Blockieren Sie Landspekulationen, „ausgesetzte“ Projekte

Das IFC One Saigon-Projekt (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) ist nach 17 Jahren immer noch nicht abgeschlossen.

Strenge Maßnahmen zur Eindämmung von Grundstücksspekulationen und „ausgesetzten“ Projekten

Das IFC One Saigon-Projekt (früher bekannt als Saigon One Tower) liegt auf einem „goldenen Grundstück“ direkt an der Ecke Ham Nghi – Ton Duc Thang Straße (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) und ist nach einer kurzen Phase des geschäftigen Neustarts noch immer nicht fertiggestellt.

Der Bau des IFC One Saigon, der auf einem 6.672 m2 großen Grundstück mit fünf Untergeschossen, drei Technikgeschossen und 41 Stockwerken errichtet wurde, begann vor 17 Jahren. Nach fünf Jahren schleppender Umsetzung wurde das Projekt 2011 jedoch offiziell eingestellt. Nach zahlreichen Eigentümerwechseln konnte IFC One Saigon nie fertiggestellt werden. Dieses Projekt wurde mehrfach in der Liste der Projekte erwähnt, die das schlechte Bild der Stadt in den Schatten stellen.

Gegenüber dem Ben-Thanh-Markt (HCMC), direkt an der belebten U-Bahn-Station Nr. 1, befindet sich ein rauer Betonblock namens One Central Saigon (früher bekannt als The Spirit of Saigon). Dies ist ein Komplex aus Einkaufszentren, Büros, Wohnungen, Superapartments und 6-Sterne-Hotels mit einer Gesamtfläche von über 8.500 m2. Er befindet sich im Ben-Thanh-Viereck, einer erstklassigen Lage mitten im Zentrum von Distrikt 1 mit 4 Fassaden. Auch dieses Projekt hat viele Eigentümer durchlaufen, ist aber noch nicht abgeschlossen.

Ähnlich verhält es sich mit dem Lancaster Lincoln-Projekt (Bezirk 4), das von der Trung Thuy Lancaster Company Limited finanziert wurde. Es wurde 2017 begonnen, aber nach dem Bau der U-Bahn auf Eis gelegt. Das D-One Saigon-Projekt (Bezirk Go Vap) der DHA Company wurde 2016 genehmigt, ist aber bis heute nur ein leeres Grundstück.

Zu den Neuerungen des Bodengesetzes von 2024 gehört die Verhängung von Sanktionen gegen Projekte, die ihren Zweck ändern, Landnutzungsrechte anerkennen und Übertragungen von Landnutzungsrechten erhalten. Das vorherige Gesetz sah dagegen nur bei Projekten, denen Land zugeteilt oder gepachtet wurde, Landentzug aufgrund von Verstößen vor.

Dies sind nur einige Beispiele für Projekte, die in Ho-Chi-Minh-Stadt seit Jahren auf Eis liegen. Das Bodengesetz von 2013 sieht vor, dass nach Genehmigung eines Investitionsbeschlusses ein Projekt innerhalb von zwölf Monaten umgesetzt werden muss, bei Verlängerung innerhalb von 24 Monaten. Wird diese Frist überschritten und das Projekt nicht umgesetzt, wird es widerrufen. Der Widerruf solcher Projekte ist jedoch nicht einfach, insbesondere wenn das Unternehmen bereits grundlegende Investitionen in das Land getätigt hat.

Das Landgesetz von 2024 (gültig ab 1. August 2024) enthält zahlreiche strengere Vorschriften. Beispielsweise wird ein Investitionsprojekt widerrufen, das ab dem Datum der Übergabe 12 aufeinanderfolgende Monate lang nicht genutzt wird oder dessen Landnutzungsfortschritt 24 Monate hinter dem in der Investitionsentscheidung angegebenen Fortschritt zurückliegt.

Wird das Grundstück nicht oder nicht fristgerecht in Betrieb genommen, erhält der Investor eine Fristverlängerung von höchstens 24 Monaten und muss dem Staat einen zusätzlichen Betrag zahlen. Wird das Grundstück nach Ablauf der Frist immer noch nicht in Betrieb genommen, fordert der Staat es ohne Entschädigung für das Grundstück, die damit verbundenen Vermögenswerte und die Investitionskosten zurück.

