„Feuerpfanne“ der Thanh Oai-Landauktion für 100 Millionen VND/m2: Verlustbegrenzung ist aufgetreten

Es gibt Fälle von Schnittverlusten von 50–100 Millionen VND.

Die Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi ) fand am Morgen des 10. August statt. Es ist bekannt, dass die zu versteigernden Grundstücke eine Fläche von 60 bis 85 m² haben und die Anfangspreise zwischen 8,6 Millionen VND/m² und 12,5 Millionen VND/m² liegen.

Bemerkenswert ist, dass das Eckgrundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis am Ende der Auktion fast 100,5 Millionen VND/m² erzielte und damit das Achtfache des Startpreises. Die regulären Grundstücke erzielten Zuschlagspreise von 63 bis 80 Millionen VND/m² und damit das Fünf- bis Sechsviertel- bis Vierviertel-Übermaß.

Bemerkenswert ist, dass viele erfolgreiche Bieter direkt nach der Auktion Angebote für das Grundstück mit einer Differenz von 300 bis 500 Millionen VND pro Grundstück machten. Beispielsweise wird Grundstück LK01-4 mit einer Fläche von 85 m², dessen Zuschlagspreis 7,2 Milliarden VND (84,7 Millionen VND/m²) betrug, für 500 Millionen VND angeboten. Ähnlich verhält es sich mit Grundstück LK02-8 mit einer Fläche von 85 m², dessen Zuschlagspreis 7,03 Milliarden VND (83 Millionen VND/m²) betrug, für 500 Millionen VND.

Im Gegenteil, manche haben den Verkaufspreis inzwischen auf rund 100 bis 200 Millionen VND pro Grundstück gesenkt und dabei sogar einen Verlust gegenüber dem Zuschlagspreis erzielt. Beispielsweise hat das Grundstück LK04-2 eine Fläche von knapp 61 m² und hatte einen Zuschlagspreis von über 4,24 Milliarden VND (fast 70 Millionen VND/m²). Es wird nun aber für 4,1 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, was einem Verlust von 140 Millionen VND gegenüber dem Zuschlagspreis entspricht.

Herr Thanh Tung, ein Investor in Thanh Oai, sagte, er habe am Morgen des 10. August für vier Grundstücke geboten, aber keines gewonnen. Das Ergebnis ließ ihn auch vorhersehen, da die Grundstückspreise der Verkäufer in der Umgebung nur zwischen 30 und 40 Millionen VND/m² schwankten. Die Infrastruktur in der Region hat sich seit vielen Jahren nicht verändert.

Als Grund für den hohen Zuschlagspreis erklärte Herr Tung, dass der Startpreis und die Anzahlung sehr niedrig gewesen seien, nur etwa 100 bis 200 Millionen VND. Viele Investoren seien daher mit der Einstellung „Alles gewinnen oder nichts verlieren“ zur Auktion gekommen. Wenn sie die Immobilie schnell für eine Differenz von 100 bis 200 Millionen VND verkaufen könnten, würden sie sie sofort verkaufen. Andernfalls würden sie die Anzahlung für einen kleinen Betrag in Kauf nehmen.

„Ich denke, es wird eine ganze Reihe von Leuten geben, die ihre Einlagen verlieren müssen. Denn derzeit gibt es einige Leute, die mit einem leichten Verlust von 50 bis 100 Millionen VND verkaufen“, betonte er.

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge steigen die Preise für zum Verkauf stehende Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai) auf Immobilien-Nachrichtenseiten tendenziell an.

Im vierten Quartal 2023 schwankte der Grundstückspreis zwischen 14 und 23 Millionen VND/m², im ersten Quartal 2024 zwischen 14 und 32 Millionen VND/m² und im zweiten Quartal 2024 zwischen 18 und 39 Millionen VND/m². Der Höchstpreis der jüngsten Auktion lag bei bis zu 100 Millionen VND/m², was die Investoren im Vergleich zum angebotenen Marktpreis als ungewöhnlich hoch einschätzten. Daher wird es für den erfolgreichen Investor sehr schwierig sein, das Grundstück schnell zu übertragen.

Warum beträgt der Zuschlagspreis bis zu 100 Millionen VND/m2?

Im Gespräch mit dem Reporter Dan Tri sagte Herr Nguyen Cong Quang, Direktor des Thanh Oai District Land Fund Development Center, dass etwa 4.600 Auktionsdokumente eingereicht worden seien, aber nur 4.201 Dokumente von 1.545 Personen die Anforderungen erfüllt hätten.

Bezüglich des deutlich höheren Zuschlagspreises als dem Marktpreis bestätigte Herr Quang, dass dieser auf Angebot und Nachfrage des Marktes basiere und absolut nichts Ungewöhnliches vorliege. Bezüglich des Startpreises erklärte Herr Quang, dass die bisherigen Vorschriften zur Bestimmung von Grundstückspreisen die Beauftragung von Beratern erlaubten. Der Berater hatte für das oben genannte Grundstück einen Startpreis von 40 bis 45 Millionen VND/m² ermittelt.

Mit Dekret 12 wurde jedoch die Berechnungsmethode für den Anfangspreis geändert. Das Dekret sieht vor, dass der Anfangspreis durch Multiplikation des lokalen Koeffizienten K (Bodenpreisanpassungskoeffizient) mit dem Preis in der Bodenpreisliste ermittelt wird. Da die lokale Bodenpreisliste niedrig ist, ist auch der Anfangspreis niedrig und liegt zwischen 8,5 und 12,6 Millionen/m².

Herr Quang sagte, die neue Regelung führe zu einem niedrigen Anfangspreis bei Grundstücksauktionen. Der niedrige Anfangspreis und die geringe Kaution (ca. 200 Millionen VND) zogen jedoch auch viele Teilnehmer an, was die Zeit bis zur Festlegung des Anfangspreises im Vergleich zur vorherigen Regelung, die mehrere Monate dauerte, verkürzte.