Immobilienprojektübertragung mit Schwierigkeiten

In den letzten Monaten des Jahres 2024 sind viele in- und ausländische Immobilienunternehmen mit reichlich finanziellen Mitteln angesichts des knappen Wohnungsangebots aktiv auf der Jagd nach sauberen Grundstücksfonds und Projekten mit klarem Rechtsstatus, um weiterhin investieren zu können und so dem neuen Marktzyklus zuvorzukommen.

Priorisieren Sie Projekte mit klarem Rechtsstatus

Aufzeichnungen zufolge wurden in den letzten Monaten kontinuierlich viele neue Projektinvestitionsverträge angekündigt. Im September beispielsweise meldeten die Truong Son Real Estate Company und die Him Lam Company die Umsetzung eines Wohnbauprojekts im Bezirk Duc Hoa in der Provinz Long An mit einer Fläche von 214.921 Hektar und einer Gesamtinvestition von 11.221 Milliarden VND an.

Ebenfalls im September schlug die Everland Group vor, Investitionen in zwei neue Stadtgebiete in Haiphong zu prüfen. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf fast 5 Milliarden VND. Das Stadtgebietsprojekt Hong Thai im Distrikt An Duong hat eine Fläche von 21,8 Hektar. Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf rund 1900 Milliarden VND, wovon etwa 92 Milliarden VND für die Räumung des Geländes anfallen. Das Stadtgebietsprojekt in den Gemeinden Hoa Dong und Lam Dong im Distrikt Thuy Nguyen hat eine Fläche von etwa 30,6 Hektar. Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf rund 2992 Milliarden VND, wovon etwa 127 Milliarden VND für die Räumung des Geländes anfallen.

Darüber hinaus hat sich diese Gruppe für den Bau des neuen Stadtgebietsprojekts G19 in der Gemeinde Kim No im Bezirk Dong Anh in Hanoi angemeldet. Die vorläufigen Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf rund 2.183 Milliarden VND. Die Umsetzung soll zwischen 2024 und 2029 erfolgen. Das Unternehmen wurde jedoch disqualifiziert, da es die Anforderungen hinsichtlich Kapazität und Erfahrung nicht erfüllte.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gab die SkyWorld Development Company Limited, eine Tochtergesellschaft des malaysischen Konzerns, kürzlich bekannt, dass sie 100 % der Anteile der Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company für 350 Milliarden VND erworben habe. Thuan Thanh ist somit der alleinige und rechtmäßige Nutzer des 2.060 m2 großen Grundstücks im 8. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Unterdessen erwarb das japanische Unternehmen Nishi Nippon Railroad 25 % der Anteile am Projekt Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) von der Nam Long Group für 26 Millionen US-Dollar. Ebenso „erwarb“ die Tripod Technology Corporation (Taiwan – China) ein 18 Hektar großes Industriegrundstück in Ba Ria – Vung Tau von der Sonadezi Chau Duc Company.

Einige Monate zuvor war der südliche Markt Zeuge eines Großgeschäfts zwischen der Kim Oanh Group Corporation und zwei japanischen Partnern, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry und Kumagai Gumi Co. Ltd., bei dem es um die gemeinsame Umsetzung des Projekts „The One World“ in Binh Duong ging. Die Gesamtinvestition belief sich auf über 1 Milliarde US-Dollar.

Gegenüber Reportern erklärte der Investmentberatungsdirektor eines Immobilienunternehmens: „Wir arbeiten mit internationalen Unternehmen und Investmentfonds zusammen. Sie sagten, sie möchten unbedingt Immobilienprojekte in Vietnam kaufen oder beim Investitionsbau, beim Produktaustausch und als Generalvertreter zusammenarbeiten …“

Insbesondere Wohnungsbauprojekte, Wohngebiete, Grundstücke und Reihenhäuser werden bevorzugt, aber wichtig ist, dass das Projekt einen sauberen Rechtsstatus hat, die Grundsteuerverpflichtungen erfüllt sind, eine Baugenehmigung vorliegt oder kurz davor steht und zum Verkauf steht...“.

