Die Grundsteuer ist hoch, seien Sie nicht zu glücklich

Der starke Anstieg der Grundsteuern in der ersten Hälfte dieses Jahres erschwerte den Unternehmen zudem den Zugang zu Land. Selbst Unternehmen, deren Projekte jahrzehntelang auf Eis lagen und nun keine rechtlichen Hürden mehr haben, können ihre Projekte nur noch schwer umsetzen, da die Landnutzungsgebühren und Grundsteuern um ein Vielfaches gestiegen sind.

Warum explodieren die Landnutzungsgebühren?

Prof. Dr. Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , erklärte, der Anstieg der Landnutzungsgebühren in der ersten Jahreshälfte sei auf die Erhöhung des Listenpreises für Grundstücke zurückzuführen. Steigt der Listenpreis für Grundstücke auf den Marktpreis, steigen natürlich auch die Einnahmen aus der Landnutzung. Der höchste Listenpreis für Grundstücke ist insbesondere Ho-Chi-Minh-Stadt, wo der Listenpreis für Grundstücke 70 % des Marktpreises entspricht.

„Vietnam gehört seit langem zu den führenden Ländern der Welt , was die Grundsteuer betrifft. Selbst als die Grundstückspreise so niedrig waren wie in den Jahren zuvor, betrugen die Grundsteuern in unserem Land etwa 3 % des BIP und liegen damit auf Augenhöhe mit Industrieländern wie den USA und Großbritannien und über denen von Japan und Südkorea“, fügte Herr Vo hinzu.

Laut Herrn Do Thien Anh Tuan, Dozent an der Fulbright School of Public Policy and Management, trägt auch die Tatsache zur Steigerung der Einnahmen aus dem Grundstücksverkauf bei, dass eine Reihe von Kommunen ihre Grundstücksauktionen beschleunigen, insbesondere in Gebieten mit hohem wirtschaftlichen Wert wie Stadtgürteln, Industrieparks oder Gebieten mit neu fertiggestellter Infrastruktur.

Darüber hinaus beginnen die Erholung des Immobilienmarktes ab Ende 2024 bis 2025 und eine Reihe marktbereinigungsbezogener Maßnahmen zu greifen.

„Die Beschleunigung der Projektgenehmigung, die Fertigstellung der Planung und die Verbesserung der Transparenz im Prozess der Umnutzung von Land haben dazu beigetragen, dass die Transaktionen reibungsloser ablaufen und so eine große Einnahmequelle für den Haushalt aus Landnutzungsgebühren geschaffen wurde“, fügte Herr Tuan hinzu.

Laut Herrn Nguyen Quoc Hiep, dem Vorsitzenden von GP Invest, sind die Haushaltseinnahmen zwar dank der erhöhten Landnutzungsgebühren stark gestiegen, doch müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden berücksichtigen, wie sich der plötzliche Anstieg der Grundstückspreise in der ersten Hälfte dieses Jahres auf Investitionen, Produktion und Unternehmen auswirkt.

„Die Einnahmen aus den Landnutzungsgebühren sind in der ersten Hälfte dieses Jahres sprunghaft angestiegen, weil viele Projekte schon seit langer Zeit umgesetzt wurden und Anfang dieses Jahres eine neue Grundstückspreisliste in Kraft trat, sodass sie diese Projekte umsetzen mussten. In Hanoi gab es Projekte, die jahrzehntelang feststeckten und erst Anfang dieses Jahres umgesetzt werden konnten, als die Hindernisse aus dem Weg geräumt wurden, sodass die Unternehmen sie weiter umsetzen konnten“, sagte Herr Hiep.

Vertreter mehrerer anderer Unternehmen sagten ebenfalls, dass der starke Anstieg der Landnutzungsgebühren in der ersten Hälfte dieses Jahres kein gutes Zeichen für das Investitionsumfeld der Unternehmen, insbesondere für Immobilieninvestitionen, sei.

Bedenken hinsichtlich der Landnutzungsgebühren treiben die Immobilienpreise in die Höhe

Neben den positiven Auswirkungen der gestiegenen Haushaltseinnahmen bringen hohe Grundstückspreise laut Nguyen Quoc Hiep auch viele negative Folgen mit sich. So steigen die Immobilienpreise, da alle Kosten im Hauspreis enthalten sind und kein Investor Geld verliert. Die Realität zeigt jedoch auch, dass nicht alle Investoren ihre Häuser durch höhere Preise verkaufen können.

„Die Wohnungspreise liegen bereits bei 70 bis 80 Millionen VND/ ^m2 , was schon sehr hoch ist. Wenn der Preis auf über 100 Millionen VND/ ^m2 steigt, wer wird sie dann kaufen? Die Wohnungspreise sind für Arbeiter und Lohnempfänger unerschwinglich.“

„Selbst diejenigen, die Geld haben, um Häuser als Investition oder Spekulation zu kaufen, und die bereit sind, zu hohen Preisen zu kaufen, während sie auf steigende Preise warten, werden nicht mehr weiter investieren, wenn der Markt nachlässt“, äußerte Herr Hiep seine Besorgnis.

Herr NQK, ein Investor in Hanoi, erklärte, dass viele Investoren derzeit überlegten, ob sie in das Projekt investieren sollten, da die Immobilienpreise stark gestiegen seien und die Marktnachfrage allmählich zurückgehe. Irgendwann werde die Konsumkraft des Marktes nicht mehr vorhanden sein, der Markt werde zum Stillstand kommen. Selbst wenn sie die Landnutzungsgebühren bezahlt hätten, könnten Investoren dann nicht mehr in das Projekt investieren, da sie die Produkte nicht konsumieren könnten.

Laut Herrn NQK plant das Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung, das Bodengesetz 2024 dahingehend zu ändern, dass zur Bodenpreistabelle und zum Landnutzungskoeffizienten des Bodengesetzes 2014 zurückgekehrt wird. Demnach bleibt der Bodenpreisrahmen fünf Jahre lang unverändert und wird durch den Landnutzungskoeffizienten angepasst.

Daher bedarf es spezifischerer Vorschriften zu den Landnutzungskoeffizienten. Die Festlegung überlassen wir den Provinzen. Es bedarf jedoch Vorschriften zu den Baulandnutzungskoeffizienten, um willkürliche Koeffizienten zu vermeiden. Denn Investoren müssen sich auch vorstellen, wie hoch der Preis des Projektlandes sein wird, um Schätzungen vornehmen und den Ertrag berechnen zu können, fügte Herr NQK hinzu.

Darüber hinaus äußerten viele Unternehmen Bedenken, dass die Grundstückspreisliste gemäß dem Bodengesetz erst ab dem 1. Januar 2026 in Kraft treten wird. Bis zu diesem Zeitpunkt haben viele Gemeinden jedoch noch keine neue Grundstückspreisliste erstellt und kalkulieren noch nach der aktuellen Grundstückspreisliste. Daher ist es notwendig, die Veröffentlichung einer neuen Grundstückspreisliste Anfang 2026 zeitnah zu planen.

Laut Unternehmensvertretern sind die Grundstückspreise bei den meisten Projekten ein brennendes Thema. „Wenn Gemeinden dem Dekret 71 folgen, wird es viele Probleme bei der Bewertung von Projektgrundstücken geben, und die Bewertung eines Projekts wird ein bis zwei Jahre dauern. Daher ist die Änderung der Grundstücksbewertungsmethode das erste Thema, das bei der Änderung des Grundstücksgesetzes angegangen werden muss“, so ein Unternehmen.