Erwarten Sie drei neue Gesetze zur Beseitigung der Marktengpässe. Zwei Segmente bieten gute Investitionschancen. Bedingungen für den Kauf von Sozialwohnungen.

Kurzfristig wird erwartet, dass der vietnamesische Immobilienmarkt stabil bleibt, mit starkem Wachstum bei Industrie- und Wohnimmobilien in stark urbanisierten Gebieten. (Foto: Linh An)

Markthighlights

Laut der Vietnam Real Estate Brokers Association war der vietnamesische Immobilienmarkt im August 2024 weiterhin mit zahlreichen Herausforderungen und Chancen konfrontiert, was auf Schwankungen in der Weltwirtschaft und der nationalen Regulierungspolitik zurückzuführen sei.

Dementsprechend ist das Immobiliensegment weiterhin ein Lichtblick auf dem Markt, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Der Zugang zu Finanzierungen stellt jedoch für viele Eigenheimkäufer nach wie vor eine große Hürde dar, was zu einem Rückgang der Immobilientransaktionen führt.

Der Markt für Industrieimmobilien wächst weiterhin stark, insbesondere im Zusammenhang mit den zunehmenden ausländischen Direktinvestitionen in Vietnam.

Insbesondere neue Industrieparks in Orten wie Bac Ninh , Binh Duong und Long An ziehen die Aufmerksamkeit ausländischer Investoren auf sich, vor allem aus den Bereichen Fertigung und Logistik.

Immobilienexperten gehen davon aus, dass der vietnamesische Immobilienmarkt kurzfristig weiterhin stabil bleiben wird und dass es in stark urbanisierten Gebieten zu einer starken Entwicklung von Industrie- und Wohnimmobilien kommen wird.

Allerdings ist zu beachten, dass Faktoren wie Inflation, Geldpolitik und die globale Wirtschaftslage die Marktentwicklung in den kommenden Monaten stark beeinflussen könnten.

Erwartungen an 3 neue Gesetze

Laut Nhandan werden die Anzeichen einer Erholung der vietnamesischen Wirtschaft immer deutlicher, da die Regierung darauf ausgerichtet ist, das BIP-Wachstumsziel von 7 % für das gesamte Jahr zu erreichen. Dies weckt große Erwartungen hinsichtlich der Erholung und Entwicklung von Investitionskanälen, einschließlich des Immobilienmarktes.

Im ersten Halbjahr 2024 verzeichnete der Immobilienmarkt in vielen Segmenten positive Wachstumssignale, insbesondere bei Wohnungsprodukten, deren Angebot und Liquidität sich erholten. Die Zahl der Kunden, die sich für eine Anzahlung in Immobilien als Kapitalanlage und zum Wohnen entscheiden, ist sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt deutlich gestiegen. Dies hat dazu beigetragen, dass sich die Absorptionsrate vieler Projekte leicht verbessert hat.

Der Markt für Industrieimmobilien erwacht zur Belebung und begrüßt die vierte Welle ausländischer Direktinvestitionen (FDI), die nach Vietnam strömen. Auch der Wohnungsmarkt erlebt einen Aufschwung, der durch neue Preissteigerungen und eine verbesserte Liquidität bedingt ist. Auch bei Grundstücken gibt es erste Anzeichen einer Erholung, da Transaktionen und Übertragungen zunehmen.

Insbesondere die Genehmigung der Nationalversammlung für drei Gesetze zum Immobilienmarkt – das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz –, die bereits am 1. August 2024 und damit fünf Monate vor Inkrafttreten der Verordnungen in Kraft treten sollen, weckt Erwartungen auf eine positivere Erholung des Immobilienmarktes in der zweiten Jahreshälfte 2024. Grundlage dieser Annahme ist die Verkündung neuer (geänderter) Gesetze, die mit zahlreichen innovativen und fortschrittlichen Regelungen, die ohne ausführliche Leitfäden sofort angewendet werden können, frühere Beschränkungen und Probleme überwunden haben.

Ziel der Gesetzgeber ist es, die institutionellen Regelungen zur Landnutzung zu vereinheitlichen, Gesetzesüberschneidungen und -konflikte zu vermeiden, Investitionstätigkeiten und die Nutzung von Landressourcen klarer und transparenter zu gestalten und die praktische Umsetzung zu fördern. Sobald die Gesetze offiziell in Kraft treten, werden sie einen neuen Rechtsrahmen schaffen und die meisten Marktengpässe beseitigen, da 70 bis 80 % der aktuellen Probleme auf die Gesetzgebung zurückzuführen sind.