Rechtliche Verwicklungen, schwierig zu handeln

Laut Herrn Tran Minh Ngoc Viet, Generaldirektor der Vietpearl Group Real Estate Corporation, sind in- und ausländische Investoren aktiv auf der Jagd nach Projekten oder sauberen Grundstücksfonds in Gebieten mit starkem Entwicklungspotenzial für die Zukunft.

Die Vietpearl Group sucht zudem nach Möglichkeiten, ihren Grundstücksfonds zu erweitern und ist bereit, über den Verkauf von Projekten zu sprechen. Der Kauf-, Verkaufs- und Übertragungsprozess von Projekten ist derzeit jedoch mit zahlreichen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden, insbesondere im Zusammenhang mit der Projektübertragung.

Herr Viet sagte, die größten Hindernisse bei der Übertragung von Projekten seien rechtliche Fragen und die Bewertung des Grundstücks. Seiner Umfrage zufolge haben etwa 60 Prozent der potenziellen Projekte Schwierigkeiten aufgrund langwieriger Genehmigungsverfahren oder nicht realistischer Grundstückspreise.

Wenn diese Probleme gelöst werden, werden die Handelsaktivitäten mit Grundstücksfonds sehr spannend, insbesondere im Segment der Industriegrundstücke und gut geplanten Wohngebiete, und werden den Bedürfnissen in- und ausländischer Investoren gerecht.

Tran Thi Khanh Linh, stellvertretende Direktorin von Savills Vietnam Investment Consulting, erklärte, dass ausländische Investoren in Vietnam, insbesondere in den Innenstädten, stets auf der Suche nach günstigen Immobilienprojekten seien. Wichtig sei jedoch, dass der rechtliche Status des Projekts klar und umsetzungsbereit sei. Tatsächlich kam es bei vielen Projekten zu Verzögerungen im Umsetzungsprozess, was zu Verlusten für die Investoren führte.

Frau Linh teilte mit, dass Savills im Jahr 2024 zahlreiche in- und ausländische Investoren begrüßen und beraten habe. Diese Investoren wollten in viele verschiedene Anlageformen investieren, interessierten sich aber besonders für Betriebsimmobilien wie Bürogebäude. Wohnimmobilien seien aufgrund des knappen Angebots weiterhin auf der Suche.

Frau Linh ist jedoch davon überzeugt, dass es mit der Verabschiedung und Anwendung immobilienbezogener Gesetze zu positiven Anpassungen auf dem Markt kommen wird, die zur Stärkung des Rechtssystems beitragen und eine günstige Grundlage für Investoren schaffen.

Tatsächlich interessieren sich Investoren aus Japan, Singapur, Malaysia, Südkorea und China schon seit langem für vietnamesische Immobilien. In letzter Zeit ist die Zahl der Investoren aus Europa und dem Nahen Osten gestiegen.

Projekte mit klaren Rechtsdokumenten sowie städtische Gebiete in Ho-Chi-Minh-Stadt und den umliegenden Provinzen mit guter Verkehrsinfrastruktur werden weiterhin Investoren anziehen. Frau Linh ist davon überzeugt, dass Investoren mit der Erholung der Wirtschaft und des Immobilienmarktes im Jahr 2025 mehr Vertrauen in die Beteiligung an Projekten haben und das Angebot größer werden wird.

Als Maklerberater und Gründer von LMP Lawyers, Dr. Le Minh Phieu, der die Parteien direkt berät und mit ihnen zusammenarbeitet, ist er davon überzeugt, dass für den Erfolg einer Projektkauf- und -verkaufstransaktion viele Faktoren erforderlich sind. Unter diesen sind die Harmonie und Resonanz der Parteien von großer Bedeutung.

Insbesondere die Verkaufsoption ist für ausländische Investoren von großem Interesse, um sich auf zukünftige Situationen vorzubereiten, in denen das Projekt seine Geschäftsziele nicht erreicht. Darüber hinaus stellt der Käufer zusätzliche Anforderungen für den Fall, dass der Verkäufer bei Ausübung der Verkaufsoption nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, um seiner Rückkaufverpflichtung nachzukommen.