Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung soeben eine Reihe von Stellungnahmen zum (geänderten) Entwurf des Grundstücksgesetzes vorgelegt, in denen er vor der Gefahr von Absprachen bei der Festsetzung von Grundstückspreisen im Rahmen der Preisfestsetzung warnt.

Laut HoREA sind auf Provinzebene vier Stellen an der Bewertung und Festlegung der Grundstückspreise für Immobilienprojekte beteiligt. An erster Stelle stehen die staatlichen Behörden (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, Direktor des Finanzministeriums und Volkskomitee der Provinz).

Das nächste Thema ist der Immobilienprojektinvestor, der direkt von den Aktivitäten zur Grundstücksbewertung betroffen ist. Die dritte Kategorie ist das Bewertungsunternehmen (das Dienstleistungen im Bereich der Grundstücksbewertung und Wertgutachten bzw. -zertifikate anbietet). Schließlich wird der Gutachter eingeladen, dem Land Valuation Council beizutreten. die Aufgabe übernehmen, die Bewertungs- und Schätzungstätigkeiten dieses Rates unabhängig zu überprüfen, bevor sie dem Volkskomitee der Provinz zur Entscheidung über die Grundstückspreise vorgelegt werden.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, sagte, dass es viele Fälle gebe, in denen diese Unternehmen aktiv miteinander konspirierten, um die Grundstückspreise zu manipulieren, was zu falschen Ergebnissen bei der Grundstücksbewertung führe. Er sagte, dass diese Situationen klar identifiziert werden müssten, um über Mechanismen und Lösungen zu verfügen, mit denen der Verlust staatlicher Haushaltseinnahmen und öffentlicher Vermögenswerte verhindert und bekämpft werden könne, da es sich dabei um Landressourcen handele.

Herr Chau fügte hinzu, dass die fünf Methoden zur Grundstücksbewertung, darunter Vergleich, Abzug, Einkommen, Überschuss und Grundstückspreisanpassungskoeffizient, derzeit nicht den Genauigkeitsanforderungen entsprächen. Diese 5 Methoden beinhalten nicht die Massenbewertungsmethode und verfügen noch nicht über eine vollständige Preiseingabedatenbank. Sie wurden auch nicht in Echtzeit aktualisiert, was zu unzuverlässigen Bewertungsergebnissen führt.

Die Anwendung alter Bewertungsmethoden führt dazu, dass dasselbe Immobilienprojekt, wenn es von nur einem Bewertungsunternehmen durchgeführt wird, aber zwei verschiedene Bewertungsmethoden anwendet, zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Wertdifferenz von 17 % liefert. Wenn jedoch dasselbe Immobilienprojekt von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen durchgeführt wird und dieselbe Methode zur Grundstücksbewertung angewendet wird, führt dies ebenfalls zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %.

Der Vorsitzende des HoREA brachte auch heikle Fragen zur Sprache, nämlich dass zahlreiche Beamte, Staatsbedienstete und Angestellte im öffentlichen Dienst, die im Bereich Grundstücke und Grundstücksfinanzierung tätig sind, Angst vor der Verantwortung und den rechtlichen Risiken haben, die ihnen bei der Erfüllung ihrer Pflichten drohen. Sie schieben Dinge auf die lange Bank, schieben Dokumente im Kreis herum, trauen sich nicht, Vorschläge zu machen, trauen sich nicht, Entscheidungen zu treffen oder setzen den Preis für das Grundstück im Vergleich zum Marktpreis sehr hoch an, um auf der sicheren Seite zu sein.

Ebenso lehnen viele Bewertungsunternehmen die Teilnahme an der Grundstücksbewertung zur Ermittlung der an den Staatshaushalt abgeführten Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für Immobilienprojekte ab, weil sie die damit verbundene Verantwortung und rechtlichen Risiken fürchten.

Angesichts dieser Mängel empfiehlt HoREA der Zentralregierung, den der Regierung vorgelegten Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Pilotierung der Anwendung der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zu prüfen. Dieser Vorschlag wird dazu führen, dass ein Grundstückspreisanpassungskoeffizient (Koeffizient k4) herausgegeben werden muss, um die Landnutzungsgebühren für alle kommerziellen Wohnbauprojekte zu berechnen, unabhängig davon, ob der Wert gemäß der Grundstückspreisliste über oder unter 30 Milliarden VND liegt.

Auf dieser Grundlage kann der Staat innerhalb einer Frist von höchstens sechs Monaten ab dem Datum der Entscheidung über die Landzuteilung, die Landpacht und die Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks über Landnutzungsgebühren und Landmieten entscheiden. Dieser Punkt ist vergleichbar mit der Regelung, dass Gutachten über die Bewertung von Grundstücken maximal 6 Monate gültig sind.

Herr Chau sagte, dass der Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt die Berechnung von Landnutzungs- und Landmietgebühren für Immobilienprojekte, Gewerbewohnungen und städtische Gebiete formalisieren werde, um Transparenz zu gewährleisten. Auf dieser Grundlage können Staat und Unternehmen die Höhe der an den Staatshaushalt abzuführenden Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen vorhersagen.

„Die Beseitigung des Rückstands bei der Grundstücksfinanzierung wird die Rolle des Staates verdeutlichen, der den Markt anführt, anstatt ihm zu folgen. Er wird eine angemessene, korrekte und rechtzeitige Einziehung der Haushaltsmittel sicherstellen und gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren und der Bevölkerung wahren“, betonte er.

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