Um die Wirksamkeit der Umsetzung zu gewährleisten, werden die entsprechenden Verordnungen beschleunigt, um qualitativ hochwertige Inhalte sicherzustellen und den Markt genau zu beobachten. Natürlich dauert es noch eine Weile, bis das Gesetz in Kraft tritt. Es wird jedoch prognostiziert, dass sich der Immobilienmarkt weiterhin nachhaltig erholt und schrittweise bessere Ergebnisse erzielt. Bis zum Jahresende werden deutliche Fortschritte im Markterholungsprozess zu verzeichnen sein.

Aus diesen Gründen öffnen sich „lichte Türen“, wenn Immobilien für Investoren zu einem Kanal werden, den sie neben anderen beliebten Anlagekanälen wie Aktien, Devisen, Gold, Einlagen usw. in Betracht ziehen. Wenn der Immobilienmarkt wieder „aufwärmt“, wird er Einnahmen bringen, die wirtschaftliche Entwicklung durch positive Effekte fördern und sich auf viele andere Branchen und Sektoren der Wirtschaft ausweiten.

Grundstückspreisliste gilt weiterhin bis Ende 2025

Die vom Volkskomitee der Provinz gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 herausgegebene Bodenpreisliste (alte Bodenpreisliste) gilt weiterhin bis zum 31. Dezember 2025.

Die oben genannten Informationen wurden vom Finanzministerium in einem Dokument zur Umsetzung der Bestimmungen des Bodengesetzes 2024 dargelegt, das gerade an Ministerien, Behörden auf Ministerebene, Regierungsbehörden, andere zentrale Behörden und Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte versandt wurde.

In Bezug auf die Frage der Handhabung des Übergangs zur Anwendung der Grundstückspreisliste erklärte das Finanzministerium, dass die vom Volkskomitee der Provinz gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 herausgegebene Grundstückspreisliste bis zum 31. Dezember 2025 weiterhin Anwendung finden werde.

„Falls erforderlich, beschließt das Volkskomitee der Provinz, die Grundstückspreisliste gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes anzupassen, um sie der tatsächlichen Situation der Grundstückspreise vor Ort anzupassen“, heißt es in dem Dokument des Finanzministeriums.

Gemäß dem Bodengesetz von 2024, das am 1. August in Kraft tritt, werden die Volkskomitees der Provinzen ab 2026 einmal jährlich Bodenpreislisten herausgeben, um mit der Marktentwicklung Schritt zu halten, statt wie bisher alle fünf Jahre.

Ende letzten Monats veröffentlichte Ho-Chi-Minh-Stadt einen Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste. Die Preise in der angepassten Grundstückspreisliste sind deutlich höher als in der alten Grundstückspreisliste. An vielen Orten sind sie um das 10- bis 30-fache, an manchen Orten sogar um das 51-fache gestiegen.

Laut dem Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Anpassung notwendig, da die derzeit verwendete Grundstückspreisliste für 2020 einige Mängel aufweist. Die Grundstückspreisliste wird an die tatsächliche Situation und die Grundstückspreise in der Region angepasst.

Aufgrund der notwendigen sorgfältigen Abwägung der Faktoren hat die Stadt diesen angepassten Grundstückspreiskatalog bislang jedoch nicht angewendet.

Auch in der Vergangenheit hatten sich die Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei der Erledigung von Grundstücksverfahren beeilt, weil sie befürchteten, dass die angepassten Grundstückspreise steigen würden, was sich auf die Beantragung von Zertifikaten und die Änderung des Landnutzungszwecks auswirken würde.

In den letzten Tagen wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt viele Anträge auf Umwandlung der Landnutzung aufgrund von Problemen bei der Berechnung der Steuern ausgesetzt, da die Steuerbehörde auf Anweisungen wartet.

Perspektive des Sozialwohnungsprojekts in der Stadt Duy Tien, Ha Nam. (Quelle: VGP)

Welche Bedingungen gelten für den Kauf einer Sozialwohnung?