Müssen den Fall von "höherer Gewalt" berücksichtigen

Die Wiederaufnahme ausgesetzter Projekte zur Regeneration von Landressourcen ist unerlässlich. Experten zufolge müssen dabei jedoch auch Fälle höherer Gewalt berücksichtigt werden, wie etwa jahrelange Gerichtsverfahren. Denn auch Unternehmen selbst möchten die Gerichtsverfahren so schnell wie möglich abschließen, um mit dem Bau, dem Verkauf und der Kapitalrückgewinnung beginnen zu können.

Im Gespräch mit der Zeitung Dau Tu erklärte Angus Liew, Vorstandsvorsitzender von Gamuda Land Vietnam, dass die Regelung zur Landgewinnung für Projekte, die nach Ablauf der Verlängerungsfrist im Landgesetz 2024 nicht umgesetzt werden, der Verschwendung von Landressourcen dienen soll. In einigen Fällen kann die Verlängerungsfrist jedoch länger sein, beispielsweise während der Covid-19-Pandemie.

Herr Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Construction Company Limited, erklärte aus seiner Geschäftserfahrung, dass es in der Realität viele Fälle höherer Gewalt gebe. Beispielsweise könnten Unternehmen Projekte aufgrund schleppender behördlicher Verfahren nicht umsetzen. Daher müsse das Dekret zum Bodengesetz diesen Inhalt ergänzen und präzisieren, da sonst Unternehmen in vielen Fällen „ungerechtfertigt“ zugrunde gerichtet würden, so Herr Nghia.

„Sobald wir die Projektdokumente eingereicht hatten, mussten wir einen Zeitplan aufzeichnen, aber nachdem die Investition genehmigt worden war, konnten wir sie trotzdem nicht sofort umsetzen, da die Beantragung einer Investitionslizenz und andere Verfahren viele Jahre dauerten“, erzählte Herr Nghia.

Unternehmen, die ein Projekt trotz Verzögerungen weiter umsetzen möchten, sollten wissen, dass das Gesetz Bedingungen für Verzögerungen aufgrund höherer Gewalt wie Naturkatastrophen oder feindlicher Angriffe festlegt. Kann nachgewiesen werden, dass die Verzögerung auf Verschulden der Behörden oder öffentlicher Auftraggeber zurückzuführen ist, wird das Projekt nicht aufgehoben. Unternehmen empfehlen jedoch, dass die Leitlinien detailliertere Regelungen und spezifische Sanktionen für Personen und Organisationen enthalten, die indirekt zu Verzögerungen führen.

Neben den verschärften Vorschriften des Bodengesetzes von 2024 bringt das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 zahlreiche Änderungen in Bezug auf die finanziellen Bedingungen der Investoren mit sich. Beispielsweise müssen Immobilienunternehmen bei Projekten mit einer Landnutzungsgröße von weniger als 20 Hektar über Eigenkapital von mindestens 20 % des gesamten Investitionskapitals verfügen, bei Projekten mit einer Landnutzungsgröße von 20 Hektar oder mehr über mindestens 15 % des gesamten Investitionskapitals. Zudem müssen sie die Fähigkeit sicherstellen, Kapital für die Umsetzung von Investitionsprojekten zu mobilisieren.

Wenn ein Immobilienunternehmen mehrere Projekte gleichzeitig umsetzt, muss es über ausreichend Eigenkapital verfügen, um die oben genannte Quote für jedes Projekt sicherzustellen und alle Projekte umsetzen zu können. Darüber hinaus legt das Immobiliengesetz 2023 auch Bedingungen wie Kreditlimits, Unternehmensanleihen usw. fest.

Angesichts derart strenger Vorschriften müssen Unternehmen vor dem Start eines Projekts sorgfältig kalkulieren, um ineffektive Investitionen, Projektstagnation und Ressourcenverschwendung zu vermeiden.