis 300 m², der Preis beträgt nur etwa 6 bis 8 Millionen VND pro Monat. Sie können wählen, wie viele Personen Sie beherbergen möchten. Wenn Sie einverstanden sind, sagen Sie mir Bescheid, damit ich den Eigentümer anrufen kann.“

Die meisten Arbeiter kommen aus Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... sie leben in Villen, Ladenhäusern, tagsüber arbeiten sie als Hausmeister, Bauarbeiter, Mechaniker... nachts versammeln sie sich in einer Millionen-Dollar-Villa, aber es „fehlt“ ihnen an allem: kein Strom, kein sauberes Wasser, die Toiletten funktionieren nicht...

Le Khac Nam (aus Thanh Hoa) lebt derzeit vorübergehend in einer Villa im Bezirk Hoang Mai. Er sagte: „Ich habe die Schule in der 9. Klasse abgebrochen und bin meinem Nachbarn hierher gefolgt, um als Bauarbeiter zu arbeiten. Jetzt bin ich Bauarbeiter. Ohne die Unterstützung und Anleitung aller weiß ich nicht, wo ich jetzt wäre.“

Heutzutage haben die Schüler Sommerferien und viele Kinder werden von ihren Eltern zum Spielen in ihre Heimatstädte nach Hanoi gebracht. Zum ersten Mal können sie mit ihren Eltern in millionenschweren Villen wohnen. Frau Le Thi Hai (aus Nghe An) sagte: „Mein Kind hat Sommerferien und sagte, dass es seine Eltern vermisst, also bin ich zurückgekommen und habe es zum Spielen hierher gebracht.“ Ohne Klimaanlage gibt es Tage, an denen es so heiß ist, dass sie bis spät in die Nacht nicht schlafen kann. Ihr Kind tut ihr leid, aber sie kann nichts tun. Sie plant, ihr Kind ein bis zwei Wochen bei sich zu lassen und es dann wieder aufs Land zu seinen Großeltern zu bringen.

Frau Hoang Thi Sy, die Chefköchin, die für über 30 Mitarbeiter kocht, sagte: „Heute geht es im Internat viel besser zu. Fünf Kinder werden von ihren Eltern herzlich aufgenommen. Tagsüber koche ich und übernehme auch die Rolle des Kindermädchens. Das Gute ist, dass jedes von ihnen aus einer anderen Heimatstadt kommt, aber sie spielen sehr einheitlich zusammen und gehen auf einander ein.“

In einigen städtischen Gebieten in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... hier leben Geringverdiener vorübergehend in Villen,

Es gibt noch Ladenhäuser, wenn auch nicht mehr viele. Als wir sie als Reporter ansprachen, verweigerten sie die Antwort oder baten in manchen Fällen proaktiv darum, keine Informationen preiszugeben oder Fotos zu machen … aus Angst, dass der Vermieter oder Investor die Wohnungen nicht weiter vermieten würde.

(Hinweis: Die Namen in diesem Artikel wurden zum Schutz der Privatsphäre geändert.)

Lektion 4: Institutionen perfektionieren, hochwertigen Immobilien ihren wahren Wert verleihen

Unternehmen und Investoren, die Immobilienprojekte entwickeln, müssen auf kleine, kurzfristige Gewinne zugunsten langfristiger Vorteile verzichten, Unternehmen proaktiv umstrukturieren, sich auf Kernprojekte konzentrieren, Schulden abbauen, Unternehmensanleihen sorgfältig kontrollieren und die übermäßige Abhängigkeit von Kreditinstituten begrenzen. Was die Verwaltungsbehörden betrifft, muss der Staat bald ein klares Rechtssystem von der zentralen bis zur lokalen Ebene schaffen und die Verwaltungsbefugnisse klar aufteilen, um Überschneidungen und mangelnden Zusammenhalt wie derzeit zu vermeiden.