Gemäß den Bestimmungen der Artikel 29 und 30 des Regierungserlasses Nr. 100/2024/ND-CP vom 26. Juli 2024, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen (gültig ab 1. August 2024) näher erläutert werden, müssen die folgenden Wohn- und Einkommensbedingungen erfüllt sein, um in den Genuss der Fördermaßnahmen für Sozialwohnungen zu kommen:

Kein Wohnraum oder die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf beträgt weniger als 15 m2

„Artikel 29. Wohnbedingungen

1. Der Fall des Nichtbesitzes einer eigenen Wohnung liegt vor, wenn die in Absatz 1, Artikel 77 des Wohnungsgesetzes genannte Person und deren Ehepartner (sofern vorhanden) zum Zeitpunkt der Antragstellung zum Kauf oder Mietkauf einer Sozialwohnung nicht in der Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten in der Provinz oder zentral verwalteten Stadt genannt sind, in der sich das Sozialwohnungsprojekt befindet.

Innerhalb von 7 Tagen ab dem Datum des Eingangs des Antrags auf Bestätigung des Namens in der Urkunde über Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten führt das Büro/die Zweigstelle des Grundbuchamts auf Bezirksebene der Provinz oder zentral verwalteten Stadt, in der sich das Sozialwohnungsprojekt befindet, die Bestätigung für den in dieser Klausel genannten Fall durch.

2. Besitzt die in Artikel 77 Absatz 1 des Wohnungsgesetzes genannte Person eine Wohnung, beträgt die durchschnittliche Wohnfläche pro Person jedoch weniger als 15 m². Die in diesem Absatz angegebene durchschnittliche Wohnfläche pro Person wird auf Grundlage der folgenden Angaben ermittelt: des Antragstellers, seines Ehepartners, seines Vaters, seiner Mutter (falls vorhanden) und seiner Kinder (falls vorhanden), die als ständige Bewohner der Wohnung gemeldet sind.

Innerhalb von 7 Tagen ab dem Datum des Eingangs des Antrags auf Bestätigung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf nimmt das Volkskomitee auf Gemeindeebene die Bestätigung für den in diesem Absatz genannten Fall vor.“

Einkommen nicht mehr als 15 Millionen VND/Monat

„Artikel 30. Einkommensbedingungen

1. Für die in Artikel 76 Absätze 5, 6 und 8 des Wohnungsgesetzes genannten Personen müssen folgende Einkommensvoraussetzungen erfüllt sein:

a) Falls der Antragsteller alleinstehend ist, darf sein tatsächliches monatliches Einkommen 15 Millionen VND nicht überschreiten, berechnet nach der Gehalts- und Lohntabelle, die von der Agentur, der Einheit oder dem Unternehmen, bei dem der Antragsteller arbeitet, bestätigt wurde.

Falls der Antragsteller gemäß dem Gesetz verheiratet ist, dürfen der Antragsteller und sein Ehepartner ein monatliches Gesamteinkommen von nicht mehr als 30 Millionen VND haben, berechnet gemäß der Gehalts- und Lohntabelle, die von der Agentur, der Einheit oder dem Unternehmen bestätigt wurde, bei dem der Antragsteller arbeitet.

b) Der Zeitraum für die Feststellung der Einkommensbedingungen innerhalb eines aufeinanderfolgenden Jahres, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem das in dieser Klausel genannte Subjekt beim Investor einen gültigen Antrag auf Registrierung zum Kauf oder zur Miete einer Sozialwohnung einreicht.

2. Falls die in Absatz 5, Artikel 76 des Wohnungsgesetzes genannte Person keinen Arbeitsvertrag hat und ledig ist, darf das tatsächliche monatliche Einkommen 15 Millionen VND nicht übersteigen. Ist sie gemäß den gesetzlichen Bestimmungen verheiratet, dürfen der Antragsteller und sein Ehepartner insgesamt ein tatsächliches monatliches Einkommen von 30 Millionen VND nicht übersteigen. Innerhalb von 7 Tagen nach Erhalt des Bestätigungsantrags bestätigt das Volkskomitee auf kommunaler Ebene die Einkommensverhältnisse für ein Jahr in Folge ab dem Zeitpunkt, an dem die in diesem Absatz genannte Person einen gültigen Antrag auf Registrierung zum Kauf oder zur Miete einer Sozialwohnung beim Investor einreicht.

3. Bei den in Artikel 76 Absatz 2, Absatz 3 und Absatz 4 des Wohnungsgesetzes genannten Personen muss es sich gemäß den Armutsstandards der Regierung um arme oder armutsgefährdete Haushalte handeln.

4. Für die in Absatz 7, Artikel 76 des Wohnungsgesetzes genannten Personen gelten die in Artikel 67 dieses Dekrets festgelegten Einkommensbedingungen.“