HoREA schlägt neue Regelungen für Kautionen bei Immobilienprojekten vor

Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, sagte, dass es hinsichtlich der Regelungen zu Anzahlungen für den Erwerb von Immobilien „auf dem Papier“ oder im Bestand möglicherweise immer noch nicht angemessen sei, zwei Optionen zur Auswahl anzubieten. Die beste Lösung bestehe darin, beide Optionen zu einer zu kombinieren.

Dementsprechend schlug Herr Chau eine Zusammenlegung in folgender Richtung vor: „ Projektinvestoren dürfen Anzahlungen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten für die Inbetriebnahme geeignet sind und Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt wurden, um die Vertragserfüllung sicherzustellen. Investoren von Immobilienprojekten dürfen Anzahlungen nur dann einziehen, um die Vertragsunterzeichnung gemäß der Vereinbarung mit Kunden sicherzustellen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt.“

Der Kaufpreis bzw. Mietkaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten muss in der Kautionsvereinbarung klar angegeben sein. Die maximale Kautionshöhe richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen, darf jedoch 10 % des Kaufpreises bzw. Mietkaufpreises des Hauses oder der Bauarbeiten nicht überschreiten und muss die Einhaltung der sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen in jedem Zeitraum und für jede Art von Immobilien gewährleisten .

Herr Chau analysierte auch jede Option im Detail. Option 1 lautet: „ Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und die Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden .“

Bei dieser Option, so Herr Chau, besteht der Zweck der „Anzahlung zur Sicherstellung der Vertragserfüllung“ darin, dass es nach Vertragsunterzeichnung in der Realität selten vorkommt, dass der Einzahler vom Einzahler „betrogen“ wird, da der Vertrag von den Parteien oft streng geprüft und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt wird. Und bei Vertragsabschluss wird die „Anzahlung“ oft von der ursprünglichen Zahlung der Transaktion abgezogen.

Option 2 lautet: „ Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur dann Anzahlungen gemäß der Vereinbarung mit den Kunden einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt.“

Der Kaufpreis bzw. Mietkaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten muss in der Kautionsvereinbarung klar angegeben sein. Die maximale Kautionshöhe richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen, darf jedoch 10 % des Kaufpreises bzw. Mietkaufpreises des Hauses oder der Bauarbeiten nicht überschreiten und muss die Einhaltung der sozioökonomischen Entwicklungsbedingungen in jedem Zeitraum und für jede Art von Immobilien gewährleisten .

Laut Herrn Chau zielt dieser Plan darauf ab, „durch Hinterlegung die Unterzeichnung des Vertrags sicherzustellen“. In Wirklichkeit wird der Hinterleger vor der Unterzeichnung des Vertrags häufig vom Hinterlegungsempfänger „betrogen“ und erfüllt den „Vertrag“ nicht, wodurch dem Hinterleger Schaden zugefügt wird.

„ Derzeit sind sowohl „Option 1“ als auch „Option 2“ richtig, daher ist es notwendig, beide Optionen zu einer einzigen zu integrieren und die „Anzahlung“ als „Garantie für den Vertragsabschluss“ oder die „Anzahlung“ als „Garantie für die Vertragserfüllung“ zu regeln, um die legitimen Rechte und Interessen der Kunden zu schützen, die Immobilien, verfügbare Wohnungen oder zukünftige Wohnungen kaufen, mieten oder erwerben “, betonte Herr Chau.

Herr Chau stellte außerdem fest, dass die Immobilienwirtschaftsgesetze von 2006 und 2014 keine „Einlagen“ regeln, die vor dem Zeitpunkt getätigt werden, an dem das Immobilienprojekt oder die Immobilie für den Abschluss eines Vertrags oder die Mobilisierung von Kapital zum Verkauf künftiger Immobilien, insbesondere Grundstücke, in Frage kommt.

Daher kommt es vor, dass „Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen“ Klausel 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ausnutzen, in der weder Wert noch Höhe der „Einlagen“ festgelegt sind, und so von Kunden „Einlagen“ in hoher Höhe erhalten, in manchen Fällen bis zu 90–95 % des Wertes der gehandelten Immobilie.

Sogar „Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen“ haben ohne Rechtsgrundlage „Geisterprojekte“ zu Betrugszwecken auf die Beine gestellt, wodurch sie den Kunden großen Schaden zugefügt und die öffentliche Ordnung gestört haben. Ein typisches Beispiel hierfür ist der Betrugsfall bei der Alibaba Company.

Chau Anh