Verzichten Sie auf kleine Vorteile

Für Unternehmen steht der Nutzen immer an erster Stelle. Kurzfristige Vorteile zugunsten langfristiger Gesamtvorteile zu opfern, ist in der Tat eine äußerst schwierige Entscheidung. Für ein auf Luxusimmobilien spezialisiertes Unternehmen ist es jedoch notwendig, Mut, Weitblick und ein gewisses Verständnis dafür zu haben, dass es unrentable oder wenig rentable Projekte aufgeben muss, und gleichzeitig das Unternehmen umzustrukturieren, Schulden abzubauen, sich auf das Hauptgeschäft und die Kernprojekte zu konzentrieren. Das ist eine kluge Entscheidung.

Herr Dinh Van Nghi, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor der VinaPol Joint Stock Company, einer Einheit mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung von Immobilienprojekten, erklärte freimütig: „Immobilienunternehmen sollten diese Zeit nutzen, um einen Blick auf sich selbst zu werfen. Sie müssen ihr Geschäft umstrukturieren, ihre Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten verringern, mutig risikoreiche Projekte abbrechen und dürfen nicht verstreut und fragmentiert investieren.“ Vermeiden Sie es, der Quantität und hastigen Entwicklung hinterherzujagen, denn wenn Sie erst einmal auf Schwierigkeiten stoßen, ist es zu spät, umzukehren.

Für „Götter“ ist es neben dem Geld auch notwendig, die rechtlichen Aspekte des Immobilienprojekts, in das Sie investieren oder das Sie zum langfristigen Wohnen kaufen möchten, sorgfältig zu studieren. Dies ist nicht schwierig, erfordert jedoch ernsthafte Überlegungen der Anleger, um zu vermeiden, dass sie „den Stall schließen, nachdem die Kuh verloren gegangen ist“. Tatsächlich gibt es derzeit viele hochwertige Immobilienprojekte, die bereits gebaut und in die Kunden sogar einziehen können, aber die rechtlichen Verfahren sind noch nicht abgeschlossen und die Infrastruktur ist noch nicht synchronisiert. Dies führt dazu, dass Villen und Geschäftshäuser zwar Eigentümer haben, aber niemand dort wohnt, verlassen sind oder mit Gras überwuchert werden, was zu einer Verschwendung von Ressourcen führt.

Darüber hinaus sollten die Kommunen sorgfältig seriöse Investoren mit starkem Finanzpotenzial auswählen, keinen Trends folgen und die weit verbreitete Denkweise, Luxusimmobilien zu entwickeln, sowie einen Mangel an Planung und Orientierung vermeiden. Dies ist eine falsche Einstellung, die später viele Konsequenzen haben kann. Darüber hinaus müssen die Kommunen ihre Inspektionen und Aufsichtspflichten verstärken und offen mit Investoren umgehen, die gegen Vorschriften verstoßen, den Fortschritt verzögern oder sogar Projekte zurückziehen, um eine Aufgabe der Projekte zu verhindern, die zu einer Verschwendung von Ressourcen führt und dem Staat Steuer- und Gebühreneinnahmen entgehen lässt.

Brauchen Sie die "Hand " des Staates

Tatsächlich herrscht auf dem Immobilienmarkt im Allgemeinen und im Luxusimmobilienmarkt im Besonderen seit langem eine „lockere“ Preisentwicklung, während die Steuern und Gebühren für diesen Sektor noch immer niedrig sind und nicht mit der Geschwindigkeit der Marktentwicklung im Einklang stehen. Dies führt zu grassierender Spekulation und Preisinflation und erschwert den Zugang zu Wohnraum für Menschen mit echtem Bedarf. Ganz zu schweigen von den Unterschieden bei den Immobilienpreisen zwischen städtischen und ländlichen Gebieten. Selbst innerhalb großer Städte wie Hanoi, Haiphong, Ho-Chi-Minh-Stadt usw. gibt es deutliche Unterschiede. Viele Immobilienexperten sind daher der Ansicht, dass der Staat direkt an der Regulierung des Immobilienmarktes beteiligt sein muss, da er derzeit über ausreichende rechtliche Instrumente verfügt, um dies zu kontrollieren.

Nach Ansicht vieler Experten ist der Markt für Luxusimmobilien überlastet, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt, was wiederum die Wachstumsdynamik in vielen anderen Branchen verringert. Daher ist es notwendig, den Immobilienmarkt umgehend freizugeben. Dadurch wird der Kapitalfluss aus dem In- und Ausland in den Immobiliensektor verstärkt und der Kauf, Verkauf und die Fusion von Unternehmen und Immobilienprojekten werden gemäß den Marktregeln erfolgen. Dies trägt zur Förderung des Wirtschaftswachstums bei und schafft Spillover-Effekte für die Entwicklung aller anderen Branchen.

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In der Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees vom 16. Juni 2022 heißt es: „Wir müssen Institutionen und Richtlinien weiter erneuern und perfektionieren, die Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung verbessern und Impulse setzen, um unser Land in ein Industrieland mit hohem Einkommen zu verwandeln“, was in der kommenden Zeit voraussichtlich starke Auswirkungen auf viele Aspekte des vietnamesischen Immobilienmarktes haben wird.

Obwohl die Verwaltungsverfahren für Unternehmen zur Umsetzung von Landprojekten zwar gelöst wurden, sind sie immer noch kompliziert und langwierig.

Dieser Teufelskreis wiederholt sich immer wieder, von Projekt zu Projekt, von Unternehmen zu Unternehmen, Jahr für Jahr. Daher auch die Redensart „Angst vor fehlender Rechtsgrundlage“ oder „Warten auf Anweisungen von Vorgesetzten“, die dazu führt, dass Investitionsprojekte stecken bleiben, nicht umgesetzt werden können und soziale Ressourcen nicht effektiv genutzt werden.

Ein auf die Entwicklung von Immobilienprojekten spezialisiertes Unternehmen (Name des Unternehmens wird nicht genannt) erklärte zur Unterstützung von Investitionskapital: „Derzeit leisten Kreditinstitute sehr gute Arbeit bei der Stundung und Verlängerung von Krediten für Unternehmen. Die Regierung hat angeordnet, den Kreditspielraum für Immobilien zu lockern. Meiner Meinung nach sollte dies jedoch mit der Freigabe von Anleihen für Unternehmen einhergehen. Derzeit ist es für uns sehr schwierig, an Bankkredite zu kommen. Die Angstmentalität hat sich überall ausgebreitet und läuft Gefahr, sich zu einer „gesellschaftlichen Krankheit“ zu entwickeln.“

Durch die synchrone und konsistente Ergänzung der Institutionen und Richtlinien zur Landverwaltung und -nutzung mit den Entwicklungsinstitutionen einer sozialistisch orientierten Marktwirtschaft werden Landressourcen freigesetzt und der Staat kann Land verwalten, ausbeuten und nutzen, um eine möglichst wirtschaftliche, nachhaltige und effektive Landnutzung zu gewährleisten. Um dies zu erreichen, muss durch die Abfassung von Änderungen am Bodengesetz, Wohnungsgesetz, Immobilienwirtschaftsgesetz usw. Konsistenz und Einheitlichkeit sichergestellt werden, was dringend erforderlich ist. Darüber hinaus ist es notwendig, die Organisation des staatlichen Landverwaltungsapparats zu perfektionieren, eine Rationalisierung und Vereinheitlichung sicherzustellen, Zwischenhändler auszuschalten, die Dezentralisierung und Machtdelegation zu fördern und einen Mechanismus zur Inspektion, Überwachung und Kontrolle der Macht einzurichten.

Delegierter Dang Bich Ngoc – Delegation der Nationalversammlung der Provinz Hoa Binh

Das Problem ausgesetzter und verzögerter Projekte muss gelöst werden

Der Entwurf des geänderten Bodengesetzes wurde dieser 5. Sitzung auf der Grundlage einer Synthese nach einer umfassenden öffentlichen Konsultation vorgelegt. Persönlich schätze ich die Bemühungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, die Meinungen der Wähler und der Bevölkerung im ganzen Land zu synthetisieren und zu sammeln, und zwar auf der Grundlage der Prüfung, Bewertung und Anpassung des (geänderten) Entwurfs des Bodengesetzes, der der 15. Nationalversammlung in dieser 5. Sitzung vorgelegt wurde.

Der Gesetzesentwurf muss sich mit dem Problem ausgesetzter und verzögerter Projekte befassen. Beispielsweise werden derzeit in vielen Provinzen und Städten zahlreiche Projekte zur Investition genehmigt, doch aufgrund zahlreicher objektiver Faktoren verläuft die Umsetzung langsam oder es werden nur wenige Verfahrensschritte durchgeführt. Anschließend werden sie fünf oder sogar zehn Jahre lang nicht umgesetzt, was zu einer Verschwendung von Landressourcen und Frustration bei der Bevölkerung führt.

Ich hoffe, dass dieser (geänderte) Entwurf des Bodengesetzes strenge und spezifische Regelungen enthält, die den Gemeinden dabei helfen, dieses Problem grundlegend und gründlich zu behandeln. Denn in der Vergangenheit kam es immer wieder zu Verzögerungen und Ausfällen der Projekte, doch bei genauerer Betrachtung und Überprüfung hatten die Investoren dennoch Gründe: Teilweise Umsetzung oder objektive Gegebenheiten.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Bach – Direktor der Anwaltskanzlei Hong Bach and Associates

Vorsicht bei der Geldanlage

Auch in der aktuellen, volatilen Wirtschaftslage sind Immobilieninvestments für Anleger noch immer ein sicheres Ziel. Daher erregen Immobilienprojekte große Aufmerksamkeit. Daher ist eine gründliche Recherche von Immobilienprojekten, insbesondere von Luxusimmobilien, für Investoren äußerst notwendig und sinnvoll.

Allerdings müssen Immobilieninvestoren bei der „Anzahlung“ vorsichtig sein. Zunächst müssen Sie die Rechtmäßigkeit, die Marke und den Ruf des Investors sorgfältig prüfen. Zweitens ist es notwendig, den Fortschritt der Projektumsetzung zu kennen. Der Käufer muss den Baufortschritt des Projekts überwachen und auf dem Laufenden halten, um Risiken zu vermeiden, die seine Rechte und Interessen beeinträchtigen könnten. Drittens die Rechtmäßigkeit von Dokumenten wie: Projektinvestitionslizenz, Baulizenz usw. Käufer müssen auf die oben genannten Dokumente achten, da dies im Streitfall die Abwicklung der Rechte erleichtert. Viertens der Inhalt der Vertragsbedingungen und sonstige Kosten. Investoren in Immobilienprojekte müssen die im Vertrag festgelegten Bedingungen sorgfältig lesen und verstehen, bevor sie den Vertrag unterzeichnen und sich entscheiden, „Geld anzuzahlen“.

Frau Do Thu Hang – Senior Director, Forschungs- und Beratungsabteilung, Savills Hanoi

Achten Sie auf die Rechtmäßigkeit des Projekts

Das Angebot an direkt von Investoren verkauften Projekten im High-End-Segment ist sehr begrenzt, man könnte sogar sagen knapp, während die Zahl der neuen Immobilienprojekte, deren Bau gerade begonnen hat, an einer Hand abgezählt werden kann. Dies liegt zum Teil an den Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise, zum Teil daran, dass viele Projekte nicht fertiggestellt werden oder Schwierigkeiten bei der Durchführung der rechtlichen Verfahren zum Baubeginn bestehen. Dies sind die Hauptgründe dafür, dass das Angebot an High-End-Immobilien in der kommenden Zeit begrenzt sein wird.

Allerdings müssen die Investoren über die klarsten Informationen zum Projekt verfügen und über konkrete Verpflichtungen verfügen, die viele Parteien miteinander verbinden. Darüber hinaus muss der Rechtsrahmen umfassend, vollständig und klar sein und detaillierte Anweisungen enthalten, die dazu beitragen, die Anleger zu beruhigen, eine nachhaltige Marktentwicklung zu fördern, starke Preisschwankungen zu vermeiden und gleichzeitig Vorteile für den Staat sicherzustellen.